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2002年一季度北京寫字樓市場在售物業綜合評述
東西南北齊亮相
2002年第一季度在售的甲級寫字樓基本上是去年項目的延續,其中富凱大廈、中證大廈、帝恆寫字樓雖然是在今年開盤的,但富凱大廈和帝恆寫字樓在2001年就開始了認購工作,因此這兩個項目並不算市場上的新面孔,而中證大廈因工程進度還屬於基礎部位的建設,估計現階段也只是以『亮相』為目的,真正的成交期可能會延後一段時間。在區域分布上以中關村最多,金融街次之,其它區域只是一些零散項目而沒有形成規模。
中關村商圈內共計有十個項目,寫字樓總面積達62萬平方米,除大行基業大廈、國興大廈、國際科技會展中心銷售已接近尾聲外,其它均屬於正常的銷售階段。此外,在該區域還有新起點家園、長遠天地、當代青雲等部分商住兩用房項目,因篇幅原因此處暫且不提。眾多項目匯集於此,加之市政基礎建設及交通改造工程全面鋪開,使得一些媒體爭相報道,引起市場的廣泛關注,給人一種轟轟烈烈、朝氣蓬勃的感覺,這與北京市的總體發展戰略及中關村的區域規劃、區域定位是密不可分的。另外,隨著近期上述項目推入市場,使中關村原有物業檔次不高的整體形象有一定改觀。
在金融街地區,隨著一期建設的告一段落,市場出現了空白點。雖然說規劃出臺了,媒體也宣傳了,但在很長的時期裡,僅僅是『只聽樓梯響,不見人下來』的狀況。富凱大廈、中證大廈的開盤,使市場逐步脫離斷檔期,宣告金融街二期建設正式開始。
反觀寫字樓市場最熱的CBD及其周邊區域,今年出現了既無在售項目,又無新增出租面積的狀況,一是由於該區域物業基本上采取出租方式經營,考慮長期經濟效益和物業的保值,如贏嘉中心、艾米克大廈等,這與該區域的客戶類型有很大的關系。另外,CBD規劃方案出臺較晚,在規劃明確之前漫長的凍結也使該區域現階段供應處於一個斷檔期。
樓盤銷售漸趨穩定
根據目前得到的資料,各樓盤消化狀況不一,較為突出的是數碼科技大廈、韋伯時代中心、銀網中心等。數碼科技大廈A座的銷售率已達90%以上,B座正在熱銷中,韋伯時代中心A座銷售也達到80%;而銀網中心從開盤至今,短短5個月時間,消化面積也達到了15000平方米;清華同方將『孵化器』的優勢與整售策略相結合,也取得了良好的銷售業績;鵬潤大廈一期(10萬平方米)及遠大中心都采用了租售並舉的銷售方式,消化面積均達到70%;華普聯邦大廈雖未開盤,但據傳一棟11層的寫字樓已整售給某中資機構。除個別新開盤物業銷售速度較慢以外,其他項目均處於平穩狀態。
從價格來看,東部地區價位最高、金融街商圈次之、中關村商圈平均價位最低,這種排序由來已久。從宏觀來講,這是由各區域的發展狀況、整體水平及客戶群的承受能力不同而造成的。東部地區起步早,發展快,至今已是商務氛圍濃厚的成熟區域,其客戶以外資機構為主,價格承受力相當高。金融街總體供應剛脫離斷檔期,客戶多為金融、證券、保險等行業的重量級客戶及中資機構,價格定高一些想必也能承受得起。中關村地區的發展是近幾年來纔開始的,雖然勢頭很猛,但大環境不成熟,客戶多為成長型中小公司,承受力較低,故該區域內寫字樓與商住兩用房並駕齊驅,價格也分的比較細。從微觀環境即具體到每個項目而言,其價格是根據物業的位置、交通、檔次、形象、規模、綜合性、配套設施等制定的,條件不同,價格自然有差異。
未來市場供應可觀
與早期寫字樓相比,在售項目在市場上更具有代表性,他們的受關注程度及銷售狀況為今後的發展指明了方向。通過調查,我們認為,在售寫字樓有『同質』化的趨勢,主要表現為以下幾點:
-物業形象趨同
在售物業除設計的外形、風格不同外,在裝修材質、硬件設施等方面都大同小異。外立面普遍采用全玻璃幕和高級鋁板幕牆,大堂采用局部挑空設計,鋪砌進口大理石或優質花崗岩,電梯間和樓道的裝修也得到普遍重視,使物業在總體形象上給人以現代感、節奏感以及莊重理性的辦公環境,與前段時期產品相比,檔次明顯得到提昇。在硬件上紛紛向國際知名品牌靠攏,對信息平臺更是不遺餘力的競相爭比,大玩『超5A智能化』概念。
-綜合業態、配套設施完善
這幾年國家正在逐步加快城市改造的建設步伐,在外在環境逐步改善的同時,近期開發的寫字樓也自修內功,注重商務配套設施和服務性配套設施,在有限的規模內,通過綜合業態(如公寓與寫字樓的搭配等)進行資源整合,形成發展商與客戶最終『雙贏』的局面。海淀文化藝術中心設有大中型演出場館、藝術活動區、文物博物館和一萬平方米的大型文化藝術廣場;清華同方科技廣場則設有國際會展中心、同聲傳譯的國際會議廳、下沈式廣場、娛樂休閑中心等?銀網中心設有高級餐廳、SPA健身中心、銀行、國際知名品牌汽車展示中心等。
-物業管理到位
由於中關村的發展有其自身特點,區域內項目推廣一般采用以售為主,是典型的銷售市場。這樣必然對大廈的後期物業管理帶來一定的影響。目前一季度在售寫字樓中的清華同方、銀網中心和已入伙的融科資訊中心A座均聘請國際級物業管理公司第一太平戴維斯提供管理服務,使其在中關村眾多樓宇中具有較強的保值增值的作用。
雖然到目前為止在售的只有上述物業,但整體市場已經風起雲湧,其中包括CBD及其周邊區域的國際財富中心寫字樓、藍堡的寫字樓、瑞城中心,中關村西區50萬平方米的寫字樓供應量以及金融街區域目前正在進行拆遷或開槽的項目等,未來的市場供應相當可觀,實際上現在的銷售狀況不過是剛剛拉開京城寫字樓大戰的序幕而已。
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