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日前,北京市消費者協會和北京市律師協會消費者權益委員會召開商品房買賣《消法》適用研討會。參加這次研討會的有:全國人大法工委巡視員何山、中消協法律和投訴部主任王前虎、中科院法學所副研究員劉俊海、北京市房產協會副會長溫洪璋、北京市消費者協會副秘書長張明及有關法律界人士、律師所等共計三十多人。與會人士共同圍繞著房地產開發商在售房過程中對消費者的欺詐行為是否適用於《消法》第49條加倍賠償的問題進行了深入的研究和討論,取得了共識。
大家一致認為,商品房屬於商品,凡是房產商在售房過程中對消費者構成了欺詐行為,消費者完全可以理直氣壯地運用《消法》第49條要求房產商加倍賠償。當然,有些商品房糾紛,如廣告誇大、房屋質量、住房面積、裝飾標准等,應本著實事求是的態度,進行具體的研究和分析,不能一概而論。
近年來,隨著我國人民生活水平的不斷提高,廣大消費者購房的需求量越來越多,成為當前最大的消費項目之一。但是,由於少數房地產開發企業違法行為嚴重,導致商品房消費糾紛日益加劇,逐年呈較大幅度的增長,成為消費者投訴的重點和難點之一。
據中消協統計,今年上半年受理消費者投訴6727件,比去年同期增長38.3%;北京市消費者協會統計,今年上半年受理消費者投訴267件,比去年同期增長92%。由於大多數房地產商不按《消法》的條文服從消協調解,故所調解率不到2%,不少法院在審理商品房糾紛案時,尤其是涉及到房產商欺詐行為時,也不按照《消法》第49條去判決,其理由是:《消法》不適用於調解房產糾紛。因為商品房非一般商品,如果適用雙倍賠償條款將導致雙方當事人得益的明顯失衡,違背民法的公平原則。與會者針對上述情況,各抒己見,取得了共識,一致認為:
一,商品房屬於商品,發生消費糾紛時,應予《消法》來調整,有些部門認為不適用於《消法》范疇的說法是錯誤的。
商品房的概念就是商品,《消法》的立法者並沒有將商品房買賣排除在《消法》之外,商品房、售房者和買房者分別屬於《消法》第49條調整的商品、經營者和消費者。從文義解釋上看,《消法》第49條所說的『商品』,既包括動產,也包括不動產;既包括標的價值較高的產品,也包括標的價值較低的商品。因此,『商品』的外延比『動產商品』要寬,不能把『商品』理解為『動產商品』。再說,《消法》不可能把所有商品一一列入,所以說,只要是商品,就應屬於《消法》的調整范圍,這被法學界所共識。這個常識、概念是很清楚的,至今還在爭論,這是由於主觀上的意識參雜在裡面所致。
二,凡房產商構成了對消費者的欺詐行為,應依據《消法》第49條給消費者加倍賠償。
與會者列舉了在當前商品房買賣過程中,房產商存在很多欺詐行為,如在商品房買賣中故意隱瞞妨礙消費者取得產權的真實情況;不具備開發資格,沒有『五證』而編造虛假文件;故意隱瞞影響消費者使用的重大質量問題;對法院封存的房產也敢出賣等等。這對消費者在經濟和精神上造成的傷害和壓力是很大的。為此,將商品房買賣中的欺詐行為納入《消法》,有利於更好地保護消費者。懲罰性賠償的主要功能在於懲罰和制裁嚴重的過錯行為,即那些動機惡劣的欺詐行為。買房的消費者遭受欺詐後,依法請求懲罰性賠償,有可能獲賠幾十萬甚至上百萬元,似乎過分便宜了消費者,有失公平。但是,一旦商品房買賣出現欺詐,消費者承擔的風險和打擊何其之大!既然消費者承擔風險大,其依法享有的權利就不能無故再予限制。同理,開發商和賣房者從事欺詐的獲利空間大,讓他承擔懲罰責任也沒有什麼不公平。
三,商品房的質量問題和經營者的欺詐行為要嚴格地區分開來,實事求是,具體分析,不能混為一談,更不能一概而論。
對商品房買賣中的欺詐行為,要嚴格依照欺詐的法律構成要件來認定,包括欺詐行為涉及的價值在商品房總價值中的合理比例。如商品房買賣中的誇大宣傳、不影響正常使用的質量瑕疵、面積在允許值范圍內縮水等都應屬違約的問題,不能認定為欺詐。對於價值數十萬元的商品房,如果僅僅是地板材質不符合約定,或者多計算了幾平方米(不超過約定或者交易習慣允許的誤差),自然可以運用瑕疵擔保制度予以解決,該修理的修理,該更換的更換,該退差額款的退差額款。如房產商構成了某部分的欺詐,應加倍賠償某部分的損失,不能用房屋的總價要求加倍賠償。楊渭源
資料:《中華人民共和國消費者權益保護法》相關規定
第49條經營者提供商品或者服務有欺詐行為的,應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失,增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。
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