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很多購房者在購買商品房時,開發商都要求購房者先簽訂房屋認購書,其中往往約定:受買人交付定金(一般是一萬元或二萬元)並於某年某月某日前(一般是認購書簽訂後7日或者10日),到出賣人處簽訂商品房買賣合同。如不能簽訂該買賣合同,出賣人在期滿時不再保留該房號並且定金不予退還。
認購書簽訂後,購房者在約定的期限內順利地與開發商簽訂商品房買賣合同(下稱主合同),定金一般充作購房款,雙方無爭議。但是,現實中往往存在這種情況:購房者在約定的期限內去開發商處就主合同條款進行協商、談判,由於種種原因最後無法達成一致意見,主合同無法簽成。這時,開發商依據認購書的約定,不退還購房者的定金。而購房者則認為:並非我不去簽訂主合同,而是開發商對購房者的正當要求不予采納纔無法簽成主合同。雙方各執一詞,糾紛遂起,有的為此而打官司。
我在這裡不去評價購房者和開發商的上述兩種說法的是非曲直,我想提醒購房者的是:開發商要求簽訂認購書這一程序,在法律上沒有明確的依據。目前,規范商品房買賣的主要的直接依據是建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》,其中的第16條規定:『商品房銷售時,房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。』並沒有規定簽訂認購書是商品房買賣的必經程序;其他法律和行政法規中對此也沒有強制性規定。因此,從法律上看,完全可以不簽認購書;只要購房者認准了商品房,可以直接與開發商簽訂主合同。
不簽認購書、直接簽訂主合同的優點是:
1、可以不必預先交納一筆認購金(或者定金),不存在定金被開發商扣住不還的風險;
2、可以對擬購買的小區項目和商品房進行更從容的考察、比較、選擇,而不必擔心在某一天之前必須毫無選擇地購買所認購的商品房;
3、在確定了特定的購買意向後,與開發商就主合同進行協商、談判時會處於相對有利的地位,而不致於簽訂了認購書就被迫接受開發商事先擬訂的主合同;等等。
這種做法的缺點是:當購房者確實看中了某一套商品房時,有可能因為沒有交納定金而被開發商出售給其他購房者。
但是,現在大部分樓盤都有比較充足的房源,購房者一般不會因為一、二周的時間差就失去購買中意房的機會。而且,只要購房者對擬購買的項目和具體樓層、房號已經確定下來,接下來的工作就是協商、談判、簽訂主合同和補充協議,可以不必花上一二周時間。因此,直接簽訂主合同的缺點幾乎忽略。
當然,如果擬購的商品房屬於熱銷樓盤,那就可能需要簽認購書、交定金了。
購買商品房,對每個購房者來說都不是小事。在簽訂主合同之前無論是否簽訂認購書,都一定要對項目的合法性、產權證的辦理、房屋質量、小區環境等諸多事項綜合考慮,並與開發商進行全面、細致的談判,最終落實到主合同和補充協議中。
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