盲目跟風要不得 提前還貸收取違約金應緩行

　　據悉，從5月起，上海的8家銀行要對住房貸款中提前還貸的『違約』行為收取違約金了。同日，又見一報道《沒還清貸款的二手房慎買》，筆者不禁為那些還沒有還清銀行貸款的二手房心存擔心，同時認為，銀行對『提前還貸』收取違約金應緩行。

　　因為，在我國，銀行還沒有開展『轉按貸款』等業務。

所謂『轉按貸款』是指：當借款人想把已經辦理了按揭貸款的住房轉讓時，未償付的按揭貸款在經過貸款人的同意後，可以隨住房一起轉讓給新的買房人，也即由新的買房人擔負起償還按揭貸款的義務。在『轉按貸款』的支持下，購房人可以很便利的將手頭的未還清貸款的二手房出賣，轉而買入更大更好的(可能附帶按揭貸款)的房產，從而使房產能隨著經濟能力的變化而相應的變化。

　　但在我國，這項業務還沒有開展。建設銀行北京分行某支行信貸部負責人說：『如果借款人要出售還沒有還清貸款的房子，那麼就要由開發商或新的購房者還清剩餘的銀行貸款。』也就是說，在我國，由於沒有『轉按貸款』的支持，房地產管理方面也沒有正式開展『背書轉讓』業務，所以借款人只能選擇『提前還貸』。而問題在於，借款人在借款的一定年限之內『提前還貸』是要被判『違約』而收取違約金的。

　　眾所周知，現在的二手房交易是越來越火暴了。先買套二手房安家，等有能力了再換大房子的思想已經被絕大多數的年輕人所認可。所謂二手房是指：非第一次參與交易的房子，不論房子新舊程度如何，也不論原房主買賣該房子的目的如何。二手房的概念即如此之大，當然也包括那些貸款年齡很短(在銀行的『提前還貸』年限之內)且還沒有還清銀行貸款的房產了。這些房產，往往由於其建成時間不長、成新率較高、設計較好、房價適中且沒有其他的附帶條件等而受到年輕人的喜愛，成為活躍二手房交易市場的重要因素。然而在上述兩種原因的夾擊下，這些房產還是否能受到購房者的青睞就很難說了。

　　事實上，受銀行這一措施影響的不僅僅是這些二手房的買賣，還有其他眾多的購房者和潛在的購房者。例如：據北京電視臺報道，一位65歲的老人買房向銀行申請按揭貸款，銀行以申請人年齡太大為由不予放貸，而對老人的穩定收入遠遠超過申請貸款月還款額度這一情況不予理會。可見，銀行拒絕老人的原因並不是懷疑他按時還款的能力，而是因為擔心在老人去世前不能還清貸款，又沒有諸如『轉按貸款』等業務使該房產的受繼人可以接著還貸。

　　在國外，根據不同的原因，處理『提前還貸』的措施一般都有很多種。例如：前面提到的針對房產的轉讓而實施的『轉按貸款』業務，中長期住房抵押貸款采取浮動利率等，使借款人可以有多種選擇。同時，銀行也會積極創新，利用抵押貸款的證券化等方法把因為利率下降等原因造成的提前還貸損失轉移出去，從而更好的保護自身。而對『提前還貸』采取罰款只是眾多措施中的一種而已。

　　『提前還貸』當然是貸款人的一種違約行為(如果貸款合同中約定了不能提前還貸的話)，銀行按照國際慣例收取一定的違約金也有其理。然而，筆者以為，在沒有更好的配套服務和業務種類時，在貸款者還沒有更好的、更多的選擇的時候，各大銀行對『提前還貸』收取違約金實在應該緩行。