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集體簽約無疑在與開發商『討價還價』時掌握一定優勢
上周日,8位購房人委托律師按約定來到名為『依蓮軒』的樓盤與開發商商談收樓事宜。加上此前已經出現多個樓盤集體簽約『事件』,作為買房『團購』最重要的兩個環節,集體簽約與集體收房均在本市房地產市場『現身』。
集體收房:業主希望通過集體力量『少吃虧』
據了解,在接到開發商發出《入住通知書》後,『依蓮軒』的購房人就開始通過互聯網進行聯絡,約有20位該項目購房人准備集體收房。之後,其中8位購房人共同聘請了北京力行律師事務所的朱律師作為代理參與集體收房。雖然8位購房人此次集體收樓與開發商簽約的內容有所不同,但對開發商要求的收樓流程,業主們均認為不盡合理:開發商要求購房人先簽署有關文件,並交納剩餘房款和包括契稅、公共維修基金在內的其他費用與一年的物業費、供暖費後,纔能驗收房屋。
業主與委托代理律師同開發商代表經過多輪談判,最後購房人的代理律師於7月30日再次向開發商發出《律師函》,對《收樓流程》建議作出適當修改。業主們要求采取較為合理的收樓程序:核驗業主材料→業主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》並由開發商加以說明→交納剩餘房款→業主領取鑰匙並簽署《住宅鑰匙收到書》→業主做綜合驗收→業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案→開發商與業主協商並達成書面協議→根據協議內容解決交房中存在的問題,無法在15日內解決的,雙方應當就解決方案及期限達成書面協議→業主簽署《入住交接單》。同時要求,開發商在交房時向業主提供的《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復印件。
另據了解,8月31日將交房的『靜馨嘉苑』項目的業主已經早早地聯合起來准備集體收房。據介紹,該樓盤總共300多購房人,已經聯手了70餘位業主集體收房。而此前,華清家園100餘位集體收房,堪稱本市集體收房人數之最。在朗琴園的集體收樓過程中,經過購房人集體與開發商交涉,開發商對簽約條款中沒有能夠兌現的事項作出補償:9位業主得以減免一年物業費。
集體簽約:集思廣益防范風險
截至目前,涉及到集體簽約的房地產項目有4個:鑫兆佳園、知春時代、麗景馨居與美然動力街區。作為購房人,『聯合』與開發商就合同條款協商,可以集思廣益,且幾十份甚至上百份購房款集合成巨大款項,無疑在與開發商『討價還價』時佔有一定優勢。這是一種購房人『先期維權』的做法。
麗景馨居是本市第一個『半途而廢』的集體簽約項目。參與集體購房的購房人最多時達到近46人。購房人在談判過程中,提出過一份5條共16項內容的補充協議,開發商對其中部分內容不予認可。在約定的時間內,雙方無法達成一致意見,談判『破裂』,集體簽約最後演變成部分參加『集體』的購房人退房。去年12月,一份包括13條共計50餘項的補充協議,在80餘位購房人集體與開發商的5輪談判後最終達成協議。80餘位參與集體簽約的購房人選出的5位代表之一的劉先生在介紹簽約過程時首先談到的就是『艱苦』。劉先生講,最初購房人集體草擬出一份《補充協議》,在與開發商第一次談判時,5位代表拿出這份《補充協議》,開發商的第一反應就是:完全不能接受。雙方就《補充協議》是否寫進合同進行協商,經過雙方的洽商,開發商答應《補充協議》內容可以商量,集體談判取得初步『戰果』。之後的每一輪談判雖然談判氣氛較融洽,但涉及購房人與開發商之間的利益方面,『雙方你來我往,互守城池』,每作出一個讓步都經過一番激烈的辯論。
集體購房是市場不完善的『階段性』產物
集體簽約、集體收房被認為是當前房地產市場有待於進一步完善的『發展中階段』的一項『特殊產品』。北京市律師協會房地產專業委員會委員胡凌律師認為,購房人集體簽約、集體收房有兩方面好處:首先,會在一定程度上改善購房人的相對弱勢地位。參加集體購房的人『心往一塊兒想、勁往一塊兒使』,彼此間互通信息,相比單個購房人掌握的信息更多更全面。其次,對房地產商也有好處,要求開發商對房地產項目的開發建設和對客戶的服務提高檔次。胡律師指出,房地產買賣的專業性特點決定集體簽約、集體收樓只能是目前市場不完善的『階段性』產物。集體簽約、集體收樓也不能從根本上改變開發商與購房人之間的法律知識、專業信息的不均衡狀況。從房地產較規范的國家和地區看,能夠真正體現買賣雙方平等地位的運作模式是律師代理簽約。北京市有關方面在積極探討律師代理簽約制度的可行性,有望在晚些時候出臺相應規定。
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