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『八五』和『九五』10年間,本市房地產各年度的開發完成投資額年年高於當年的銷售收入額,各年度的竣工量年年高於當年的銷售量,給人的總體印象是,投資勢頭強勁,產出總量持續高於市場實際消化量,產銷之間的關系表現出持續產大於銷的失衡現象。
這一現實向人們提出了一個不容回避的問題,即:以商品房住宅為主體的房地產產品也同其他諸多類別的商品一樣,存在著一個產銷比率問題。由於房地產在各年度銷售的產品往往並非是當年投資或所竣工的產品,因而把房地產業各年度的竣工量和銷售量之間的比率關系稱為『產銷比』更為貼切,但為了表達的方便,暫且還是稱為『產銷率』。從微觀上看,對於各個具體的開發商、具體的房地產項目而言,『產銷率』概念似乎並不顯得特別重要;但從宏觀上看,如果一個地區按既定的時期段,逐期把房地產開發中的產出量和銷售量之間的比率關系規范、真實、及時地予以公布,將是具有很重要的意義的。
■京城房地產業前10年的產銷率不容樂觀
北京市在『八五』和『九五』的10年間,在房地產的投資完成額累計為2134億元,同期的銷售收入額累計為1425.8億元,銷售收入與投資之比率為66.81%;房地產的竣工量累計為6553萬平方米,同期的銷售量為3164.7萬平方米,銷量與產量之比率為48.29%。也就是說,收入少於投資三分之一,銷量不足產量的一半。如果加上『十五』開局的2001年竣工的1804.9萬平方米和銷售1205萬平方米,產銷率雖提高了近4個百分點,也只達到了52.28%。
如此低的產銷率,實質上是投資效率低和潛在風險高的量化表述,本應引起業界內外人士的高度關注。而事實上,多年來,由於在人們心目中未曾明晰地樹立起房地產業產銷率這一理念和信息傳遞機制而被忽視了。確切地講,幾乎處於被人漠視的狀態。
■產大於銷的嚴重現實一直處於半隱性狀態
北京的房地產產銷率為何在人們的眼皮底下出現了如此嚴重的被忽視現象?究其原因,除了不重視之外,更存在認識上的誤區。
誤區首先在於,把當今本應在市場上客觀地形成的產銷關系簡單地等同於以往計劃經濟時期的按所謂有計劃按比例的原則倒算出來的供需關系;以未來某一既定時段的需求空間的相對無限性或者叫不確定性,掩蓋了在該既定時段裡有實際支付能力實現購買的總量的相對有限性。誤區之二在於,受傳統的計劃經濟管理模式影響,過分地強調了完成投資額和竣工量。如果說公建和基礎設施可以通過完成投資額和竣工量來衡量其進度和價值實現的話,那麼以商品房住宅為主的房地產開發,就不能簡單照搬這一套——住宅和民用商務建築只能在實現銷售或經確權之後纔能產生使用價值和社會效益。否則,如果只是投資額完成了或房屋建成驗收竣工了,卻未能實現銷售(包括出租),產品就會變成『庫存』。『庫存』多了就可以視為積壓。
誤區之三在於,房地產開發的非市場因素壓力承載量過大。比如,過高地指望它承擔拉動內需任務和當地經濟總產值指標、稅費收入水平、社會公平和穩定等。加上行政性的搭車受益期望值過大,使房地產業承受的來自政府和政策的驅動力常常超過正常的應有水平,而出現投入過度。誤區之四在於,許多投資主體誤認為,在其他產業行業投資前景不夠明朗的經濟環境中,即可把房地產業作為投資的避風塘,如果運氣好還能順手牽羊撈上一桶金;還有一些企業把轉產涉足房地產業當成了解困脫困的捷徑。這種問題的主要後果就是嚴重的產大於銷,極容易造成市場波動的加劇。本市在今年二、三季度將有可能感覺得到這種影響。
■樹立房地產業產銷率的完整概念,重點在於按市場規律辦事,從整體上提高投資開發的集約化水平
產銷率在其他許多行業中早已習以為常,從它的基礎數據采集計算直至在一定范圍內的發布,已相當規范和成熟。比如機械制造業、汽車業、電器業等等。看上去似乎並沒有什麼經常讓人感覺到發聾振聵的轟動作用,但它卻使與這個行業相關的各方面,從中受益匪淺。比如行業管理層從產銷率的昇降之中,能從整體上觀察到投入產出與市場容量之間的變化趨勢,並據此對本行業進行及時必要的調控或引導;市場銷售商通過對產銷率的跟蹤觀察,可以掌握市場需求和貨源的走勢變化,隨時掌握自己的商業運作節奏和營銷計劃;至於購買方包括消費者,則可以據此判斷某類商品的市場走勢和投資價值,無形中也會影響其購買商品的行為。
房地產業的市場信息披露遠不如汽車等產業那麼及時有效。在大眾媒體上看到的統計數據往往比較零亂,無論可比口徑、時間范疇、數據的性質、數值的采用還是相互之間的比照關系等等,常常出現錯位或缺陷,尤其在產業內各要素數據之間的相互關系方面不夠直觀、不夠確切甚至出現差錯。其中,各地方披露的房地產銷售量的依據的紮實程度差異就比較大。更值得一提的是有些地方只著重公布銷售量,而忽視公布同期的竣工量和空置量,更很少見到這些地區的房地產業各個時期段的累計竣工量與銷售量之比,即產銷率。由此,往往使人們看到了銷量逐期增長的喜人的一面,而對由於成品房滯銷和空置房積壓所形成的市場風險卻失去了必要的警惕。這其中的危害性最大的莫過於使一個地區的房地產投資從整體上產生粗放性和盲目性的缺陷,最終形成這樣一種局面:如果從單個項目看可能都各有特點、質量都有提高,性能價格比也都有改善,但從整體上看,最終誰也難逃所在地區由於總量意義上的產大於銷、供大於求的系統風險所造成的重大損害。
(李曉林)
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