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嘉賓觀點
1、前十年的時間裡,北京的房地產市場基本上是鄉長和廠長控制著土地供應量,新政策的出臺使鄉長和廠長手中的調控權交給了北京市政府
2、廣渠門、西紅門『兩門』土地招標,再加上相關文件的出臺,北京打開了經營性項目土地招標的大門
3、土地公開交易,外省市的包括外國的發展商就會來北京,把技術、資金帶過來,老百姓最關心的房屋質量問題會有一個改善
4、土地儲備有幾類,一類是真正簽了出讓合同、取得使用權的儲備,但現在說的『儲備』大部分是不受法律保護的無效協議
5、規范土地交易,政府的最終目的不是為了調控房價,而是要穩定房價
-嘉賓
-主管部門:
國土資源部土地利用司資產處處長岳曉武
市國土房管局土地出讓處處長陳倩
市土地整理儲備中心主任史賢英
-開發商:
萬科集團董事長王石
華遠集團總裁任志強
SOHO中國有限公司聯席董事長潘石屹
今典集團董事長張寶全
宣武城建綜合開發總公司副總經理常鵬
長沙金海林置業有限公司董事長向軍
-時間:2002年7月8日下午2點至4點30分
-地點:北京青年報大樓2001會議室
-土地交易政策的變革樓市反應如何
主持人:從廣渠門外東五廠、西紅門『兩門』的招標到7月1日北京市政府下發33號文件——《關於停止經營性項目國有土地使用權協議出讓有關規定的通知》,北京經營性項目終結了十年以來被人稱為『靠關系』、『黑箱操作』的協議拿地方式,進入一個公開交易的新時代。這對北京房地產市場而言,無疑是一場『土地革命』。土地革命開始了,北京房地產市場各方主體反應怎麼樣?
任志強:因為以前我在談到土地招標時,對可能出現的問題談得比較多,所以大家總認為我是土地使用權公開招標的反對者。其實,在北京,我是第一個支持政府搞土地使用權招標的人——1994年,華遠和住總等企業拿出了四塊地和當時市房地局出讓處搞土地招標。雖然後來沒有人買,但我應是北京市第一個和當時土地出讓處處長史賢英搞土地使用權招標的人。
王石:剛纔主持人用『土地革命』來形容北京實行土地拍賣、招標、掛牌交易這一變革,我認為對北京樓市來講不為過。
從全國房地產市場來看,深圳拍賣第一塊土地是1987年,萬科是在1988年通過拍賣進入深圳房地產業的。1991年10月,又通過招標進入上海。到了90年代中期之後,到上海投資,拿20萬、2000萬或兩個億沒有什麼區別,很容易進去;但到北京,別說20萬,拿2000萬也找不到東南西北。但1999年以後,對北京的這種判定開始改變了,北京開始慢慢開放。這期間,北京也嘗試過土地的拍賣和招標,但效果不好,原因很簡單,開發商還能協議拿到便宜的地。
現在,北京市政府禁止經營性項目協議出讓土地。北京采取這種形式絕對是革命性的,它的透明度、規范操作必然使開發商尤其是外地開發商更容易進入市場。不言而喻,北京政府的土地出讓也絕對大幅度增加。
岳曉武:33號文件對北京樓市來說確實是場革命。從全國的情況看,自1987年到現在,出讓土地過程當中,招標拍賣進展很快。但北京在這個方面一直進展慢。如今,北京市政府出臺33號文件,並通過廣渠門和西紅門的兩次招標讓大家看到了土地公開交易後呈現出的好現象。從我們了解到的情況,無論是開發商還是市民,對此反應都比較積極。
主持人:從市土地整理儲備中心醞釀成立到33號文件的出臺,本報一直關注並報道北京土地交易市場發生的變革,和該中心的史主任等領導接觸比較多。我們總能碰到既得利益者責問史主任等領導的場面。史主任能不能把其中的感受和情況向大家介紹一下?
