物業管理是隨著商品房市場的發展而出現並發展的，而今新建小區擁有物業管理已經相當普遍，物業管理市場越來越大。盡管管理工作不斷強化，但是問題依然很多，不少糾紛尖銳到訴諸法院甚至發展成社會問題。這些問題一方面反映出開發商和物業公司在經營、管理上還很不規范，另一方面，也顯示業主在了解物業管理、履行自身的權利義務上存在一定的欠缺。一個具有代表性的現象就是拖欠物業費，這一現象基本暴露了物業管理市場的主要問題。

　　拖欠物業費問題多多

　　拖欠物業費是物業管理中的熱點問題，投訴量大，且問題復雜。拖欠物業費往往是業主與開發商、物業公司的種種矛盾拉鋸後的最終結果，是多種矛盾的焦點，所以產生的糾紛很多，原因也多種多樣。而一旦業主以拖欠物業費來對付開發商和物業公司，說明矛盾已經相當復雜。從拖欠物業費的原因，我們看到了物業管理市場存在著許多問題。

　　一、開發商遺留問題，物業公司成了出氣筒。

　　在房屋銷售過程中，開發商宣傳不實，結果承諾不兌現，配套設施不到位，業主拿不到產權證，有的小區長時間用臨時水、臨時電，承諾的綠地大幅度縮水，停車場不到位，辦理產權證一拖再拖……

　　房屋存在質量問題，最普遍的就是房屋裂縫，另外還有陽臺漏雨，廚房、衛生間漏水，水管鏽蝕等。

　　開發商承諾遲遲不兌現以及房屋質量問題給業主的生活和心情帶來極大的傷害。面對業主的多次交涉，有的開發商采取不負責任的態度，推諉、扯皮。業主忍無可忍，就以拒交物業管理費來對抗。

　　房屋開發建設期間的問題流入物業管理市場並得不到應有的解決，一方面說明開發商缺乏規范經營意識和行業自律意識，另一方面也說明管理部門監管不夠。而業主在接到通知入住時，也沒有按照相應的法規維護自己的權利，業主應該知道開發商交出的必須是配套齊全、符合質量要求的房子，如果業主了解這一點，就應該在接鑰匙時，討回說法，而不應留到入住以後。

　　業主將開發商的責任轉嫁給物業公司，又說明業主沒有分清開發商和物業公司的職責。許多業主認為，物業公司承接了物業管理，就承接了該物業的所有責任，物業存在問題，物業公司也擔負著責任。如果是開發商遺留的問題，物業公司有責任與開發商交涉解決。物業公司不幫助解決問題，就應該以拒交物業費來懲罰他。實際上，在房地產開發和物業管理方面，開發商和物業公司是兩個獨立的個體，責任清晰，誰的責任誰承擔。因此，屬於開發建設期間的問題，業主還是要找開發商來解決，而不應該讓物業公司代過。

　　二、對於擾民現象物業公司解決不利

　　開發商將底商出租或出賣，辦成了餐館、酒吧、歌廳等娛樂場所，油煙、熱氣、噪音污染嚴重乾擾居民的生活和安靜，物業公司根本管不了，受害業主氣憤之餘拒交物業管理費；另外還有寵物擾民，一些業主喜愛飼養寵物，但又不注意管理，造成對其他居民的侵擾，在不服從管理的情況下，受擾住戶便將責任推到物業公司身上。比如，某小區六樓住戶酷愛鴿子，他在自家窗外搭建了一個鴿籠，五樓住戶每天大受鴿子的咕叫和糞便之苦，反映到物業公司，物業公司反復做工作無效，五樓住戶惱於物業公司管理不利而拒交物業管理費。

　　三、物業公司收費不合理。

　　大部分物業公司不對業主公布服務范圍、收費項目和價格，造成業主不滿。業主認為沒有明明白白享受到符合收費標准的服務，就不交物業費。

　　按照主管部門的說法，物業管理費是經市物價局嚴格審核批准的，而且著重照顧了市民的承受能力，和京、滬等城市同等服務相比，天津的物業管理費低得多。再加上種種原因物業費收繳率低，天津65%以上的物業公司是虧損經營。虧損經營很大程度上影響了服務質量和服務透明度，以至形成惡性循環。

　　四、業主誤以為物業公司與每戶都要簽訂物業管理合同，沒簽合同就不交費。

　　某小區一位業主以沒簽物業服務合同為由，一年白白享受物業服務，卻拒不交費，被物業公司告上了法庭。這種現象屬於業主不了解物業管理的現有法規，在前期物業管理階段，物業公司是接受開發商的委托來管理物業，物業公司與開發商簽訂物業管理委托合同，而不與單個住戶簽訂物業管理合同。如果小區成立了業主委員會，業主委員會代表全體入住業主與物業公司簽訂合同，也不是單個住戶與物業公司簽訂合同。所以，業主以未簽合同而拒交物業費是站不住腳的。另外，享受物業服務是既成事實，從法律角度業主也應該交納服務費。

　　拖欠物業費是違約行為

　　所有采用拖欠物業費來對抗物業公司的業主都忽視了最重要的一點，那就是物業管理合同。在物業管理提供服務和享受服務的過程中，業主與物業公司是合同關系，照章提供服務與交納服務費是物業公司與業主各自履行合同義務。衡量雙方正確與否，應該以履行合同為標准。物業公司服務不到位是違約，業主不交物業費同樣是違約。在物業公司違約在先的情況下，業主維權的方式應該是向小區業主委員會反映，由業主委員會出面與物業公司交涉。之後向主管部門投訴，令物業公司限期改正。最後可以走司法渠道，告物業公司違約，並賠償損失。如果業主拖欠物業費，同樣要承擔違約責任。這就是當物業公司以拖欠物業費為由將業主告上法庭的時候，盡管物業公司違約在先，法院仍然判決業主補交物業費並交納違約金的原因。

