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去年的7月13日令人難忘,令京城樓市激動不已,曾有人預測:『未來七年內,北京樓市會把奧運概念爆炒到直見筋骨。』申奧成功一年後的7月13日,隨著奧運村場館建設的工程即將進入招投標等階段,市政、道路、各種配套設施的建設改造逐漸展開,奧運商圈附近的樓盤開發勢頭越來越強勁。那麼,奧運對北京未來發展到底會有多大的影響?在激烈的項目競爭中,怎樣纔能把握時機,成為贏家?在7月5日由中國建築設計院、中國房地產報主辦,新北京樓市周刊承辦的『奧運地產前景峰會』上,業內有關專家、學者、開發商回顧了申奧成功一年來北京地產的變化,探討了奧運與地產方面的話題。研討中可以看出,一年後的京城樓市明顯地理智起來。
奧運地產不是『一錘子買賣』
對於2008年後,奧運地產會否下滑甚至暴跌的擔懮,有業內人士認為:關鍵是看奧運規劃方案怎麼定,場館、公寓等如何再使用,此外除了規定的場館建設外,相應的商業、文化娛樂配套設施也應緊緊跟上。奧運地產同樣不是『一錘子買賣』,一定要考慮到樓盤的未來發展趨勢。『奧運只是一個契機,是一個短期的社會活動,奧運規劃的前提是城市的長期發展。北京的城市規劃不會因為奧運而改變,但會在城市規劃中體現並滿足奧運會的需要。』原北京奧申委工程規劃部副部長、北京市規劃委員會副主任黃燕說,許多城市基礎設施和體育場館的建設都是『十五』期間定下的規劃,申奧成功後,根據奧運會的主題,某些方面會做一定的深化調整,包括綠地系統規劃、交通規劃、歷史文化名城規劃及總體規劃方面要完善並與奧運主題相契合。奧運會建設不能操之過急,應理性地分析其對城市發展的影響,既要把舊城改造好,又要把新城建設好,包括衛星城的開發建設。奧運村的總建築面積為47萬平方米,其中36萬平方米的高級公寓將作為運動員村,奧運後這些公寓將轉為民用住宅。公寓的投資建設方可在奧運前銷售,也可在奧運後銷售,但必須與購房人簽訂合同,保證奧運後纔能入住,根據慣例,運動員公寓提前建成也不許入住。所以參加運動員村投資招標的投資建設方必須按向奧委會承諾的設施和入住條件實施。
奧運春雨不光滋潤奧運地區
隨著北京市政基礎設施的建設、環境的改善以及中關村、CBD、開發區、邊緣集團的開發,居民居住觀念的改變,在北京各個區域的均好性越來越接近的情況下,奧運樓盤的優勢會逐漸淡化。今典花園老總張寶全認為:奧運會不可能把道路只修到奧運場館附近,這樣就會加強城市功能的均衡。這種均衡體現在兩個方面,一是大家認為奧運村附近房子特別好賣,二是由於奧運場館及其他設施的建設,使這個地區的價值有了新的發現,如果你已經拿下這塊地了,就賺了這個土地的增值,否則就沒有什麼賺頭。奧運這場春雨不光滋潤奧運地區,它使整個北京地區都會得到滋潤。
奧運加劇了地產業的競爭,大片的土地會進入開發市場,給消費者帶來的好處是,房子的性能價格比越來越好,而對發展商來說可能會越來越難做,包括在奧運場館周邊的項目不能盲目樂觀。未必在奧運村你的房子就好賣。由於需求是多樣性的,不會因為建奧運村了,老百姓就都跑到體育場館旁邊去住,所以我們要對這些不利做好准備,抓住機會,因為奧運帶來了整個城市綜合功能的提高,對多種行業都是一種發育的機會,當然因為地產板塊非常大,就更為大家所關注。
奧運住宅將變得更好
當某一個購買群體對某個地區如奧運地區有興趣的時候,同等競爭的項目會很多,最後靠什麼來取勝,或者說怎麼樣打動這些購買人群非常重要。中國建築設計研究院副總設計師開彥認為,奧運將引領住宅品質更大的發展空間。從2001年到2008年,奧運將完成城市基礎設施和文化旅游設施的建設,帶動房地產市場的快速發展。同時將引領北京人國際化的居住生活水准,一流的綠色生態環境,高品位的文化體育娛樂休閑的社會生活氛圍。居住環境的品質將得到很大的提高,這將拉動我們對住宅需求的提昇,所以在未來的幾年當中,還會有非常大的發展空間,健康住宅等理念的提出,將推動住宅品位的提高,『位置』目前已不是第一個決定因素了。決定居住品質的關鍵因素是居住功能、建築風格、環保建材等方面的使用已經普遍成為消費者的需求,也成為開發商關心的問題。此外,社區功能的完善,特別是文化建設的追求,已成為成熟社區的高品質象征。房地產的一場革命目前正在開始,房地產的產品時代正在來臨。
