從松江九亭、長寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬元的聯體別墅，到幾千萬元的獨立式豪華別墅，今年，上海成了不容置疑的別墅年。

　　上海社會科學院房地產業研究中心副研究員顧建發表示，目前上海別墅供應過大，但需求有限。別墅市場已由前幾年的供不應求，快速進入了供過於求的格局，同質現象也趨於嚴重。

　　那麼，有限的市場到底需要什麼樣的別墅呢?安家網近日進行了大規模線上和線下的市場調研，以此獲取第一手的市場資料，現予公布，與大家一同分享，為上海的別墅市場提供一些可供參考的信息，希望上海的別墅發展商們能在2002年裡走好。

　　(一)別墅價格

　　50至120萬元人民幣的別墅將成為當前上海別墅市場的主流產品，佔總樣本的71%；其中，50--80萬人民幣的佔37.3%，81至120萬人民幣的佔33.70%。150萬元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場的高端性產品，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海，該價位的別墅同樣擁有可觀的市場群體。在上海別墅市場的高端性產品中，151至200萬人民幣的佔6.60%，201至300萬人民幣的佔7.40%，301至500萬人民幣的佔2.10%，501萬人民幣以上的佔2.30%。而介於兩者之間的別墅121至150萬人民幣的佔10.60%。

　　(二)別墅區域

　　上海別墅區域排名前三位的是浦東金橋地區(佔21.30%)、康橋地區(佔20.60%)和虹橋別墅區(佔17.40%)。

　　2002年的上海別墅市場區域性已顯現，浦東已成為別墅的熱門區域，而虹橋別墅區因多年的發展仍然吸引著買房人，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(各佔11.60%、11.40%)正在趨於飽和。還有滬青平別墅區(佔9.60%)和其它別墅區(只佔8.10%)。

　　(三)別墅類型

　　在經濟實力允許的條件下，獨立別墅是實現別墅生活、詮釋自由生活的首選；而連體雙拼和連排別墅因其適中的價格，也受到市場的一定青睞。在上海別墅市場，各類別墅佔市場總份額中的比例：獨立別墅為65%，連體別墅為20%，連排別墅為10%，疊加別墅為5%。

　　(四)別墅面積

　　150至200平方米的別墅將成為當前別墅市場的主流面積，即經濟型別墅的市場容量最大，佔樣本別墅總量的43.50%；201平方米以上的別墅因其面積增大，總價提高，成為了社會高端客層的實力選擇，其中，201至300平方米的佔29.80%，301至400平方米的佔8.70%，401至500平方米的佔1.90%，501平方米以上的佔2.60%。而150平方米以下的佔13.40%。

　　(五)考慮因素

　　在購買別墅15個考慮因素中，被列為最重要的7大因素(佔總樣本的70.5%)依次是房型(佔11%)、物業管理(佔10.50%)、價格(佔10.40%)、周邊環境和文化氛圍(佔10.40%)、交通(佔10.20%)、綠化率和中心景觀(佔9.80%)、昇值空間和投資價值(佔8.20%)。而其中營銷包裝是人們在作購房決策時最為忽略的，這也反映出當前購房人的理智與專業。

　　所以，作為發展商而言，營銷包裝只是一種表現和廣而告之的手段，如果過份花哨，反而會喪失一大批優質客群。發展商應對7大重要因素予以研究，因為別墅是房產的終結消費，所以房型、物業管理、綠化率會成為買房人特別重視的問題；別墅消費群體大都為社會的成功人土，因此極為看重周邊環境的層次與文化品位；交通與昇值空間和投資價值，是能充分反映別墅價值和長遠利益的因素。

　　(六)交通意向

　　該問題是確認購買別墅的人群對交通的判斷性。別墅的交通便利是以車程距離來衡量的，有87.3%的人認為半小時車程到機場和市中心的別墅為理想選擇；只有12.7%的人認為不符合自己挑選中意別墅的要求，這可能有兩種原因：一是購買人不是以私車為出行交通工具；二是區域性極強，以某一區域為生活工作中心，因此只中意該區域內的別墅項目。

