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北京年底可『轉按揭』
近幾天,張先生很煩,事情的起因是這樣的:兩年前,張先生在望京地區貸款購買了一套兩居室的商品房,小兩口住著挺合適。可是,明年小寶貝出生後,遠在外地的父母要來幫忙,還要請一個小保姆,兩居室顯然就不夠了。於是張先生想把這套房賣掉,再買一套三居室,一打聽,人家銀行不同意,除非還清銀行貸款,可是張先生哪有那麼多現錢呀。您說,張先生能不煩嗎。也許,類似張先生這種煩惱的人並不少。不過,當今年底或明年初,北京市各家銀行推出個人住房貸款『轉按揭』業務以後,類似張先生的這種煩惱就將不復存在了。
據農業銀行北京市分行房地產信貸部負責人李捷介紹,個人住房貸款『轉按揭』業務雖然沒有公開提出來,但是北京市已有個案運作,據了解,工商銀行已經嘗試辦理了兩筆此項業務。農業銀行北京市分行已將『轉按揭』業務列入2002年工作安排,目前正在做機構和人員的調整准備工作,預計年底左右就可開辦此項業務。中國銀行北京分行有關人士指出,『轉按揭』業務目前還存在一定難度,手續比較復雜,銀行也存在一定的經營風險,但是,這位人士也表示,中國銀行北京分行在明年年初將有可能出臺住房貸款『轉按揭』業務。
什麼是『轉按揭』
『轉按揭』就是個人住房轉按貸款,是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人向原貸款銀行要求延長貸款期限或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡稱『轉按』,延長原借款期限的稱為『加按』,變更抵押物稱為『換按』。
如果沒有『轉按揭』業務,某業主貸款購房後在未還清貸款之前是無法將該房產出售的,對越來越多的投資購房者來說,目前他們只能賺取房租,而無法通過出售獲取利潤。還有一部分人希望實現階梯消費,如上面提到的張先生,賣小買大,逐步改善居住條件,但是目前卻缺少這樣一個通道。有了『轉按揭』業務,這一通道將變得通暢,對進一步改善人們的居住條件和活躍房地產市場將產生巨大的推動作用。
如何辦理『轉按揭』貸款
目前,上海市各大商業銀行已經開辦了個人住房轉按貸款業務,北京市幾家銀行也正在制定相關辦法,詳細內容尚未出臺。雖然上海各行之間、北京與上海之間會有些差異,但是辦理個人住房轉按貸款的要求和基本手續應該基本相同。下面是農行上海市分行和交行上海市分行提供的轉按貸款的辦理手續和具體要求,您不妨先做一了解。
農行的申請條件:1、已在農行辦理個人住房貸款的借款人或符合個人住房借款條件的本市居民、外省市居民、中國護照持有者及港澳臺同胞、外國公民的第三人。2、借款人與第三人應簽訂同意轉讓個人住房的意向書,期房轉讓或變更須由房地產開發商蓋章確認。3、個人住房轉讓的交易價格必須高於個人住房借款人所欠銀行全部貸款本息及相關費用之和。4、變更的抵押物價值不得低於原抵押物的價值。
應提交的資料:1、借款人與第三人簽訂同意出售轉讓個人住房的意向書,期房轉讓或變更由開發商蓋章確認。2、借款人應提供同意出售轉讓的所得房款優先歸還原貸款本息?包括公積金 的承諾書。3、同意接受轉讓第三人的身份證明及婚姻證明。4、同意接受轉讓第三人的收入證明。5、同意接受轉讓第三人願意支付30%房款並願意將所購住房作為借款的抵押物的書面承諾。6、同意接受轉讓第三人填制的《個人住房貸款申請書》。7、接受委托代辦個人住房公積金貸款的申請書。8、銀行要求提供的其他資料。
交行上海分行的要求是:一是原借款人無拖欠貸款款項;二是所購住房原則上應為現房;三是借款人符合二手房借款條件要求,借款比例最高為70%、金額無上限、購房利率、貸款期限最長為20年,按二手房貸款標准執行;四是住房價格一般無須評估;五是借款人借款金額大於原借款人剩餘的貸款本息之和。
但是,業內人士指出,目前上海市已推出和北京市將推出的『轉按揭』業務只局限於本銀行內部,跨銀行之間不能辦理。這與國外及我國香港地區的『轉按揭』有所不同,國外各家銀行利率不同,業主通過辦理轉按手續,可以最大限度地減少利息支出。而我國各銀行之間利率統一,短期內這種需求將不明顯,但是,隨著外資金融機構的增多,競爭的日益激烈,銀行之間的『轉按揭』也許並不遙遠。
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