專門為二手房交易而設計的住房貸款『轉按揭』業務已經推出很久了，但是由於受制於二手房交易的活躍程度，以及各家銀行之間的壁壘，一直沒有得到長足的發展。記者近日在采訪中了解到，今年會成為『轉按揭』業務大發展的一年，跨行『轉按揭』將能夠實現。

　　銀行紛紛推廣『轉按揭』

　　轉按揭業務是國外發達國家和港、澳、臺地區普遍采用的一項購房貸款業務，其實質是已購房產的借款人主體變更。購房人未還清住房貸款時，可以賣出房屋；買入者可向銀行申請二手房購房貸款。

　　其實，建設銀行下屬分行早在2000年就已開展了『轉按揭?業務，現在上海、廣東、深圳、四川等省市都已開辦此項業務。目前，建行總行正在著手『轉按揭』辦法的制定；農總行也在制定相關的辦法，預計年內即可出臺；中國銀行北京市分行在明年年初也將有可能出臺住房貸款『轉按揭』業務。

　　據了解，想拿『按揭房』再交易的買房人大致有三種：一種是有『住房階梯消費』理念，想賣掉舊房換好房的買房人；一種是因各種原因還不起貸款的買房人；一種是貸款買房投資，以租還貸，卻因今年租金市場下滑，想趕緊退出的買房人。由於各種原因，想把房子賣掉的北京住戶直到今年纔日漸增多。因而與二手房市場交易活躍的上海、廣東等地相比，北京人認識『轉按揭?也相對晚了些。

　　北京市場發展滯後

　　從法律上看，『轉按揭』的操作沒有問題。只要銀行同意，銀行或公積金管理中心對新買主進行資信審核後，再讓原來的買房人和新買主到有關部門進行購房合同、借款合同和抵押權的變更就行。

　　但是，此前北京地區並沒有大規模推廣該業務。農總行房地產信貸部表示，主要是因為北京二手樓市場不健全，相應的客戶需求也不多，這樣『每做一筆「轉按揭」業務所耗費的人力、物力、財力成本非常高，客戶也更加不願辦理這項業務』。

　　其實，北京市場業務的滯後，與銀行的風險考慮也有關系。在銀行看來，抵押物再評估的風險時時讓銀行坐在刀尖上。若遇到抵押物即住房的價值降低或者市場價格走低，而『轉按揭』時仍按照原價甚至高於原價評估貸款的話，一旦貸款人無力償還貸款，銀行必須收回抵押物時，抵押物變現能力降低將直接導致銀行風險。手續繁瑣並不是銀行不能做『轉按揭』業務的根本原因。

　　當前核心問題是銀行以及購房者如何與房管部門的產權登記銜接上。只有過戶以後，新的買房人纔能辦理銀行抵押貸款。在到房管部門進行長達近三個月時間的產權辦理、過戶登記的這段時間裡，『誰來擔保』成了又一個障礙。原貸款買房人在沒有拿到現金的情況下，當然不放心將自己的房子過戶給新的買房人，新買房人也存在同樣風險。而銀行方面也相應承擔『轉按揭』風險。新的買房人首付到位、各種審核通過，銀行按新規定就應該給新的買房人發放貸款，並同時解除原來買房人的抵押合同，但在新買房人辦抵押登記手續之前，房子該歸誰，誰來給他做擔保？

　　一段時間以來，北京二手樓市漸漸活躍起來，於是各家銀行開始注意到了這個市場。為此，專家呼吁銀行(包括公積金管理中心)、購房者、房管部門三方共同協作，制定可操作辦法。

　　跨行『轉按揭』呼之欲出

　　目前已推出或即將推出的『轉按揭』業務都僅限於同『行』，隔『行』如隔山，不同銀行間的轉按揭業務操作可能性很小。這與我國各銀行利率統一有很大關系。境外各家銀行利率不同，業主通過辦理轉按揭手續，可以最大限度地減少利息支出。而我國各銀行之間利率統一，短期內這種需求將不明顯。但是，隨著外資金融機構的增多，競爭的日益激烈，銀行之間的『轉按揭』將成為需求焦點。

　　上海銀行界目前正在積極醞釀，打算推出一個跨行的住房轉按揭業務。所謂住房貸款跨行轉按揭業務，簡單說來就是原購房者房子已在一家銀行辦了住房貸款後，如果要將房子出售，買房子的人可以將住房貸款轉到他所希望的另一家銀行繼續辦理。

　　據了解，目前在上海的購房人群中，以投資為目的的購房者比例已經佔到了兩成左右，其中不少人的投資依賴於銀行借款。由於銀行間按揭無法轉讓，要再賣出去很困難。房子到手後，絕大多數人只能通過房屋出租來獲取收益。而如果銀行之間跨行轉按揭業務推出以後，這個問題就能引刃而解了。不過，有關人士也承認，推出跨行轉按揭業務有相當的難度，主要是牽涉到的環節太多。

　　另據透露，目前交通銀行上海分行正在率先探索住房貸款跨行轉按揭業務，他們已經和其他相關銀行完成了這項新業務的試運行工作，估計將在年內正式推向購房市場。