　　(七)別墅樓層

　　選擇購買2層別墅的人佔總樣本64.2%；選擇購買3層別墅的人，佔總樣本的31.9%。

　　所以，2層別墅為上海別墅市場的主流產品，而3層別墅可作為差異性產品進行點綴。

　　(八)別墅挑高

　　希望別墅內有挑高的人佔總樣本的52.9%；無所謂別墅內有挑高的人，佔40%。

　　所以，別墅內有挑高已成為上海別墅產品的基本選擇要求。

　　(九)別墅天窗

　　希望別墅內有天窗的人，佔總樣本的73.6%；無所謂別墅內有天窗的人，佔17.5%。

　　所以，別墅內有天窗也已成為上海別墅產品的基本選擇要求。

　　(十)別墅傭人房

　　希望別墅內有傭人房的人，佔總樣本的65.6%；無所謂別墅內有傭人房的人，佔23.7%。

　　購買別墅的人群都會通過僱用家政員來換取自己休閑時間，並提高生活品質，所以別墅內有傭人房將成為上海別墅產品的基本選擇要求。

　　(十一)別墅房型

　　5個房間的別墅為大多數目標客群所接受，可作為主力房型進行設計；7個房間以上的別墅作為高端別墅的差異性存在。

　　(十二)別墅客廳面積要求

　　別墅客廳的主力面積為31至50平方米；但同時高端別墅可考慮客廳面積在5l平方米以上。

　　(十三)別墅主臥室面積要求

　　別墅臥室的主力面積為21至30平方米；但同時高端別墅可考慮臥室面積在31平方米以上。

　　(十四)別墅廚房面積要求

　　別墅廚房的主力面積為13至20平方米；但同時高端別墅可考慮廚房面積在20平方米以上。

　　(十五)別墅自家花園要求

　　設計該題時就有意讓被調研者在考慮自己花園面積時，同時也將花園面積算進別墅總價，從而保證回復的客觀性。

　　花園面積在200平方米以下為別墅花園的主力需求，花園是購買別墅人群重點關注的因素，高出該市場平均水平，將產生較大市場吸引力。

　　(十六)別墅物業管理

　　別墅物業管理中最需要突出的是安全(佔33.60%)、服務全面(佔29%)和智能化(佔20.1%)，這三項佔總樣本的82.7%；而發展商可以通過聘請有品牌的物業公司來傳達物業管理的專業到位。在別墅的物業管理中，個性化反而是被忽略的。

　　(十七)別墅會所

　　在13個選擇項中，排在最前面的6個會所設施依次是便利店、健身中心、溫水游泳池、洗衣店、網球場、兒童樂園。其中最為重要的是便利店(佔12.50%)、健身中心(佔12.20%)、溫水游泳池(佔10.50%)。

　　生活便利和運動健身是購買別墅的人群最為關心的問題，約佔總樣本的62.8%。作為發展商而言，花最有效的成本達到最需要的滿足是最明智的。

　　(十八)別墅裝修要求

　　購買別墅的人群越來越希望別墅的裝修不用花費自己過多精力和時間，所以對他們而言，最好的選擇是菜單式裝修。菜單式裝修佔樣本的53%。而要求精裝修(提包人住)的只佔29%，不要求裝修(毛坯)的佔18%。

　　(十九)別墅車位

　　別墅內有一個私人車位是當前上海別墅市場的基本選擇要求，而高價位別墅二個室內車位是必備的。

　　(二十)別墅周邊環境

　　人們希望別墅的周邊環境中最不能缺少的設施(佔總樣本的72.3%)：依次是醫療設施(佔17.90%)、商業設施(佔15.50%)、教育設施(佔13.80%)、公園綠地(佔12.80%)、體育休閑中心(佔12.30%)。

　　購買別墅的人群對周邊環境的要求是較高的，如別墅周圍缺少一些必備的設施時，發展商可在別墅小區中引進，或在周邊地區引進相關產業。

　　(二十一)別墅賣點

　　首先，在別墅賣點中，最吸引人的就是綠化。在全面達到智能化、感覺生活在森林公園內、免費設計大花園、400平方米綠地屬於自己、戶戶有水景、投資回報率高、世界級物業管理服務等前7大賣點中，排列2、3、4位的都是與綠化相關。從中可得出購買別墅的人群就是希望自己擁有大片綠地，且綠色植物可供自己享用，並有人為其打理照料，因此建議別墅項目能在綠化上做出差異性。其次，『全面達到智能化』和『世界級物業管理服務』也是購房人極為關注的方面；近年別墅中的『水景』成為別墅賣點中的一大亮點，而且也確實為大多數人所接受，因此如何在水景上進行創新很重要。其三，『投資回報率高』，在上海成為世界的上海後，該賣點顯得尤為耀眼，別墅在上海的投資價值被眾多非上海人看重；『鄰居物業是高品質國際社區』，別墅的購買者認為擇群而居是代表了一種生活方式，因此在購房時，他們更願意選擇住在已成一定區域規模和品質的地方。