史賢英:感謝北京青年報主辦這個會來宣傳政府關於經營性土地協議出讓的規定。從土地整理儲備中心的籌備、成立到今天,感受很多。首先一點是國家在推行經營性土地公開交易上決心很大,從房地產法、國務院去年的15號文件到今年國土部的11號令,都從法律法規的角度明確規定,經營性土地必須招標拍賣。第二,從政府取消行政審批事項的角度看,計劃經濟時候的『路』已給取消了。第三,中紀委、國務院廉政會議從黨紀政紀角度也規定土地必須走公開交易的路。
從北京的實際情況看也確實需要這麼做。從1992年土地使用制度開始改革到2002年已整整十年。要深化土地制度改革,我理解就是,土地供應不僅要有償,而且要有序,有序就是規范市場。
下一步的工作中,我們確實很有壓力。土地使用制度改革和其他改革一樣,每前進一步都會碰到困難。首先,我們的思想觀念就要有個適應過程,從思維方式到工作方法,從投資者、管理者,包括政府相關部門、開發商、中介,各方都有一個適應的過程。其次,任何事物都具有兩重性,有利也有弊,但要看利大還是弊大,土地公開交易雖然目前推進難度大,但是發展方向是沒有錯的。
張寶全:過去開發商拿地不是憑資金或實力。新政策的公布意味著北京樓市進入了一個新時代。過去像我們、潘總等這樣的企業一般都會有一個專門『找地』的部門,人不少,但到處亂串,效率非常低。以後我們就可以簡單化,只需要一個人天天上市土地儲備中心的網站瀏覽,並把資料拿回來,公司要做的就剩下決策和舉牌了。
主持人:國有的開發商應該是協議出讓土地的受益者。這個文件的出臺是不是意味著國有開發企業拿地優勢的喪失?常鵬,作為國有開發公司的副總,你是這樣看嗎?
常鵬:我們是西紅門土地招標唯一參加投標的北京公司,這就是對土地公開交易政策的積極參與。這次參與招標,一方面是要拿到地;另外也是為盡快適應新的游戲規則。
向軍:我們外地企業有條件進入北京的,再也不用找這個廠長那個書記『談地』了,而且是談了半天還不知所雲。
-哪些經營性項目還可以協議出讓土地使用權
主持人:33號文件也為協議出讓留了出口,還有哪幾類項目可以協議出讓土地?
陳倩:主要是兩類,一類是綠化隔離帶項目,按照相關規定要在三年內完成,因此必須有一定政策支持,仍可協議出讓土地。另外一類是危舊房改造和小城鎮建設項目以及其他重大建設項目中的用地,這些項目因為和其中一些非經營性項目不可分割,所以還是走原來的老路——協議出讓。還有就是一些規劃為高科技、工業用途的經營性項目也可以協議出讓。
-開發商以往『圈』的地是否有效
主持人:從去年開始,北京樓市刮起了一股『圈地風』,開發企業比著『圈地』。33號文件第三條也似乎為這些土地留了出口。開發商過去『圈』的地還有效嗎?
史賢英:圈地的出現是過去供地制度造成的弊端。開發企業一方面找劃撥土地使用者就是國有企業簽訂土地轉讓協議;另一方面就是找新增土地,即找農村的集體經濟組織簽訂『土地新征協議』。因此,開發企業和土地方往往在簽完協議之後到相關部門辦手續,政府處在被動的補辦手續的位置。而按照土地法,征地是政府行為,只有政府纔可以征地、征兵、征稅。開發企業沒有權利和農村經濟組織談,簽訂的合同也是無效的合同。大多數企業現在稱的所謂的『土地儲備』恐怕多數就是這類地。
另一方面,即便是開發企業『圈』的地已經取得土地出讓權,但去年下發的關於閑置土地管理辦法明確規定,新征、劃撥、出讓的土地閑置兩年的,政府要依法收回。
岳曉武:真正的土地儲備是簽了出讓合同,領了土地證的。但現在開發商說的『儲備』大部分是兩種情況:一種是跟村長簽了協議,另一種是跟原來的土地使用者即工廠的廠長簽一個協議,有的也付了定金,但這兩種都不是土地儲備,因為協議是沒有任何法律意義的。國有企業要轉讓劃撥土地也要國家批准,如果國家沒有批准,沒有拿到土地證,即便交了定金,這塊地也不是你的。
-土地公開交易對未來北京地價、房價有何影響
主持人:北京的普通老百姓是通過西紅門招標來認識北京土地交易制度的改革的。他們希望通過土地公開交易使『雲裡霧裡』的地價透明點,使北京房價能降一點,外地開發商的進入也使北京住宅越來越多樣化……請各位給老百姓一個信息,土地交易方式的改革對未來北京樓市的房價、地價以及其他方面會產生哪些影響?
