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寫字樓市場化程度低
目前,在全國物業管理市場中,表現比較明顯的就是寫字樓的市場化程度低。預計,在未來相當一段時間裡,這種狀況仍會持續。從目前物業管理市場的分析來看,寫字樓物業管理費定價標准較高,而且寫字樓面向的是商業用戶,收費反而容易。同時,又由於智能化設施、設備的運用,寫字樓的物業管理反而容易,成本又較低。因此,寫字樓的物業管理有很高的利潤空間。目前,全國寫字樓的物業管理全面飄紅,在一定程度上就說明了這個問題。如果說,在物業管理中還有暴利的話,這就是寫字樓的物業管理。
寫字樓往往是出租型物業,是單一業主或業主數目較少。這種情況使少數業主的意願較易實現或得到表達。由於寫字樓的物業管理利潤較高,驅使寫字樓的業主自己成立物業管理公司進行管理,以免肥水流入外人田。在物業管理市場化方面,寫字樓業主一般是聘請專業的顧問公司進行顧問管理,而不是聘請別的公司進行委托管理。
高檔商品住宅市場化程度高
目前,高檔商品住宅的物業管理尚有一定的利潤空間,而且由於物業類型較好,較易形成物業管理企業的良好品牌形象,因此,對物業管理企業有很大的吸引力。同時,由於高檔住宅是一種完全市場化的物業,業主數目較多,業權分散。這種情況要使業主的意願得到實現或表達,只有通過物業管理的招投標方式來實現。房地產開發商在前期物業管理中選聘優秀的物業管理公司主要是為了增加賣點,滿足眾多業主對物業管理的需求。業主委員會重新選聘物業管理公司是為了實現或表達全體業主的意願。鑒於此種情況,未來高檔住宅是市場化程度最高的物業。所以對一個市場化的物業管理企業而言,要形成在高檔商品住宅方面的核心競爭力,這樣纔能適應市場的競爭和有利於企業的發展。
低檔住宅和工業廠房市場化程度低
一些檔次較低的物業,如低檔住宅、工業廠房等,由於物業管理費定價較低,業主經濟承受能力有限,物業管理維修基金積累少或根本就沒有積累,物業管理遺留的問題多,管理難度大,管理收費難等,造成物業管理處於虧本狀態。這種物業管理的虧本性狀態對市場化的物管企業吸引力較小,未來這類物業的市場化程度也不會太高。
社會公共型物業將全面推向市場
社會公共型物業主要是指學校、醫院、機關事業單位的辦公、住宅物業。這部分物業本來由單位統一管理,但由於管理不專業等因素影響,致使管理成本高,管理檔次低。隨著政府後勤制度的改革,這部分物業最終會走向市場。社會公共型物業,由於是國有產權或單位產權,業主單一,收費較易,且有一定的利潤空間,對物業管理企業也有一定的吸引力。因此,未來這一塊物業的市場化程度也會很高。在目前的物業管理市場中,這部分的物業已佔了相當大的比例,未來社會型的物業將全面推向市場。
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