當今房地產市場競爭的日趨激烈，從眾多的房地產廣告中即可見一斑。隨著各種房地產項目的出現，各種專業、半專業，甚至是自創的『術語』不斷湧現，各種美好的承諾也不斷出現在開發商的各種宣傳資料和廣告當中，什麼『距國貿中心10分鍾車程』、『綠化率達40%以上』、『小學、中學、郵局、超市一應俱全』等，讓消費者看得眼花繚亂。但是在簽訂正式的房地產買賣合同時，購房者或是認為已經有廣告為證，無需再列入買賣合同多此一舉，或是讓開發商三言兩語的交代蒙混了事，廣告中的承諾不列入房產買賣合同似乎也是一件約定俗成的事情。殊不知，這樣的做法很可能將導致購房者與開發商之間的糾紛。

　　1、廣告和宣傳資料對客戶買房有影響

　　在房地產銷售中，廣告和銷售宣傳資料對購房者起著非常重要的作用。尤其是在預售階段，購房者將要購買的房產有的僅是在建工程，或乾脆在地基施工過程中。設計精美、繪聲繪色、充滿想象力的廣告會使人充滿憧憬。毫無疑問，廣告在吸引人們購房乃至最終達成交易的過程中起到了舉足輕重的作用。針對當前房地產廣告中水分偏多的情況，建設部於2001年4月4日公布的《商品房銷售管理辦法》(以下簡稱《銷售管理辦法》)中第14條明確規定：『房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》(以下簡稱《廣告法》)和《房地產廣告發布暫行規定》(以下簡稱《房地產廣告規定》)等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、准確』。

　　2、廣告就是開發商的承諾

　　《銷售管理辦法》第15條規定：『房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。』這就意味著廣告中的主要條件就是未來房屋買賣合同中開發商的義務，如果開發商在銷售合同中未列明其在房地產廣告中所廣而告知的條件，開發商就要承擔一定的責任。而且購房者憑《銷售管理辦法》之相關條款，有權利要求開發商將廣告中的主要條件列入房屋買賣合同中。

　　在許多種情況下，開發商在商品房銷售廣告中承諾的條件較多，而在實際簽訂合同中，開發商又借口廣告僅是宣傳而已，以廣告不是合同的一部分為借口，並不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中。在簽訂合同後或在交房時，購房者以宣傳資料或廣告為依據向開發商要求兌現有關承諾時，開發商又借口廣告僅是廣告，雙方又都沒簽字，以構不成對其約束力為由而推脫責任。

　　《銷售管理辦法》已經為廣大購房者提供了法律依據，即購房者有權利要求開發商將其在廣告中宣傳的主要條件寫在合同中，而開發商也有義務在合同中承諾廣告中的主要條件。

　　廣告實際上就是開發商的承諾，而合同則是把這種承諾進一步落實到雙方簽訂的契約中。

　　3、對虛假廣告開發商要承擔法律責任

　　在房地產市場的交易中，許多案例表明由於虛假廣告而導致房地產交易中的法律訴訟。那麼開發商對於虛假廣告要不要承擔責任和承擔什麼樣的責任，則是廣大購房者都比較關心的話題。

　　所謂虛假廣告實際上是廣告主不准備真正兌現，而是僅以此作為一種商業手段而達到其營利目的所做的不真實的、甚至是欺騙性的、誤導性的宣傳。

　　『虛』是指不真實或誇大其詞，不負責任的誘導。例如稱某某地方到某某地方乘車10分鍾，這種概念相當模糊。又例如稱某區域的商品房質量屬第一流或建築材料是高級產品等，都屬於虛假的或不准確的廣告詞。至於『假』即是指不真實的或根本就不存在的，或者乾脆就是開發商為了純粹商業目的而做的欺騙游戲。通過這些不真實的虛假廣告，誤導某些購房者購買其出售的商品房，這實質上就是一種不誠實的交易行為，對於同行來說是一種不正當的競爭行為，對於買家來說，開發商違反了《民法》中的誠實信用原則。

　　借助虛假廣告致使購房者與其簽訂合同的開發商，實際上是對購房者的利益實施了一種侵權行為。購房者可以以虛假廣告為證據，以自己受誤導為事實，以自己由於受誤導而付出資金購買了廣告中所宣傳的商品房而沒有購買其他更好的商品房所遭受的損失為內容，通過法律訴訟手段要求開發商予以賠償或退房等。

　　在這一民事法律關系中，侵權一方要返還不當得利，並對被侵權方的損失予以賠償。所以如果開發商發布虛假廣告是要最終承擔法律責任的，在這一點上法律責任是十分明顯的。

　　4、法院對虛假廣告審理越來越嚴

　　近年來，隨著購房者對居住環境要求的提高和法律意識的增強，廣告或宣傳資料中出現的各種承諾在最後交付的房屋中未能兌現時，有越來越多的業主與開發商打起了官司，有關廣告和宣傳資料中的承諾不能兌現而引起的糾紛成為房地產糾紛中的一個新熱點。通過研究目前法院和仲裁機構對此類案件的審理結果不難發現，一個大的趨勢就是對開發商進行廣告和宣傳的要求日益趨於嚴格，即：對於開發商在廣告和宣傳資料中明示的事項通常要求開發商能夠按照承諾兌現，如果不能，可以在事後補救的，一般會責令開發商進行補救、完成承諾；如果已經客觀不能的，則會要求開發商對購房者的損失進行一定的補償。

　　實際上，這種趨勢的出現也是不難理解的。首先，遵循《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)的規定，『誠實信用』是每一個交易的當事人應當信守的基本原則，既然已經作出了承諾，就應當實際履行，未能履行的一方必將受到法律的制裁。再者，依照《廣告法》的有關規定，廣告必須是真實、合法的，發布廣告的廣告主必須對廣告的真實性負責，如果廣告不真實對他人造成損害的，廣告主須承擔法律責任。房地產廣告也是廣告的一種，同樣要遵守國家有關廣告的法律規定。因此，開發商在作出虛假廣告後理當承擔法律責任。