　　開發企業派生物業公司

　　是造成物業糾紛的重要根源

　　由於開發企業或物業公司的問題造成的物業糾紛，大部分與一個重要的現象息息相關，那就是開發企業派生物業公司。開發企業派生物業公司，是指開發商指定自己的物業公司管理自家開發的項目。據有關部門的統計，目前這種方式佔全市物業公司的70%。開發企業派生物業公司的特點首先是開發商與物業管理是『父子』關系，一家人。其次是違背市場運作規則，沒有招標這道程序。

　　開發企業派生物業公司的原因分析有三點：一是物業管理費標准太低，項目預算虧損，無物業公司接管，開發商只得由自己的物業管理公司補缺；二是肥水不流外人田。一般前期物業管理，開發商要向物業公司支付接管費，有些開發商認為與其將這筆接管費交給別的物業公司，不如給自己的物業公司；三是為了彌補項目開發上遺留的問題。如果由別的物業公司來管理物業，按照市場規則，開發商必須履行完整的物業交接手續，那麼工程上存在的問題就都擺到了桌面上來，一是有可能物業公司不接，給開發商履行房屋銷售合同，按時交房上帶來麻煩；二是物業公司可能接，但在明確責任的前提下增加條件，這無疑是開發商在業主之外又給自己增加了一個對手。由自己的物業公司來管理，遺留問題由物業公司繼續處理，避免了問題尖銳化，對業主也起到了安撫作用。

　　不按市場規律辦事自吃苦果

　　開發商派生物業公司從某種角度上說的確緩解了一些矛盾：填補了物業管理市場的空白，補救了開發中遺留的問題和不足。但是它所產生的負面影響使這種正面作用顯得微乎其微。

　　一、物業公司往往喪失獨立的經營權，處處受制、聽命於開發商。通過招標產生的物業管理公司，是獨立的經營體，與開發商是合同關系，因而對開發商具有一定的監督制約作用。在業主因為房屋開發期間的問題與開發商發生糾紛時，會站在第三者的角度維護現有小區利益，幫助業主維權。而由開發商派生的物業公司完全沒有這種監督功能，它扮演的角色，一方面是收容開發商遺留的問題並為之抹平，另一方面是幫助開發商維持好小區秩序，總之是為開發商服務。這其實已經違背物業公司的真正職責，物業公司應該是在『你花錢，我服務』的前提下，與業主共同管理好小區。因而這種派生行為不利於物業管理的市場化運作和規范經營。

　　二、最初開發商是利用自家物業公司收拾開發殘局，一旦房子售出之後，開發商就由被動變成了主動。只要業主來找，開發商就往物業公司那兒推，造成一種職責不清的局面。但同時開發商又不給物業公司資金支持，物業公司左右為難。業主的問題得不到解決，只能拿物業公司出氣，或者頻繁找物業公司交涉，或者不交物業管理費，導致物業公司經營困難，物業公司與業主的矛盾也日益加深，不少開發商、物業公司、業主因此而走上了法庭。

　　規范物管需要綜合治理

　　規范物業管理市場，需要開發商、物業公司、消費者共同進步以及立法的完善纔能實現。其中企業是主體，開發商和物業公司必須加強自律與規范經營，杜絕違規經營，如果出了問題，誰的問題誰負責，誰的問題誰解決，不能讓物業公司代開發商受過。

　　物業公司管理有待規范和提高服務質量，轉變物業管理觀念，物業管理企業要從傳統的『管理』意識轉變為『服務』意識，要按照法律、法規和合同約定為業主提供相應的服務。

　　業主也要認識和了解物業管理法規，在享受應得服務、維護自身合法權益的同時，也要履行相應的義務，做一個明白、守法的業主。

　　完善物業管理的法律法規是亟待政府部門解決的問題，有了完善的法律法規，企業依法經營、消費者依法消費和維權、管理部門依法管理纔有了標尺，它對規范物業管理市場至關重要。據了解，《天津市物業管理條例》有望年內出臺，相信新的法規會比較完善。有了法規還不夠，管理部門還必須加大監管力度。

　　最好的方法是全面實行招投標

　　有效規范開發商、物業公司的最好辦法是物業管理實行招投標。招投標不但能夠避免暗箱操作，增加開發與物業管理企業雙方的透明度，而且有利於市場競爭、促進物業管理企業的進步。同時招投標制使開發商的不合格項目難以蒙混過關，因而還有助於監督和促進房屋銷售市場的規范發展。

　　但是招投標已經喊了多年，卻一直難以推廣。原因在於招投標還缺乏一個良好的環境和規范，越是有問題的開發商和物業公司越不喜歡走招投標之路，而招投標市場又缺乏強制性。有關人士認為，關鍵是缺乏立法，因此實行招投標制，立法很重要，以法律手段推行物業管理招投標，纔能確保其落到實處。其次是，業主、物管企業、開發商都應該樹立市場意識，特別是業主，將物業管理納入市場軌道，通過招投標選擇滿意的物業公司，最大的受益者是業主，因此，業主應該首先站出來維護自身的權利，推動招投標的實行。屆時，目前物業管理的許多問題將不復存在，滿意之聲一定會逐漸多起來。