房地產熱不是泡沫

　　房地產業對社會經濟的發展產生巨大的影響，目前中國房地產業仍處於一個好的發展階段，不可否認其存在著一種熱潮，有人認為當前房地產熱就是泡沫，其實這是兩個不同的概念。當前的房地產熱並不是泡沫，投資熱、銷售熱是正常現象。

　　從1999年開始推行新的房地產體制情況來看，房地產開發投資、竣工面積、銷售額都保持兩位數的增長。1999年、2000年、2001年房地產投資分別為13.8%、19.5%，25.3%的增長，今年上半年又比去年同期增長了32.9%；竣工面積分別保持28%、16%、18.6%的增長，今年上半年又保持了20%的增長；銷售面積分別保持了25%、27%、22.3%、22.4%的增長。今天的房地產市場不是由開發商主宰，而是由銷售來拉動的，這種投資和竣工面積的增長正是由銷售來帶動的。而這種銷售熱是正常的，之所以有這樣的銷售熱主要是政策體制的改變，是制度創新來帶動的。不可否認房地產熱對中國經濟的影響很大，中國房地產熱是否正常，會不會出現問題，會不會再熱下去，還能熱多久，這些都是所大家關注的問題。

　　目前我國房地產業總體情況是良好的，但各地的房地產市場起落情況有明顯區別，可分為兩種情況：一是福州、重慶、天津、廣州等地的房地產銷售額、銷售面積、銷售增長率大部分都比去年有所下降；二是上海、浙江、北京的銷售額、投資額、竣工面積持續增長，而且增長勢頭很大。雖然目前中國房地產市場是健康、理性的，但是也不能小看了一些城市所出現的房地產過熱及回落的現象。

　　凡在市場經濟下，各行業都逃離不了復蘇、高漲、危機、蕭條的周期變化，只不過周期的長短、周期的起伏不同，房地產業恐怕也逃不出這樣的發展規律，因此我們應該認真研究房地產的冷暖變化，正確把握市場形勢，及時調整市場策略，使市場繼續保持可持續發展。

　　目前中國房地產市場發展面臨著兩大任務一是調整結構，開拓和擴大市場容量。當前重要的任務就是改善產品的供應，供應者必須滿足消費者的需求，繼續加快提高百姓的住房水平。二是整頓和規范市場秩序，防止出現房地產過熱和泡沫，使行業繼續朝著健康、向上的方向發展。

　　關注住宅產品結構變化

　　調整結構是房地產行業發展的永恆主線。房地產行業要保持現在的溫度和發展的熱度，首先要調整產品結構，以滿足各層次消費者的需求。只有動員更多的消費者投入到住房消費中去，推動房地產行業更快地發展，纔能更好地促進國民經濟增長。所以應該密切關注當前住宅產品結構的變化方向：

　　一、中高檔房與中低檔房

　　隨著社會經濟的增長，人們的生活水平得到了不同層次的提高，消費者的支付能力也產生了很大的差異。1999年住房體制改革後，首先進入市場購房的是高收入、中高收入者，開發商都針對這類消費者開發了許多樓盤，但是經過三、四年住宅消費能量釋放後，大部分需求已得到滿足。而要擴大市場容量就必須滿足不同消費水平、不同支付能力的消費者的需求，不能只把目標放在中高收入的消費者上。

　　現在各地市房價普遍偏高，房價最高的城市是深圳，平均房價是6921元；第二是廣州，平均房價4957元；第三是北京，平均房價4883元；第四是上海，平均房價3820元；第五是南京，平均房價3579元。北京與上海平均房價就相差1000元，有人在上海做過調查，結果表明有80%的人認為房價過高，北京就更不用說了。為什麼大家會普遍認為房價太高了，究其原因就是住房價位結構不合理。就現在百姓生活水平來看，其中高收入家庭只佔5%，中高收入家庭佔15%-20%，而中等及中低收入家庭是一個龐大的消費群體。現在的市場是消費者的市場，誰擁有消費者，誰就擁有市場，要滿足市場需求，就必須多建造中低價位住房。現在各地市都存在著中高價位房供大於求，而中低價位房供不應求的現象，所以現在很重要的一項任務就是高度重視普通百姓住房市場，將中低收入家庭引導到住房消費市場上來。即要調整中高價位與中低價位住房的比例。

