最近，南京西路、南京東路、淮海路、四川北路幾大商業街紛紛出臺昇級改造的新方案，力爭建成國際級商業街，希望能吸引更多的世界頂級品牌入駐。專家預測，未來上海非住宅發展的重點將主要集中在『傳統商業街改造』和『住宅底鋪』兩大方面。

　　商家需求各異

　　目前上海非住宅用房主要采用出租、聯合經營(一定的保底金額加一定百分比的扣率)及出售三種方式。一般來說，用於出租的商場面積較小，收入穩定。目前，收益與風險共擔的聯合經營方式為眾多大型品牌商家采用。通常底層和低樓層采用出租方式。高樓層以合作經營為主。比較兩種方式的租金收益，各商業街的聯合經營租金都比出租的租金收益高。

　　休閑類商品，及對品牌要求不太高的商家大多選擇沿街店面，主要依靠人流保證營業額。已有一定品牌知名度的經營者因街鋪的租金費用較低，並且不須和他人利潤分成，往往也願意選擇街鋪。中檔品牌以及一些急於打品牌的經營者因要借助大商場已有的知名度而希望佔有一席之地。頂級品牌則會選擇入住有商業氛圍但又不像淮海路、徐家匯那樣過於喧嘩的商業街。大型商場為了保持本身形象、聚集人氣，招商傾向於知名度較高的品牌。商場經營者經常會采用差異化租金策略。對著名品牌給予租金上的優惠，其利潤的損失通過對其他品牌收取較高租金來彌補。

　　地段級差顯著

　　上海目前的商業用房主要分為兩大類：(1)傳統的商業街、(2)住宅配套商業(住宅底鋪)。上海傳統商業街主要分布在上海的『三街』(南京路、淮海路、四川路)和『四城』(徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業城)。在上海市府規劃中，未來上海商業布局將以建設調整現行商業格局為主，不會另闢新的大規模商業中心。住宅配套商業(住宅底鋪)按設置方式分三種：(1)傳統沿街商業；(2)獨立商業街；(3)會所商業。

　　目前的商業用房密度最高的是徐家匯商圈，接下來是淮海路、南京路、豫園、四川路、新客站、新上海商業商城。商業用房租金受地段的影響最大。按租金水平，可將以上區域分為兩個層次，徐家匯商城、淮海路、南京路為第一層次，其餘區域為第二層次。第一層次的商業用房租金水平比第二層次高出一大截，可見租金的地段級差的梯度性十分明顯。地段的購成要素中，交通是極其重要的因素。徐家匯商城圍繞地鐵而建的商業布局大大提昇了該地區的商業用房價值。目前，地鐵站點附近是營業性商業用房的最佳選址。

　　人氣帶旺租金

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　　人口集聚、住宅市場規模的不斷拓展和集聚效應的出現對商業繁華度的影響日益明顯。徐家匯處於發射型交通的聚合點，地鐵一號線使徐家匯與梅隴、莘莊地區數萬人口形成了大規模的商住互動，租金優勢十分明顯。隨著市中心人口外移及上海其他地區和外地城市商業的不斷繁華，南京路的客流量將不斷被分流減少，反映在租金水平上，有所下降。

　　商業網點密度適中的商街，租金水平較高商街或商城要有一定的商業聚集，但如密度過大、經營雷同，商業集聚效應會受到影響。如南京路商廈林立，經營雷同增大了南京路商業單位的經營難度，從而降低了南京路的租金。淮海路商業街商廈數量適中，加之商業設施先進，使淮海路的商業單位經營效益相對較好，租金水平超過了南京路。