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京城樓市在經歷了2001年的冷冬後,並沒有出現很多人所預料的一蹶不振,而是經過短期盤整,以更加成熟和理性的姿態出現。今年1月至5月,房地產開發投資和商品房開復工面積繼續保持較快增長勢頭,並首次出現了商品房銷售面積大於同期竣工面積的良好態勢,出現這樣的結果,與大環境的改善,如加入WTO、各類規范地產市場的政策先後出臺、奧運熱提前到有關,也與開發商注重產品、細分市場、注重服務和置業者理性購房、維權意識增強有關。但同樣有數據顯示,市場競爭將近一步加劇,所有開發企業都將面臨新一輪考驗。從目前的市場走勢分析,未來一段時間內京城樓市將出現4個方面的變化。
1、客戶細分、產品多元化
今年春季房展會『SOLO迷你戶型』的熱銷到後來『非常男女』的走俏,說明了市場正在進入產品時代和客戶細分時代。從目前的情況看,京城樓市的跟風現象仍然沒有改變,但從一些正在前期運作的項目看,產品多元、客戶細分將更加明顯,如有為2008年奧運會做准備的投資性酒店,針對我國進入老齡化而開發的老人公寓項目,針對年輕白領夫婦專門開發的鴛鴦樓居所等。從建築形態看,未來一段時間內,板式、板塔結合的小高層住宅會大行其道,而距離市區不遠的郊區低密度住宅繼續受到人們的歡迎。而從去年開始熱力不減的商務公寓在未來幾年內命運難料,一邊是北京要加快國際化步伐,規劃了1200萬平方米的寫字樓開發量,一邊是大打擦邊球、享受著住宅的立項和工商注冊政策、銀行的信貸支持,卻按寫字樓建設的商務公寓,對此,政府如何調控市場目前還是一個未知數。但值得關注的是近期出臺了『禁止在住宅經營洗浴、網吧等四類業務,其他經營需經業主委員同意』的規定。
2、價格走勢相對平穩
從現在的情況看,京城樓市價格實際上並沒有出現大的波動,但開發商的利潤空間縮小了,這表明在價格不變的前提下,房子的品質、服務、裝修大幅度提昇。今後一段時間,京城樓市售價仍然會保持一個相對的平穩。雖然在加入WTO、申奧成功等利好因素下,更多的開發商進入北京市場,商品房開發投資不斷增長,競爭會越來越激烈,但即便這樣,價格仍然不會出現人們所期待的那樣大幅度回落,因為從各項政策出臺的情況看,開發商的投入並不會減少,有的甚至會提高,而逐步規范的土地交易,地產廣告、物業管理、銷售管理以及其他政策,將迫使開發商正規化操作,加大投入,不再走概念炒作那條老路。
3、住宅的南北化差距將會縮短
兩年前,京城樓市的南北分化是顯而易見的,其實出現這種現狀的原因並非全部因為傳統認識的問題,關鍵的因素在於交通環境、商業環境、舊城改造力度不夠、區域經濟缺乏新的推動力。因為這些原因,出現了城南樓市不溫不火的狀況。但這種情況從去年開始被逐步打破,戀日嘉園、清芷園、珠江駿景等一批高品質項目先後打破沈靜,還有開發商正積極運作,准備在城南推出的售價達每平方米15000元的市區低密度花園洋房。隨著城南舊城改造力度的加大及交通、商業、文化配套的不斷完善,未來一段時間,城南、城北的差距將逐漸縮小,城南將形成京城最大的、最受工薪大眾歡迎的中高檔住宅區。
4、香山將形成新的高檔住宅區
京城富人區是否形成一直是業內人士爭論不休的話題,從北京玫瑰園一直到京東潮白河的國際使館村,實際上始終沒有形成一個同品質的集中高檔住宅供應區。從未來一段時間看,我們可以設問真正意義上的富人區是否能在香山一帶形成,很多開發商有這樣的期望。目前,位於香山東麓,有關資料顯示沿著西五環自北向南已經拿地的開發商有:世紀金源、銀信光華、興榮基實業、香山藝墅地產。除香山藝墅項目處於建設之中外,其餘別墅項目不久也將陸續動工。在一兩年之內,香山地區將會冒出至少不低於2000棟的別墅,像這樣同品質、同檔次的項目集中釋放在京城樓市中還是第一次,是區域性、品質相近產品細分化的一次展現。
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