價格逆勢而上房地產會成下一個泡沫嗎？

　　房地產價格只要跌去20%，置業者就只有拋出假按揭房的惟一出路。而銀行假按揭的風險就會像蝴蝶效應一樣，放大成巨大的災亂

　　根據中國國家統計局提供的最新數字，2002年8月份全國居民消費價格指數比上個月又下降了0.7%，比去年同期下降了0.8%。這也是物價指數連續近10個月以來的持續下跌，這表明通貨緊縮的噩夢依然在繼續。

　　商品房憑什麼逆勢而上

　　然而令人感到吃驚的是，在耐用非耐用消費品、食品非食品的價格持續下降時，商品房價格卻能隨著建房及裝修材料的價格下降(8月比上月降1.8%)而上揚。比如2002年1至7月份，全國商品房平均銷售價格、商品住宅銷售價格都同比增長1.3%。

　　但商品房銷售並沒有跟上開發的步伐。統計顯示，到7月底，全國商品房空置面積達1.2億平方米，其中空置一年以上的達50%，佔壓資金2570億元以上，具所有行業不良資產之首。當前全國商品房空置率26%，是美國的4倍、香港的8倍、國際警戒線的2.5倍。

　　房地產泡沫：北京VS上海

　　在一個國家人均GDP達到800美元、居民溫飽問題基本解決時，房地產、汽車、家電、旅游、休閑服務性經濟的工業化社會性質消費應該成為熱點；而後工業化社會或稱信息社會的消費，即網絡、電信增值的消費應該跟上。然而奇怪的是，中國國民的汽車、家電、手機、電腦的銷量最為強勁，價格卻一再走低。而最基本的商品房銷量一直跟不上開發的速度，價格卻一直走高。

　　據悉，在商品房每平方米的平均價格只有3000多元的上海，目前由於有1000多家外地房地產商的淘金造成房地產虛火，為此上海社科院發出了房地產泡沫已經出現的警告。而在人均GDP比上海低1000美元的北京，商品房價格卻每平方米高出1000元以上，達到商品房平均每平方米4716元的水平，該市統計局的專家卻認為房地產泡沫並不存在(北京年人均可支付收入只有1.16萬元)，真是咄咄怪事。

　　北京房地產價格是否合理，按照北京市政協的看法是，目前北京的房價是家庭年收入的11倍以上，也是高收入家庭年收入的6倍以上，遠超出國際上相應的3至4倍的水平。事實上這個數字不是空穴來風。1992年日本泡沫經濟破滅後，其內閣審定的『生活大國』建設5年計劃，提出大都市圈普通公寓房價格降到工薪家庭年收入5倍的目標，而這一目標主要是針對住房問題最為嚴重的東京圈。按此計算，北京、廣州、上海等越是發達的大城市，其房地產的泡沫似有過之而無不及。而這些城市中，以北京為最甚。

　　北京、上海、廣州的假按揭行為有多少不得而知。但有一個值得注意的現象是，這些發達城市的高收入者正在把置業作為一種投資的手段。然而經濟分析師已經發現，房地產價格只要跌去20%，置業者就只有拋出假按揭房的惟一出路。而銀行假按揭的風險就會像蝴蝶效應一樣，放大成巨大的災亂。

　　在汽車、鋼鐵、電子產品成為國民經濟的重要產業，而其價格在隨著產量提昇而大幅下降時，我們不知道空置房達1.2億平方米、新房開工面積比銷售面積多出10個百分點以上的房地產市場，何時真正成為氣球蹭破的新起點。