盡管毛坯房為購房者的個性化需求提供了空間，但其被趕出市場的厄運幾乎成了現實。建設部正在征求意見的《商品房住宅裝修一次到位實施細則》規定，將取消毛坯房，新建城鎮商品住宅的集合式住宅推行裝修一次到位。建設部住宅產業化促進中心的負責人介紹，毛坯房的存在，給房地產市場帶來不少問題，有些裝修游擊隊以次充好、偷工減料，裝修質量難以保證；而國家對『毛坯房』由半成品改為成品沒有統一標准，一些開發商粗制濫造所引發的糾紛也越來越多。因此『成品房』的話題成了目前各地開發商、消費者及媒體關注的焦點。

　　回頭看看咱們一直以穩健著稱的天津的住宅市場，『成品房』尚未形成潮流，只有個別綜合實力比較強的開發商以有限的數量投入市場作為試金石投石問路，試探市場的反映。近日，看到了一份上海關於成品房的資料，作為走在中國房地產開發前沿城市的一些經驗也許可以給我們一些啟示和借鑒。

　　在上海，經過開發商的努力推動，政府的積極引導，在短短一年半的時間內，內銷全成品房完成了從無到有，從被拒絕到被接受的過程。據上海的一份調查資料表明，未來一年中有60%的購房者有意向購買成品房，而認為成品房是房地產發展趨勢的更高達88%。然而實際市場成交與購房意願之間的鴻溝卻不容忽視。2001年，在其全市成交的15萬套商品房中，成品房僅為3000套，2002年計劃完成3萬套，但仍不足市場交易量的20%，許多開發商都表現得十分勉強，反復強調做成品房的種種難處。20%與60%的巨大差距，到底是購房者葉公好龍還是市場有難以逾越的鴻溝呢？

　　當地的政府職能部門、部分開發商、建材供應商和房地產專家等業界人士進行了一場研討，結果認為，成品房大勢所趨，而在當前市場上存在的三個問題阻礙了實際交易。

　　個性問題：

　　成品房無法滿足業主的個性需求？

　　個性問題是成品房在市場上最早遇到的問題。尤其在毛坯房大行其道的時候，『充分體現個性化』是毛坯房最鮮明的旗幟。因此也是讓開發商和政府最費腦筋的問題。所推出的裝修菜單也盡可能完成個性與共性的折中。事實上，調查表明，50%的消費者認同開發商提供的裝修菜單，高學歷者則高達75%。因此，裝修菜單在考慮個性化的同時也必須適度。否則集團采購達不到批量，管理復雜化反而會增加成本。有位開發商有150套成品房，只做了三種樣板房，客戶就做三選一，他認為上海一年有15萬套房成交，我們的房子不是賣給所有的人，只是賣給這150戶人，三套房足夠滿足我們這150戶的共性，現在的裝修趨勢也是重裝飾，輕裝修，業主完全可以根據軟裝飾的差別體現不同的個性風格。而且調查表明，半數以上的人認為裝修的風格就應該是簡潔實用，尤其45歲以上的人更是100%肯定這一點。

　　這也給成品房的市場研究工作提出一個新的課題，即在建設初期就做好市場細分及市場定位，將成品房的競爭引入一個更高的層次。

　　成本問題：

　　成品房會增加購房支出？

　　與小作坊式的單套毛坯房住宅的裝修相比，由開發商統一裝修正規監理的管理成本會提高，而采購成本會大幅降低。但目前開發商普遍缺乏的是成品房管理上的控制力和采購成本上的談判能力，而全成品房最大的考驗就在於集團采購、工程進度控制和成本控制。在美國，絕大部分房屋都裝修到位交房的根本動因也是成本，毛坯交房僅限於一小部分頂級豪宅，這部分人有足夠的支付能力滿足個性化的要求。

　　集中采購的利益的確是顯而亦見的，以一套意大利全進口的衛浴三件套為例，近千套的集中采購，成交價竟可以是零售價的40%！但針對於裝修這項只相當於30%的成本來說，開發商所要投入的卻是70%的管理控制精力，否則，大規模采購所降低的有限材料成本往往會被無法控制的管理費用所抵消。因此，開發商往往想借力於裝潢公司，而當前即便是一些大型的家庭裝潢公司也只是小作坊的一種堆積，缺少一流的管理。

　　一些開發商認為，成品房必須從設計的初始階段就開始考慮裝修與房屋土建的配套問題，在美國，大量的工廠化的預制件已將『土建』和『裝修』合為一體，如果人為拆改，成本將大為增加。因此從產業化的角度考慮，成品房的推廣普及將極大推動住宅建設產業化的發展，影響整個建築業的格局，成品房將是一場對房地產公司經營能力的大考驗，甚至是重新洗牌的過程。

　　質量問題：

　　誰來保障成品房的質量？

　　調查發現，在2001年開發的已入住的成品房樓盤業主中，對裝修質量不滿意的比例高達72%，其中有房屋的質量問題、裝潢的質量問題和裝修設計不合理的問題。而大部分不打算購買成品房的人也是出於對成品房質量的不放心。由此可見，成品房的質量問題是阻礙其發展的最大瓶頸。

　　從消費者的角度看，在購房合同上，裝修還只是抽象簡單的內容，沒有具體實質的可操作條款。消費者並不具備判斷裝修好壞的知識及能力，而且開發商交給消費者驗收的是最後的隱蔽工程，這對消費者有失公平，消費者並不知道管道排列是否正確，電線鋪設是否合理，因此質量依舊得不到保證。

　　目前的開發商也沒有把握把成品房做好，必須通過不斷的試用，從裝潢公司、材料供應商和監理公司中挑出最好的。在裝修質量的問題上應承諾將裝潢做好，而不應將責任交給消費者負擔。從當前的情況看，通過對裝修材料行業的規范，尤其是知名品牌的材料供應商的產品質量並沒有問題，問題更多出在安裝環節，因此市場亟待一個完善的體制，從立法的高度來規范裝修市場。

　　來自不同方面的聲音都表明，目前的成品房市場存在管理的空白，消費者需要保障，開發商需要明確責任，不少人希望政府能介入成品房市場對成品房質量進行監督控制。上海政府監督部門的有關人士的觀點是：政府沒有介入，一方面是體制的問題，質量工程的監督僅到初裝修為止；另一方面是能力的問題，沒有足夠的人力對每套房屋進行裝修質量驗收，保證成品房的質量，依據政府的某一職能部門並不現實，需要建立一個管理體系，由建設部門、監理部門共同參與，嚴把質量關。政府部門則通過一定比例的質量抽查，來保證體系的正常運做，通過發現質量管理中的漏洞，來完善整個體系，從而在根本上對成品房的質量進行控制。