2002年前三季度，房地產投資快速增長，商品房銷售勢頭良好

　　一、房地產開發投資快速增長，增速略有回落

　　隨著城市市政建設的加快，危房改造力度的加大，房改政策的進一步實施以及小城鎮建設的發展等，帶動了房地產開發投資的快速增長。1-3季度，完成房地產開發投資額4862.7億元，增長29.4%，比上年同期回落1個百分點，比上半年回落3.5個百分點。北京、上海、江蘇、浙江、山東、廣東、山西、湖南、四川、青海、寧夏等18個省市增長30%以上。

　　二、房地產開發資金主要來源於民間資本

　　從資金來源看，國內貸款比重下降，民間資本比重上昇。國內貸款1372.8億元，佔資金來源的22.7%；自籌資金1827.3億元，佔30.3%；其他資金2731.6億元，佔45.2%，其中定金及預收款2294.9億元，佔資金來源的38%。由此可見，房地產開發的七成資金來源於業主的定金和預收款以及房地產開發單位的自籌資金。近年來，隨著福利分房制度的取消，個人購房比例不斷上昇，已達90.5%，這也使個人住房貸款增長快於房地產開發貸款的增長，使大量信貸資金轉化成現實需求，在推動經濟增長的同時，防止了房地產泡沫的產生。

　　三、房地產市場昇溫，商品房銷售勢頭良好

　　隨著居民收入水平的提高，房改制度的深入推進和城市危房改造力度的加大，居民對商品房和經濟適用房的需求大幅增加，房地產市場昇溫，帶動了商品房銷售的快速增長。1-3季度，商品房銷售額2635.4億元，增長31.9%，比上半年提高9.5個百分點。隨著居民富裕程度不斷提高和投資意識日益增強，擁有多套住宅的家庭逐漸增多。據國家統計局城調隊調查，目前9.6%的大城市居民家庭擁有兩套以上的住房。北京、上海等一些大城市的房地產市場上外來購房者佔有很大比例，上海已達53%，這些購房者多以投資為目的，而且購買目標多為高檔住宅。隨著居民收入的增加，居民改善住房條件的迫切需求和以投資為目的的購房行為成為刺激房地產市場昇溫的重要因素。

　　四、商品房價格偏高、售後服務問題多是影響房地產市場有效需求增加的主要因素

　　1-9月份，商品房竣工面積11342.1萬平方米，增長26.4%。銷售面積11129.1萬平方米，增長24%。二者增速相差2.4個百分點，實際面積之差達到213萬平方米。隨著竣工面積的不斷加大，將對房地產市場的供需矛盾造成壓力。

　　房地產價格偏高是影響居民有效需求增加的主要障礙。根據國家統計局商品房住宅銷售額和銷售面積數據測算，全國商品房住宅平均價格為2227.1元/平方米，比上年同期上漲137.1元/平方米。北京、上海、廣東、天津、遼寧和海南六省市價格高於全國平均水平。北京市商品房價格最高，平均達4517.2元/平方米。上海次之，平均為3836.9元/平方米。最低的是江西省，平均為904元/平方米。商品房銷售價格偏高，使中低收入家庭購房能力受到較大影響。

　　此外，商品房售後服務問題較多如因面積縮水、合同欺詐、物業糾紛等使購房者訴諸法律的事件增多，侵害了購房者的合法權益，也影響了居民購房的消費信心，一定程度上影響了房地產市場有效需求的進一步提高。

　　五、進一步采取切實有效措施，促進房地產市場健康快速發展

　　隨著我國城鎮化建設步伐的加快，每年有三四百萬人口要向小城鎮轉移，城市新增人口的住房需求龐大。隨著收入水平的提高，居民對住房建築質量、結構布局以及小區生活環境的要求提高，住宅投資的意識增強。這些因素為我國房地產市場帶來了很大的發展空間。要使房地產市場巨大的需求潛力轉變為現實的有效需求，就需要采取行之有效的各項措施，引導房地產市場持續健康快速發展。

　　1、采取政策措施，控制土地資源的開發利用，限制土地炒買炒賣，降低土地出讓成本使偏高的商品房價格趨於合理。改變房地產市場上高檔房過剩、經濟適用房供不應求的結構性矛盾，多開發面向中低收入階層的經濟適用房，增加有效需求，促進房地產市場長期穩定增長，從而帶動經濟持續健康增長。

　　2、加強房地產開發和銷售的市場監管，整頓市場秩序，對面積縮水等惡意欺詐消費者的行為進行嚴厲打擊，規范物業收費及服務，保障消費者利益，讓百姓放心購房。

　　3、進一步完善和落實房改政策，盡快把職工住房補貼發放到位。抓緊建立和完善鼓勵住房消費的稅收政策體系，出臺鼓勵居民購房的消費政策，如居民貸款購房可減免個人所得稅，可享受銀行貸款利率的優惠等。

　　4、全面開放和完善全國房屋二級市場，使一二級市場互補，從而使市場更加完善，房屋資源利用更加充分合理。