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如今,因開發商不事先告知業主而擅自改變小區規劃而發生的糾紛越來越多,本報也收到許多類似的讀者來信。對此,中倫金通律師事務所的陳文律師認為,買房人一般遇到這種情況,都可以理直氣壯地找律師狀告開發商違約,而且這樣的官司應該會打贏。對於社區整體或部分改變的情況主要有以下幾種:
1.減少綠化面積
在寸土寸金的城市中,『綠色』已經成為人們追求的時尚,也越來越成為眾多購房者的考慮因素,自然也就有越來越多的開發商在綠化上做文章。然而,隨著社區開發的不斷進行,如果有大片的土地被用於綠地,必將影響到開發商的總體收益。在商業利益的驅使下,有一些開發商不顧已購房者的利益,將原來設計為綠地的土地也改為建築用地、建設新的房屋,或是改為物業用房,使得原有的綠化率下降、容積率上昇。
2.調整社區功能
齊全的社區功能也是購房者進行投資行為時的一項重要考慮因素。尤其是對於一些在並非商業繁華區或居住密集區開發的社區而言,周邊商業配套設施不盡完善會是一個非常重要的問題。有些開發商在售房初期,為了吸引購房者,將自己社區的功能宣傳得非常好,令人感覺雖然是新開發的小區也不會存在居住不便的問題。然而隨著開發過程的推進,或是由於自身的資金實力問題,或根本就是當初不現實的假象,有些配套設施無法完成,開發商承諾的社區功能無法完全實現。這時,在開發商與購房者之間就必然會出現矛盾。還有一種情況則是開發商根據開發的進行情況,對社區功能進行一定的調整,如原有的娛樂設施被改為物業管理用房,原有的運動場被改為停車場,甚至是原有的自建學校被取消建設等等。種種這些都會對已購房者造成損害,因為他們在當初購房時雖然不是完全由於這些功能性設施而作出買房決定的,但這些因素必然對他們的投資行為有著較大的影響。
3.改變總建築面積
一個社區的總建築面積多少體現為社區的容積率大小,容積率越大說明在單位面積內的建築面積越多,容納的人口必然也就越多。過大的容積率會對這個社區功能的發揮產生不利影響,同時也可能會使居住的環境降低檔次。有些開發商為了增加利潤,不顧原有的規劃設計加蓋房屋,使社區總建築面積增加。一旦對購房者的利益構成損害,勢必引起雙方的矛盾。
4.剝奪陽光權、眺望權
開發商改變原設計規劃還可能引起對購房者陽光權和眺望權的剝奪。有些購房者在購房時,非常注意房屋的朝向、采光和戶外景觀,通常對開發商最初制作的社區規劃沙盤或圖紙進行認真地考察後方作出選擇。然而,開發商為了自身的利益,或在原來沒有設計的地方加蓋房屋,或是將原來設計的房屋增加層數,對受到影響的原購房者而言的確是利益受損,甚至可能極大的影響,乃至剝奪了購房者的陽光權和眺望權。
5.社區整體規劃不在單個買賣合同中
有些社區由於開發面積較大,采取的可能是逐步開發方式。開發商通常會對社區整體作出一個規劃,並將其劃分為幾個單獨的區域單獨進行開發銷售。這時,購房者考慮的將不僅僅是各自購置房屋的具體情況,也會將社區整體的規劃建設作為考慮因素。但是,這種整體規劃設計的事項一般是不會在單個的房屋買賣合同中體現的。隨著開發的進行,各種新情況不斷出現,開發商往往會對將要進行建設的原來的整體規劃進行調整,如果與原購房者之間沒有做好溝通交流工作,難免會出現問題。
6、改變建築物外立面
某著名樓盤原設計的建築物外立面為瓷磚貼面,在房屋的買賣合同中也都對建築物的外立面材料進行了描述,後來在建設過程中未通知已購房者,就將外立面材料改為了涂料。雖然從開發商的角度講,認為以涂料代替瓷磚更為符合環保要求,且建造成本還上昇了,對購房者是有利的事情。然而,購房者並不領情。他們認為,原設計的瓷磚貼面比涂料更顯檔次、更漂亮;並且不論哪種材料更好,開發商在未通知購房者的情況下擅自更改就是對購房者權利的侵犯。此後,由於雙方溝通方式的不當,導致衝突不斷昇級,甚至發生了流血事件。
這一案例表明:無論是出於什麼考慮,一旦是開發商已經明確作出的承諾,就應當嚴格按照承諾履行,任何一廂情願的想法都是要不得的。如果由於客觀原因或非開發商能夠控制的原因必須作出變更,如政府出臺新的政策或法規要求新建建築物的外立面必須采用涂料,開發商也應當及時與購房者進行溝通,將政府的政策向購房者明示,使他們充分了解變更的原因,纔能順利地解決問題。
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