任志強:前面講到了新政策還是給協議出讓開了口子,北京很多開發商還有地夠他們開發幾年。這樣看來,這次土地交易的改革對北京的地價、房價就不會有什麼大影響。
王石:有人擔心,公開交易會不會使地價上漲?根據深圳的經驗,這種擔心是多餘的。個別地塊可能會出現價格過高——這種個案一定會出現,甚至還會出現退標、毀標的情況,但是總的形勢應該是穩定的,因為公開交易本身遵循的是市場的游戲規則。
潘石屹:對房價的影響可能不會很大——當然,這主要還取決於配套政策和土地供應量。因為調控房價主要是看房屋和土地的供應量,如果供應量大的話,房價自然就降下來了;供應量小的話——不一定說當時的供應量,包括它的預期小了,房價就會飆昇。在前十年時間裡,北京的房地產市場基本上是鄉長和廠長控制著土地供應量,新政策的出臺把鄉長和廠長的調控權交給了北京市政府。雖然還有幾個協議出讓土地的出口,但大方向是往北京市土地儲備中心匯集的,市土地整理儲備中心也因此成了一個調控北京房價的閥門。
另外,現在北京購房人實際還有一個比房價更重要的問題,就是房子的質量問題——目前發生的買房糾紛,多數實際上跟房子的質量有關。我想,主要原因是以前北京是一個封閉的市場,好的資金、技術進不來。而現在,北京樓市開始把土地公開招標拍賣了,一些有技術的外省市的,包括外國的發展商就會過來,把技術、資金帶過來了,開放的市場是可以提高質量的。從這個意義上看,土地交易方式的變革對老百姓最關心的質量問題會有一個改善。這點無論從中國的汽車還是家電行業走過的路都可以找到佐證。
岳曉武:我們也聽到一些人擔心,開發商的利潤會不會降?房價會不會漲?
實際上,通過廣渠門和西紅門兩次招標,大家也看出來了,土地公開交易對房價和地價不會有什麼大的影響,因為房價和地價都是由市場供求關系決定的。
土地公開交易對開發商的正常利潤來說,反而更有保證了。確實對一部分開發商來說,利潤肯定會下降,但這部分開發商是過去有『關系』,能靠『條子』拿到便宜地的開發商,過去掙的就不是正常利潤,對他們而言,現在只是掙他應該掙的正常利潤。而對大多數開發商而言,大家公平競爭了,靠實力說話了,乾該乾的事,前期的成本和投入也減少了,相應來說,開發的風險也少了。
土地公開交易也不會提高房價,但是土地交易的變革對穩定北京的房價實際上是有好處的。因為大家都按照市場來運作,剔除了開發過程中的不穩定因素,就有利於穩定房價。我不太贊同過去有人說的,怎麼想辦法把房價降下來。實際上把房價降下來了,對開發商,對市民,包括對政府都不是很有利的事。現在香港的房價跌了以後,過去很多的有產階級變成了負資產階級,政府很著急,市民也很著急。
史賢英:我同意岳處長的觀點,政府出臺這麼多的文件,包括用這些手段,最終目的是要建立安全穩定、高效的房地產市場。規范土地交易,政府的最終目的不是為了調控房價,是要穩定房價。(餘美英)
對話背景
7月1日,北京關於停止經營性土地協議出讓的規定正式出臺。而此前,廣渠門和西紅門『兩門』土地使用權的成功招標意味著北京打開了土地公開交易的大門。土地交易變革勢必給北京樓市帶來巨變。本周一,我們特邀請各方領導和開發商代表暢所欲言。
由於對話內容精彩、豐富,我們特分成上下兩部分刊發。下周四,廣廈時代話題版將刊登下部分內容《土地公開交易重整樓市規則》。
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