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-『珠江駿景』南國風情街招商當天,42個商鋪吸引了680個投資人前來競爭,僅僅40分鍾就售出40個商鋪,平均1分鍾售出1個商鋪;-『世紀城』地下不夜城,總建築面積4萬平方米,不到100天銷售一空;-『怡景園』老番街招商的消息傳出後,投資客連夜排隊拿號等待認購;-一個個社區商鋪招商的火爆場面,引得不少投資人把目光轉向『社區商業』這塊誘人的『奶酪』,殊不知——社區底商≠社區商業
社區底商和社區商業是兩個不同的概念,社區底商是物業范疇,是相對於建築類型而言的,一般指住宅、公寓等物業作為商業、服務業設施的底層建築,是社區配套組成部分;社區商業是一種有別於城市的區域中心商業、SHOPMAII大型購物中心 、特色步行街的商業業態,它是一種有很強的地域性、為本地區居民服務的商業模式。二者的區別,形象地說,社區底商就好比一個容器,社區商業則是容器裡裝的水。當然,二者之間有不少重合,就像酒瓶最適合裝酒一樣,社區底商很容易成為社區商業的一部分,社區商業常常以底商為重點區域。它們有可能完全重合,也有可能部分重合,像一些毗鄰交通要道、繁華地段的社區底商,它就不僅僅是社區商業,還是城市商業的組成部分(如『珠江駿景』的南國風情一條街);社區商業也可以不在社區底商裡,而在社區建成一條獨立的商業街或一個集中的商業區域(如『嘉銘園』的梧桐大道),甚至在某住戶的家裡。
社區商業與社區地產同甘共苦
現在城市居民對社區商業認識的發展是相對滯後的。比如三裡屯『酒吧一條街』,許多居民認為它擾民,不停地投訴。之所以會出現這種現象,是因為他們沒有認識到一個知名社區商業給該地區的房屋帶來的昇值潛力和附加價值。就因為『酒吧一條街』在三裡屯,所以在三裡屯的租房的人纔比以前多了;因為『酒吧一條街』在三裡屯,二手房上市交易評估時,這裡的房子纔比別處要貴。
在美國,如果某一社區的商業下滑,該社區的居民會自發地組織起來捐款重新裝修店鋪、自覺在本社區購物,為挽救社區商業的繁榮盡自己最大的努力。因為大家都知道,社區商業的蕭條將直接導致社區物業的貶值,給自己帶來巨大的損失。像『華普』超市的火爆與寫字樓、公寓的租金和出租率的走高,『恆基中心』寫字樓租價與商場的興衰同起伏,『萬通新世界』寫字樓租價與商場的定位共高低。
所以,社區商業價值的體現要從兩方面來看,一個是自身經營價值和出租價值,另一個是對居住物業的價值的影響,這個影響有可能是正面的也有可能是負面的,這幾個價值是相互影響,一榮俱榮,一損俱損。
投資忠告:『軟硬』結合、非專慎入、適當『留白』
就投資者而言,若想將實際的投資轉化為現實的收益,對底商『軟』、『硬』環境的考察是必不可少的。所謂『軟』環境是指開發商對於未來底商的商業類型如何規劃設置,這直接關系到底商的商業形態及投資者切身利益;所謂『硬』環境主要指底商的設計,底商設計的合理與否,也會影響到底商的經營運作。
北京工商大學商研所的所長陳及教授認為,在設計底商面積的時候,要注意經營上一些特殊要求,即應該有一定的彈性,要方便投資者進行改造。假如說底商分戶牆設計都是承重牆,如果承租人要擴大面積就面臨很難調整。另外在底商建造的過程中,要注意保留充足的車位;底商的層高要區別於普通住宅,4米以上比較理想;兩層或以上的底商,要預留室內樓梯;層與層之間的貫通要靈活;最重要的是底商的開設不能影響到小區業主的正常生活,要充分保證業主的私密性。
威格斯中國有限公司總經理李忠認為,與投資商品房相比,社區商鋪投資有其特殊性和專業性:
1.風險大。房子如果租不出去可以自己住,而商鋪租不出去就只能砸在手裡,很難另做它用。
2.挑選更復雜。社區商鋪投資既要看『地』,又要看『鋪』,還要看『商』。看『地』,就是要判斷商鋪所處的社區的地段有無發展潛力;看『鋪』,則是在所有商鋪中選出位置、面積、采光、配備等等諸多方面適合營業要求和該區域需求的最佳鋪面,同時還要符合自己的資金實力;看『商』,科學的商鋪營銷鏈應該是:發展商——投資者——經營商家——消費市場,這樣一個完整的綜合體系。商鋪營銷首先必須考慮消費市場,只有准確、恰當的商業經營定位,商鋪纔能生存與發展,經營商家纔能賺到錢,投資者纔有回報。還有,考察商鋪的管理者有無管理能力、經驗等等。
『珠江駿景』南國風情街租務部呂蕊介紹,經營新商鋪,一般要經過兩年至三年的過渡期。為打消投資者的顧慮,滿足社區配套服務功能,租務部特為投資者制定了『無懮投資計劃』,其中承諾:租務部免費為投資者代理租賃業務,對提前租賃進駐的商戶免除一定的租金,且保證第一年的租金回報不低於總投資的9%。
近來,不少項目的商鋪銷售極為火爆,甚至有的銷售率超過100%(連走道都出租了)。威格斯中國有限公司總經理李忠還指出,這種現象不正常。賓館的最佳出租率為90%,超過這個比率就容易出問題。這是因為賓館的人員配備、設備運行、房間使用不可能滿負荷運轉,應該有一定的商業空間留白。如果出租率達到100%,一旦有人員缺勤、設備故障、房間維修等突發事件出現,賓館將無一點迂回、挽救空間,每年旅游旺季帶來的人滿為患就是一例。同樣,當商鋪的出租率高於100%,過分擁擠的購物環境不僅使整個商業品質下降,而且無法開展促銷活動,久而久之,最終導致該地區商業的沒落。因此,在規劃、招商過程中應該適當地留有空白,欠著點。
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