　　因此要擴大住房消費就要調整產品結構，不僅要建高尚住宅、中高檔住宅，也要建經濟適用房，使產品結構滿足各層次家庭的需求。

　　二、期房與現房

　　進入買方市場後，現房取代期房是市場發展的必然趨勢，開發商應該有這種思想和准備。由於期房是看不見的，存在著面積不實、質量不高、環境不好、配套不全等問題，由此引發了許多糾紛。而現房可以看得一清二楚，消費者願者就買，不需擔心開發商會不會存在虛假、欺騙的行為，大可減少房地產糾紛。當然要做到現房銷售，開發商必須要有實力，首先資金要到位，否則根本就不可能造現房，更不可能給消費者提供一站到位的成品房。隨著市場的深入發展，未來發展的方向必然是建造現房，要調整期房與現房的結構，積極培育現房市場，這是房地產業成熟的另一個標志。

　　三、增量房與存量房

　　判斷市場容量是否大，不能只看增量房，也就是不能只看一手房的交易量，還要看二手房的交易量。即不僅要搞好一級土地批租市場，搞活二級增量市場，還要規范三級租賃市場。市場結構調整尤其要高度重視發展二手房市場，這是關鍵。以北京和上海為例，上海去年二手房交易量達1400萬平方米，按每套70平方米計算，一共是20萬套，而北京前兩年一共僅交易5400套左右，發展空間很大。如何使得更多的人進入市場，不僅需要產品結構調整，還要進行市場結構調整。實踐證明，只有搞活二手房市場，纔能把增量房市場繼續做大。中低收入家庭也許買不起增量房，但可能買得起二手房，他們需要通過二手房來改善居住條件，這也是一個很大的市場。我們現在推行的是住房自由化，目前80%的家庭已經有了房子，20%的家庭還是租房住，在城市化的進程中，將有更多的人需要通過租賃這個過程來解決臨時的居住問題，而這些人也都是潛在的購房者。

　　福州的增量房增長不大，但存量房增長很快，大約佔市場總量的四分之一。二手房市場很有發展前景，如果把二手房市場發展起來，將會促進一手房市場容量的進一步發展，所以應該大力發展二手房市場。

　　四、毛坯房與精裝房

　　毛坯房存在著許多問題，商品房投訴與裝修投訴已上昇為消費者投訴的主體，市場上取消毛坯房的呼聲漸高，引起了社會各界的普遍關注。而推行裝修一次到位的根本目的在於：規范裝修市場，促使住宅裝修生產從無序走向有序，堅持住宅產業現代化的技術路線，積極推行住宅裝修工業化生產，提高現場裝配化程度，減少手工作業，開發和推廣新技術。因此，我們要加速推進精裝房市場，實現住宅產品產業化。可以說，從毛坯房到成品房的發展是一種潮流，更是住宅產業的革命，隨著操作細則的出臺，全面取消毛坯房，倡導住宅一次裝修到位已是大勢所趨。

　　五、合理調整物質產品與服務產品

　　產業結構調整分三個層次，即開發業、經紀服務業和物業管理業。我國長期只重點發展開發業，而忽略了經紀服務業和物業管理業的發展。開發業是為消費者提供物質產品；而經紀業、物業管理業是為消費者提供服務產品。我國需要大力發展房地產經紀服務業，隨著市場的細分、專業的細分，開發商也不必要親自執行所有的開發流程，前期定位調查等可以通過虛擬經營，也就是通過經紀服務業的服務來實現。這就要求諮詢服務業要了解市場，熟悉建築文化，我國經紀服務業發展已經勢在必行。因此，要進一步發展房地產業不但要發展房地產物質產品，還要開拓房地產服務業市場。