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據悉,近來北京不少房地產企業,包括中遠、首創、當代及城開集團等許多國有或民營企業均在積極籌備上市,如果運作順利,今年下半年北京將會增加若乾個上市房企。在境內外借殼、造殼上市成為近兩年房地產行業裡的一個新的熱點。據統計,近幾年約有20家房企借殼買殼上市,目前深滬兩市共有房地產類上市公司64家,北京的上市房企雖然並不多,但入世和申奧成功給北京的房地產市場帶來了歷史性的機遇。據有關方面的調查,到去年12月份,與北京有關的地產公司間接或直接將上市公司取得的資金投向房地產項目的大約有150至160家,北京目前開發的部分做得較好的項目大多有上市公司的背景。
急功盡利與錦上添花
作為資金密集型的企業,房地產公司無論土地儲備,還是企業規模都需要有足夠的資金支持。房地產公司通常通過自有資金、銀行貸款、發行企業債券和上市融資四種渠道籌集開發資金。目前,能夠獲准發行企業債券的房地產企業還很少,由於企業規模和實力的限制,絕大多數房地產企業很難達到要求的信用等級,而拿不到這項資金,企業的自有資金往往也很有限,房地產開發的主要資金來源要靠銀行貸款。
1996年,國家對房地產的放貸政策轉變,銀行積極地向開發商及購房人放貸。據統計到2001年末,工行、農行、中行、建行和商業銀行的個貸餘額達5072億元。但2001年6月,中國人民銀行針對住房金融風險出臺了《關於規范金融業務的通知》,銀行開發性貸款餘額明顯下降。四大國有商業銀行為降低不良資產比重,從政策上只對信譽較好的大型、特大型開發企業或20萬平方米以上的大型樓盤間接融資。幾家股份制銀行也明確規定,貸款企業的注冊資金應在2000萬元以上,具有三年以上經營記錄,曾開發過多個房地產項目,開發商一般為大型集團開發企業,具有一級或二級『資質等級證書』,財務狀況良好等,銀行貸款的門檻大為提高,買殼或造殼上市融資成為眼下許多企業嘗試的渠道。
到股市上找錢是上市房企的共同目的,但現在准備上市的房地產企業有兩類,一種是基於企業長遠發展,為擴大市場份額尋找儲備資金的,像中遠、首創、當代集團比較關注融資方式所帶來的企業經營管理結構的變革給企業今後的戰略發展帶來的規范、高效、穩定的運營模式,這些企業將上市看作是錦上添花。但也有很多准備上市的房企把資本運營當作點石成金的神手,利用一些『爛殼』以投機、暴富的心態和急功盡利的炒作手段運作資本,追求短期的金融利益。
大規模上市不現實
盡管去年建設部對房企上市已解禁,很多企業采取在境內外雙管齊下開拓市場的方式嘗試著進入這一市場,緊鑼密鼓地籌備上市,但專業人士認為,現在房地產企業大規模上市不現實。這與房地產企業的經營特點和資產預期收益相關。
房地產開發的投資回收期長,通常要三四年,且現金流不均勻,投資回報不穩,企業信用不高。另外,許多房企盡管擁有較多較好的土地資源,但缺乏現代企業機制,專業素質的團隊和管理水平、資金的使用效率低下,缺少好的項目,也使這些企業難有優良業績。
一些正在籌備上市的房地產企業感到,『造殼』上市運作起來比較難,審批時間往往需要五六年,過於漫長。即便籌備借殼上市也需要大量成本投入和組建一支專業團隊,而且存在不確定性,這對大量業務量小、現金流小的企業是不適合的。
為炒作買殼風險增加
房地產企業借殼績差公司上市本來目的是使『烏鴉』變『鳳凰』,提昇上市公司的整體業績,使上市企業、證券市場獲得雙贏。而現在有些上市房企僅僅是為了炒股票,通過融資關聯交易將股市上獲得的資金用於別的經營項目,掏空了上市公司。據了解,目前如此運作的企業不在少數,挪用資金的案例大大多於規范運作的,而且似乎形成了一種風氣。
華夏證券研究部資深人士吳春龍認為,現在的房地產市場已不同於前些年,整體利潤水平在下降,已經進入微利階段,去年起,行業的總體氣象不是太好,人們對房地產的投資回報期望值已經在降低,采用不規范的操作整體成功率已經不高了。另外,隨著監管部門監管力度的加強,房地產行業自身的進一步規范以及股東對經營層的監控,純為炒作借殼的企業將越來越難炒作了。
強強聯手借船出海
目前我國房地產企業規模普遍偏小,而且基本上都屬於以土地、房屋開發和一次性銷售為主要業務,與國外房地產企業主要依靠自有物業經營的形式完全不同。由於主要資金依靠銀行貸款,資產負債率高,利息負擔較大,企業業務的單一性、高風險使其業績經常出現大幅波動。有數據表明,2000年,淨利潤波動幅度達50%以上的公司佔一半以上。金融業對30多個行業信用狀況排序中,房地產被列入高風險行業,排在倒數第四。大部分房地產開發企業在融資渠道上感到困難重重。
在這種情況下,有些房地產開發企業利用集團公司內其他績優行業的優勢,或采取強強聯手的方式,借船上市,以其為『龍頭』,轉而培育房地產業,將其作為上市公司的主業。業內人士認為,這種借船上市的做法不失為聰明的選擇,但這種合作成功的條件一定是強強聯手,並需要有做企業的長遠思路。
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