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期房預售也稱『賣樓花』,是一種常見的房地產交易形式,因為它既能幫助發展商先期籌集建設資金,又能因價格較低給消費者帶來潛在效益,同時給消費者選擇房子的戶型、結構以較大的機會。買賣期房,一般要簽訂預購合同,合同規定的內容可稱之為買賣雙方的『期望值』。發展商承諾的『期望值』,往往會大打折扣,令購房者猶如掉進『期房陷阱』。
化為泡影的『期望值』 去年武漢市房地產界發生了一起令人震驚的事件:位於漢口前進一路的南泰亞希大廈預建28層,但僅建6層框架後便停了工。9月中旬,有人發現售樓者不知去向。為此,已預購房屋的投資者連日集會,一方面憤怒地尋找售樓者;另一方面找有關管理部門要求解決問題。據了解,南泰亞希大廈是1996年開始預售的。發展商用以吸引購房者的條件是:所有商鋪發展商包租3年,包租期間,發展商每年按購房款的25%回報購房者。此等優惠條件吸引了約2000名投資者入伙,發展商收取訂金和購房款約5000萬元。發展商不知去向後,購房者的期望化為了泡影,連購房款都無法收回。
一份調研資料顯示,武漢市長期停工或建建停停的房地產項目最少有30多個,這些項目所以出現『死火』或『半死火』狀態,主要是因為缺少資金。一個項目總經理坦言:『當初的資金僅佔整個項目發展所需資金總量的20%。但那時我們相信可以通過賣樓花而取得資金。即使花兩年時間賣掉50%,整個項目也可以順利完工。想不到後來的情況大出意料,前期的經費支出大大超過了預算,而樓花的銷售情況遠遠沒有達到期望的目標。結果便出現了惡性循環,沒有資金,工程只有停下來,工程一停,銷售更困難。』南泰亞希大廈發展商承諾25%的回報,正說明其建設資金不足,不然怎麼會將如此豐厚的利潤拱手讓人。發展商的如意算盤有賴於大量的投資人踴躍認購樓花來支持。問題是,如果投資者的認購情況達不到發展商的最基本的銷售目標,那麼他連樓盤都不能如期建成,又用什麼來支付每年25%的回報呢?
大打折扣的『期望值』 國家房地產管理法規定:期房預售要有許可證,只有地下基礎全部完成,地面建築完成25%,纔有條件辦理期房預售許可證。但有些房地產公司還沒施工,就已開始向社會預售期房籌集資金,這無疑是『空手套白狼』。其實業公司張經理與某房地產公司簽訂期房預售合同,先期交付30萬元預售房款,合同約定同年7月交房。到交房期限,房地產公司說要推遲到第二年元月,可第二年元月,張經理再次造訪房地產公司,對方卻說要到6月交房。多次奔波,張經理始終得不到確定的交易日期,萬般無奈,只好訴諸法律。經過律師多次交涉,房款纔得以追回,但其中的周折已讓消費者對期房望而卻步。到期拿不到房是種苦惱,拿到質量低劣的房何嘗不是苦惱呢?有些發展商在期房預售時,總喜歡誇大期房的『閃光點』,可實際情況與承諾相去甚遠。某房地產公司安裝的浴盆,在期房預售時,聲稱用的是新材料,其實內部骨架是竹架,不經意間腳下就捅出個大窟窿,消費者能沈默嗎?一住戶周某在關門窗時,玻璃突然滑落,重重地砸在他的腳背上,割斷兩根血管。周某痛心地說:『房地產商要創造效益,但不能以犧牲良心為前提,今天碰巧砸傷的是腳背,明天要是砸到眼睛上,後果會怎樣?』
上海市有關部門曾對271個單位工程進行檢查,其中有29個工程項目不合格,不合格率達11%,且質量低劣現象大都發生在期房中。期房建造,很大程度是『拿客戶的錢造房子』,當資金不足時,很難保證工程質量。有些項目雖然勉強完成,但配套設施跟不上,給用戶造成極大不便。
偷梁換柱的『期望值』 期房預售有個特點:住戶對住房的選擇,只能依賴房地產商先期的承諾,有些房地產公司利用這種承諾存心欺騙公眾。西安市陳某與某合資房地產公司簽約,以每平方米4000元購買期房,總面積為125平方米,並按合約將50萬元一次性付清。可搬進新宅發現住宅只有73平方米,整整少了52平方米。面對陳先生的責問,房地產公司振振有詞:『小區裡的鍋爐與配套設備,都在為你們提供服務,這些公共設施大家都不公攤,那公共設施又歸誰管呢?』有的期房還在草圖上,房地產商即草草與顧客簽訂合同。武漢市關某購一套房,建築面積188平方米,先付50%的房款,餘款交房後分期付清後,又被告知樓房面積已變成262平方米,需要補交房款。原來房地產公司當初向設計院提供面積為188平方米的住宅草圖。設計正式施工圖時,設計院發現面積有誤,樓房面積應為262平方米。關某當即提出退款。『退款倒是可以,不過現在正是造房期間,要等到樓房銷售出去後纔能兌現房款。』消費者此時顯然失去了主動權,只有啞巴吃黃連的份了。
期房官司此起彼伏,房地產管理部門無疑是有責任的。責任在於對房地產開發企業的資質審查不夠,監管力度不夠。回避期房購買風險,首先要求管理部門加大監管力度。其次消費者購買期房時要嚴把合同關,認真查看房地產開發商提供的期房預售許可證,並嚴格規定違約責任,發展商要樹立良好的信譽。只有多方共同努力,期房纔能真正成為購房者期望的房子。
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