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問:我去年7月向張某購買了一套二手房,房屋雖已交付我使用,產權證也辦至我名下,但張某戶口迄今未遷出該住址。我持新購房屋的產權證等材料向公安機關要求遷入戶口時,均被公安機關以張某戶口未遷出為由拒絕辦理,要求我找張某或向法院起訴。誰知張某一直避而不見,而法院又說戶口問題歸公安管轄,法院無法受理。唐律師,請問我該怎麼辦?
答:原產權人賣出房屋,不遷戶口情況雖不普遍,但一旦發生則較難處理。該問題已引起上海市房管部門及工商主管部門的關注。市房地局、工商局在制定的2000年版房地產買賣合同格式文本中特意增加戶口遷移條款范例,供當事人選擇采用。然而,這一范例僅有賠償而無懲罰條款設定,且未及時遷出戶口究竟給另一方造成多少損失較難確定,使得該條款難以實現對不遷或遲遷戶口者的制約。加之,我國現行法律規定戶籍歸公安部門管轄,故目前法院在審理房屋糾紛中對戶口問題不作判決,僅就戶口問題起訴的也不予受理。這就使購房者喪失了因戶口遷移糾紛直接尋求法院解決的機會。
為避免出現上述問題,要求購房者在購買二手房時加強自我保護,簽訂好有關戶口遷移的條款,不僅要明確約定售房者及其家屬戶口遷出的時間,還應明確不及時遷移的法律後果。如規定每逾期一天按房款總額的百分之幾賠償購房者損失等。以此迫使售房者嚴格按合同履行,一旦出現售房者延期履行或不履行的情況,購房者起訴索賠也有據可查,而不必另行尋求損失及證明依據,也讓違約方覺得為此違約成本太高,而不願或不敢違約。
在上列情況下,如售房者仍拒遷戶口,我們認為戶口問題可根據《戶口登記條例》規定,請求戶口主管機關———公安部門依法處理。目前,因為《戶口登記條例》僅規定:公民應當在經常居住地登記戶口,公民遷出本轄區應主動申報,並規定了對不按規定申報者的處罰方式(見該條例第六、第十、第二十條),但對戶口本身如何處理並無具體規定。故在此類問題碰到不多的情況下,你所在地公安機關一時覺得難以處理,是屬有情可原,但更應看到,你取得新購房屋的《房地產權證》並實際居住在內,已具備《戶口登記條例》及市公安局規定的報入戶口的條件,憑《房地產權證》、《戶口遷移證》、《居民身份證》及近期照片,即可向你所購房屋所在地的公安部門申報戶口。當地公安部門因張某戶口尚未遷出,拒絕你遷入,從邏輯上說:因為張某違法,所以你合法的事情也不能做。這實質上是允許張某繼續違法,存在著對張某應制止而不制止、對你應遷入而不准遷入戶口的行政不作為。建議你用書面形式致函當地公安機關,提出請求,講明道理,相信公安機關能理解和認可。如果公安部門繼續拒絕,筆者認為,你可以通過行政訴訟途徑要求公安機關依法履行職責,維護自己合法權益。
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