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在近日舉行的『住宅產業熱點論壇』上,房地產界的專業人士就房地產開發的投融資模式、經營模式、住宅價值核算模式及戰略競爭、住宅開發的異地投資經營等不同熱點問題進行了深層次的交流。全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生教授在此次論壇上提出了住宅產品的『全壽命周期模式』。聶梅生認為,我國的住宅產業目前已成為國民經濟的支柱產業,進入21世紀,住宅建設毫無疑問地步入了持續高速發展期,而每個開發企業必須在此時建立起企業的核心競爭力。
從市場消費角度看,目前房地產市場已形成了明顯的梯級消費,人們要求產品是多層次的。而今後,影響人們購房的因素,很大程度上不取決於房價,住宅消費更多地會形成財富的積累,不分層次的、不能和地方經濟發展相聯系的籠統的住宅產品,將無法滿足人們投資、增值的需求。聶梅生認為,住宅作為一種投資行為將在刺激消費、拉動經濟發展方面起到越來越重要的作用,只有促使住宅從生存需要過渡到投資需要,住宅業纔趨於成熟,並能持續發展。我國目前房地產佔GDP的比例約為8%,而美國為18.5%,房地產確實存在巨大的發展空間,而餘下的這個寶貴空間,應當是留給可昇值的住宅。能使土地與建築物共同昇值纔是開發高手。開發商應尋求初始投資與長期昇值之間的最佳平衡點,工程技術人員要會測算增加技術和產品投入與節約長期運行維護費之間的效益關系。聶梅生說,傳統的生產方式是以產品的生產過程為第一本賬來核算,而使用過程為另外一本賬,全壽命周期模式則是以產品的全壽命周期為基礎進行核算,將兩本賬合二為一。假設商品生產過程的投入為A(人、財、物的消耗),商品使用過程的投入為B(包括運行、管理、污染治理),全壽命周期總投入為C,A+B=C。那麼,按現有的經驗,增加初期成本5%-10%用於新技術、新產品開發,將節約長期運行成本50%-90%,這種設計、開發模式的革命性變化,可以使全壽命周期總成本大為下降,取得明顯的環境效益,使產品品質大為提高,符合可持續發展的戰略。
萬通老總馮侖說,目前房地產企業大多把精力放在找機會做項目、搞定人、拉關系上,而對企業未來會發展成什麼樣不了解。由於企業不知道研究公司的商業模式,8年、10年一個開發周期過去之後,很多公司便悄然出局了。馮侖認為,房地產企業應該注重研究公司的商業模式。馮侖介紹了該公司一年多的研究成果。他認為房地產公司的收入來源大致有四種,即開發性收入、經營性收入、服務性收入及投資性收入,相應形成開發類、經營類、服務類以及投資類商業模式。在開發類商業模式中,又可以分為房屋開發、土地開發和混合開發三種模式。具體到房屋開發模式,又可細分為沃爾瑪模式,即萬科模式、百貨公司模式和精品店專業店模式。
對於這次活動的意義,有分析師認為,這次活動所提供的觀點,為目前國內房地產企業的發展提供了深層次的思考。正如上述專家所說的,房地產業和文化、生活、科技結合纔能真正體現其價值。正是市場上目前對這一點的認識不清,纔會出現建了十幾年房子而沒有多少精品存在的情況。對於開發價值的理解,對目前住宅產業發展有很現實的指導意義。
企業選擇什麼樣的發展模式,是關系到企業可持續發展的問題,在目前市場中短期行為過多的情況下,有必要探討。分析師認為,發展模式應當與產業在不同的經濟發展階段所處的地位聯系,目前國內房地產行業在經濟中的主要作用在於啟動消費和產業鏈對經濟的發動作用,是與需求密切聯系的。從目前國內的居住水平看,一種是適用性的需求,一種是滿足了居住需求之後的個性化需求,脫離了需求市場是不會接收的。由此這種由低到高的市場變化也是企業調整發展定位的主要參考標准之一。
企業在確定發展定位時另一個應當考慮的是行業發展規律,行業和產業發展中必然存在的階段性在市場結構變化上直接體現。例如,增量房和存量房各自所佔的比例在市場中的變化,以及由此所產生收益在企業利潤中所佔的比例等。同時,還應當明確,房地產行業在國內的發展空間還有多大。因為在經濟發展到一定的階段,房地產行業對經濟的刺激作用將減少到一定限度,產業結構的變化,將直接作用到企業。雖然目前國內房地產行業在經濟發展中佔有重要的地位,以及美國近期的經濟增長由房地產業在支橕,但也不能否認是階段性表現,可以說房地產業在經濟發展中不可能總是保持目前這種顯赫的地位,因此對市場發展空間的分析,也是房地產企業確定發展模式需要重點考慮的因素之一。
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