商品房空置總量

　　上半年北京市房地產開發保持較高的發展速度。完成房地產開發投資338.9億元，同比增長36.2%；開復工面積5086.8萬平方米，增長36.5%；竣工面積279.2萬平方米，增長21.8%；商品現房銷售面積283.4萬平方米，增幅雖有所下降，但仍達13.6%。截至6月底，全市商品房空置710.1萬平方米，增長20.4%；其中商品住宅572.2萬平方米，增長21.6%。同比增幅雖然較高，但總量比2001年底分別減少63.9萬平方米和61.8萬平方米，其原因，一是今年以來銷售面積總量一直高於同期竣工面積，消化了一部分空置；二是部分空置商品房出租或進行了功能調整；三是隨著房地產中介服務體系的逐步完善，通過網絡和空置房超市等方式，使部分空置房價格隨行就市，一定程度上調節了因地域導致的價差。

　　空置商品房的結構和分布

　　在上半年空置的710.1萬平方米商品房中，空置時間在一年以內的有376萬平方米，佔全市空置面積的53%，主要是新竣工的商品房。空置地點在三環路以內的有205.3萬平方米，佔28.9%，空置的七成以上位於三環路以外地區。按房屋類型分，商品住宅空置572.2萬平方米，佔全市商品房空置面積的80.6%；辦公樓空置71.6萬平方米，佔10.1%；商業營業用房空置31萬平方米，佔4.4%；其他商品房佔4.9%。

　　從2001年商品房空置的情況看，空置時間在3年以內的商品房約佔9成。空置商品房主要集中在房地產開發規模比較大的地區和新興熱點地區。從其地域分布看，主要集中於近郊區，佔76.2%；城區佔12.6%；遠郊區佔11.2%。按區縣分，朝陽區空置最多，達240.6萬平方米，佔全市空置面積的31.1%；其次為豐臺、海淀，分別為100.4萬平方米和86.7萬平方米，佔13%和11.2%；近幾年新興的開發熱點區縣昌平、順義、通州、崇文和大興空置面積也在30萬平方米以上；密雲、宣武、東城、西城、延慶、石景山空置面積在20萬平方米左右；房山、懷柔、平谷、門頭溝的空置較少，在10萬平方米以下。

　　近年來空置面積與銷售、竣工面積對比

　　商品房空置與竣工、銷售的關系十分密切，從1996年至2001年三者的走向看，其趨勢是一致的。1999年空置總量受竣工影響增長較快，2000年和2001年，受商品房旺銷影響，商品房空置面積的增長幅度小於竣工和銷售的增長，增長過快的勢頭得到遏制。

　　北京市商品房空置反映出的主要問題

　　1、居民購房處於價位與地段難以兼顧的境地

　　一方面，多數市民對商品住宅價格比較敏感，對中高價位住房承受力有限；另一方面，中低價房的地段大都位於四環路以外或遠郊區縣，故土難離，制約了住房消費，也造成了商品住宅的空置。從2001年空置商品住宅的預期售價看，預期售價在3000元以下的低價位房166.9萬平方米，佔全部空置商品住宅的26.3%，幾乎全部位於四環路以外地區；3000—5000元房中低價位的181.5萬平方米，佔28.6%，有近三分之二位於四環路以外地區；5000—8000元房中高價位的153.2萬平方米，佔24.2%；8000元以上高價位房132.5萬平方米，佔20.9%。其價格分布呈現各檔次均勻分布，但中低檔次與中高檔次相加，3000—8000元中等價位的空置商品房佔一半以上，達52.8%。這一特點同銷售市場反映出來的低價房供不應求，高價位房由於北京的特殊背景也有一定市場的情況是一致的。

　　從收入和房價水平比較，2001年，人均可支配收入北京為1.16萬元，上海為1.29萬元，全國為0.69萬元；商品住宅平均售價北京為4716元，上海為3535元，全國為2068元。上海的收入高於北京，而房價卻低於北京；北京的收入是全國的1.7倍，房價卻是全國的2.3倍。從這一角度比較，北京居民對房價的承受力不僅低於上海，也低於全國平均水平。這也造成了目前4000元以上中檔商品房空置較多。