國際化居住水准體現在兩個方面,一個是產品細分了,根據不同的住戶?不同的人群需求,可以建設不同的住宅,提供不同的產品,實行不同的市場定位;第二是對產品要實現三個層次方面的變革:1、產品形式的變革。有高層的,有多層的,有高密度的,有低密度的。2、住宅內容的變革。如規劃設計、配套環境、科技建材設備等產品的構成因素等。3、功能的變革。人們更加追求舒適、安全、衛生和文明,對居住生活的高需求越來越普遍。
『奧運與地產』
業內精彩論點
中國奧委會副主席吳壽章:
奧運規劃要符合北京總體發展要求
准確地把握奧運規劃和計劃中繪制的藍圖,在動態中不斷地尋找和拓展市場空間,將成為各行各業尋求發展的有力武器,北京舉辦奧運會對於地產的影響,建議應當注重規劃對北京發展和輻射全國的總體要求。其中兩大因素最為醒目,一是奧運對北京經濟的推動作用,二是要重視遺產理論的影響。這將給各行各業特別是地產業提出更高更新的要求。
北京市城市設計規劃研究院院長柯煥章:
北京可適當發展低層低密度住宅
既然市區還有相當數量的開發建設用地,說明還是有足夠的空間的。尤其是處於邊緣地帶和綠化帶兩側的項目,可以適當地降低一下住宅的密度和高度,這不僅有利於城市整體環境的營造,也有利於創造更加接近於自然、更加人性化的居民生活空間。
中國房地產業協會秘書長顧雲昌:
『三只火箭』助推北京地產衛星昇空
『三只火箭』推動北京的房地產衛星昇空。一是住房制度改革;二是世貿組織的影響,特別是在市場規范方面的影響力度很大;三是奧運經濟對房地產的推動力。從北京的發展布局來看,從東邊開始,逐漸向西北發展,南部的發展還不夠,我希望改變城市的布局。從規劃圖紙上看,奧運的發展是均衡的發展,那麼房地產的發展也要均衡,不要偏北、偏東,而忽略了南城。在奧運經濟當中,既要把舊城改造好,還要把新城建設好。
現代城老總潘石屹:
奧運規劃要考慮相關配套
北京的奧運村和CBD、中關村三個區域其實各有特點,CBD是非常多元化,對於奧運村我有一個比較擔心的問題,就是奧運村這邊的『午夜品種』比較單一,這是一個較大的弊病,我覺得除了場館之外還需要有一些商業的、文化的場館配套。關鍵問題就是奧運村的方案的制訂,這個方案是不是可以用句時髦的話說『可持續發展』,而不是『一錘子買賣』,開完奧運會場館的使用問題很重要。
華遠新時代老總任志強:
奧運與地產有十個關聯
奧運有十個方面和地產有關系。一是賽場數量夠不夠,是否能滿足奧運會技術標准;二是接待能力要保證,所以必須修建道路和場館;三是環境必須改善,要拆遷,要建綠地;四是通訊設施,要建大量的會議中心;五是接待和票務的處理問題;六是簽證制度和對外政策問題;七是奧運給銀行等行業帶來的商機;八是市政基礎設施的建設,對地產昇值直接造成影響;九是奧運帶來北京知名度的提昇;十是對某項體育事業的興趣的影響。
中國和別的國家不一樣,在一個世貿的環境下,我估計北京會有連續十年左右的高速平衡增長,所以我看北京的奧運應該比世界各國的奧運更樂觀一點,不管是地產還是其他方面。
今典花園老總張寶全:
奧運後地產不會立即下跌
奧運會結束之後,奧運經濟不太可能馬上下跌。因為北京現在大部分是個人購房,正是由於我們政策的局限性,包括土地政策和法規方面的問題,北京房地產投資方面不是很活躍,這樣市場就難以形成泡沫,所以說政策制約了我們房地產市場的高速發展,或者是很好的發展,同時也給市場帶來另一個作用,那就是相對穩定。
北京奧林匹克花園老總盧鏗:
奧運引發健康住宅新理念
關於奧運對地產的影響,我的結論是樂觀的。一個是體育產業在中國纔剛剛開始,2008年是一個機會,我估計在未來若乾年中,中國的體育產業發展會非常快,奧運所帶來的商機我們是很難預料的;二是我覺得一個人一生中最重要的因素是健康,物質文明越高,人們對健康的要求就越高;三是體育對年輕人具有很大的感召力,中老年人和兒童也很喜歡;四是產品質量。真正打動顧客的是產品的綜合素質,還有比較理想和合理的價位;五是從概念上講,健康比體育更重要。健康的概念比體育的概念涵蓋的內容更多;六是在做體育項目時要注意,原則上不能把體育場地的設施分解到住戶中去;七是要注意北京的奧運對地產正面的影響。
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