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據《上海樓市》市場研究部近期的一項研究結果表明,在未來一年中有60%的購房者有意向購買裝修房,比毛坯房購買率足足高出20%。而認為裝修房是房地產發展的趨勢的更高達88%,這反映了大部分購房者已開始接受『裝修房』的觀念。
在短短的一年半時間裡,滬上全裝修商品房從無到有,從被拒絕到接受,是開發商努力推動、政府積極引導的顯著成果。然而,實際市場成交與購房意願之間的鴻溝卻不容忽視。2001年,全市樓盤成交量為15萬套,裝修房在其中不過區區3000套。2002年即使完成計劃的3萬套,佔今年整個市場交易量仍不足20%,即使在這不足20%的供應量中,許多開發商都表現得十分勉強,反復強調做裝修房的種種難處。這與60%需求之間差距巨大,其中原因何在呢?
據近日市房地產交易中心組織的有關政府職能部門、部分房產開發商、建材供應商和房地產專家、業界人士就裝修房進行的市場研討會達成的共識是:目前市場上所存在的三大疑癥是阻礙裝修房市場發展的主要癥結——
一切競爭的根本在於成本的競爭
調查顯示,不打算購買裝修房的人群中,有大部分的人認為購買裝修房比購買同樣毛坯房自行裝修要貴。表明在市場經濟下,成本將最終決定裝修房是否具有市場生命力。即便是省心省力,千好萬好,也敵不過—個『貴』字。
與時下家庭裝潢公司相比,由開發商統一裝修正規監理的管理成本要高,而統一裝修能將采購成本大幅度降低。但目前上海開發企業普遍缺乏的是裝修房管理上的控制力和采購成本上的談判能力。開發商往往想借力於裝潢公司,而目前裝潢公司也只是小作坊的形式,多數缺少一流的管理。而全裝修房的最大考驗在於集團采購,工程進度控制和成本控制。
與裝修房管理相比,集中采購顯而易見的好處使開發商和購房者都為之振奮。開發商在開發裝修房時,最終不僅能幫助購房者節省費用,同時也將獲得高額利潤,表現出雙贏格局,但是如果管理能力不佳,大規模采購所降低的有限材料成本則又會被無法控制的管理費用所抵消。
據了解,在美國之所以絕大部分房屋都裝修到位交房的根本動因也是因為成本。裝修房必須從設計初始階段,就開始考慮裝修與房屋土建的配套問題。在美國大量工廠化的預制件已將『土建』和『裝修』合為一體。如果人為拆開,成本則大為增加。
因此,從產業角度看裝修房的推廣普及,將極大推動住宅建設產業化的發展,影響整個建築業格局。從行業角度,裝修房將是一場對房地產公司經營能力的大考驗,同樣也是其重新洗牌的過程。
個性疑癥:裝修房無法體現業主個性?
個性問題是裝修房最早在市場上遇到的阻力,也是政府部門和開發商最花心思之處。所推出的菜單式裝修房也希望盡可能完成個性與共性的折衷。事實上,經過一年多時間的宣傳推廣,菜單式裝修已深入人心,調查顯示,5成以上裝修房購房者認同開發商提供的菜單式裝修,高學歷者中更達75%。
然而,菜單式裝修在考慮個性化的同時,也需要有個『度』的問題。否則集團采購達不到批量,管理復雜化,又增加成本。
質量疑癥:誰來保障裝修房的質量
調查發現,在2001年開發的已入住的裝修房樓盤業主中,對裝修房質量和不滿意的比例高達72%。這其中有房屋質量問題,有裝潢質量問題,也有裝修設計不合理的問題。而在不打算購買裝修房的人群中,大部分是出於對裝修房質量的不放心。由此可見,裝修房質量將是阻礙其進一步發展的最大瓶頸。在未來的幾年中,由於前兩批裝修房陸續竣工人住,裝修房的質量問題將有較集中的體現,開發商和裝潢公司都將面臨很大的考驗。
從消費者角度來看,在購房合同上,裝修只是作為簡單、抽象的內容,沒有具體、實質性的可操作條款。另外一方面,消費者也不具備判斷裝修房好壞的知識及能力,因此裝修質量不能請消費者驗收,將責任交由消費者承擔,而是房產公司應當承諾將裝潢做好。目前,最重要的是有—個完善的體制,需要從立法的高度來規范裝修市場。
來自不同方面的種種聲音都表明,目前的裝修房市場還存在管理上的空白之處。消費者需要保障,開發商需要明確責任,有不少人希望政府能介入裝修房市場,對裝修質量進行監督控制。但是依靠政府某一職能部門並不現實,需要建立—個管理體系,由建設部門、監理部門共同參與,嚴把質量關。而政府部門在未來可能做的事就是通過一定比例的質量抽查,來保證體系的正常運作,從而在根本上對裝修房質量進行控制。
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