　　2、別墅公寓、辦公樓、商業營業用房消化難度大

　　在上半年商品房空置總面積比上年末減少63.9萬平方米的情況下，別墅公寓、辦公樓空置面積減少量僅為0.5萬平方米、1.9萬平方米；商業營業用房空置面積不降反昇，增加4.6萬平方米。三者價位普遍較高，從2001年預期售價看，空置的別墅公寓14.8%價位在8000—10000元，51.9%價位在萬元以上；空置的辦公樓15.5%價位在8000—10000元，61.6%價位在萬元以上；空置的商業營業用房31.7%價位在5000—8000元，36.6%價位在萬元以上。

　　對當前商品房空置問題的判斷

　　由於北京目前空置時間超過三年的商品房比重較低，大部分空置商品房屬於合理存量，因此商品房空置對北京房地產開發的負面影響並不顯著。2001年北京商品房空置佔全市年末實有房屋面積的比重為2.1%，商品住宅空置佔全市年末實有住宅面積的比重為3.2%，比重較低。當年商品房空置率為18.1%，商品住宅空置率為19.2%，較上年穩中有降，處於合理范疇。

　　第五次人口普查資料顯示，北京有34%的家庭購買了住房，其中購買原公有住房的家庭佔全市家庭的27.9%，購買商品房和經濟適用房的佔6.1%；租房的家庭戶佔31.5%，其中租用公有住房的佔全市家庭的25.1%，租住商品房的佔6.4%；自建住房的家庭戶佔31.2%，主要集中在遠郊區縣。從這一組數據看，北京包括已購買和自建住房的居民住房自有率達65.2%，再加上租住公有住房的部分，全市90.3%的家庭擁有比較穩定居所。但也應看到，目前已購商品房在居民住房總量中的比重較低，部分已購公房的居民由於戶型、功能不盡完善，有進一步改善居住條件的需求，租住公房和商品房的居民也迫切要求擁有自己的住房，他們都是商品住宅的潛在購買者。『五普』資料還顯示，全市尚有14.2%的家庭戶人均住宅建築面積在8平方米及以下，城區人均住宅建築面積在8平方米及以下的家庭戶比例達四分之一強；人均住宅建築面積低於全市人均住房水平的家庭戶接近50%；城區有23.6%的家庭戶居住在解放前的老房子裡。因此，不能因為存在空置房就認為北京市的商品房供給絕對過剩，這種空置是適合居民需求的有效供給不足所造成的相對過剩。

　　中房信網的一項調查顯示，居民對現住房的滿意率不到20%，約有48%的居民提出在幾年內願意換購住房，已購公房戶中有67%希望通過換購住房改善條件和環境，居民潛在的住房需求無疑會對未來的房地產市場以強有力的拉動。與國際比較，2001年末北京市居民人均住房使用面積為17.62平方米，換算成建築面積相當於中等收入國家水平。國際經驗表明，在人均住房建築面積達到33至35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求。因此，應用發展的眼光來理智地看待目前商品房空置問題，在新商品房的建設過程中逐步調整供給結構，提高居民消費能力，積極消化空置商品房，保證房地產開發的平穩、健康發展。

　　提高消化商品房能力的幾個途徑

　　1、大力發展市區與城市邊緣區和衛星城的公共交通基礎設施，降低交通成本，減少在途時間。

　　2、通過多種手段提高居民收入預期，發展銀行信貸，提高居民對價格的承受力。

　　3、對新建商品房在總量和結構上予以適當引導和控制。北京市空置面積主要是竣工形成，對房地產開發趨勢的反映滯後，雖然目前空置問題對房地產的負面影響有限，但為防止今後出現大規模空置，還應在新建商品房供應總量、種類、地域、價格等方面予以適當的政策引導，增加適合居民需求的有效供給。