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在房地產行業繼續穩步增長、去年會計政策調整擠出了財務報表水分以及所得稅優惠取消等利弊因素共同作用下,初步判斷:今年中期,房地產在主營業務中佔有較大比重(25%左右)的64家上市公司中,業績會明顯增長或改善的約有18家;業績下滑或無明顯改善的約有16家;業績基本持平的約有30家。總體看會保持平穩增長,但績優藍籌股增速會繼續超過行業總體水平。
績優藍籌股繼續增長
今年5月23日七部委《關於整頓和規范房地產市場秩序的通知》對土地供應和房地產開發市場的影響非常深遠,特別是土地供應市場化和開發銷售行為的規范將使房地產市場結構發生重大變化,那些資金實力雄厚、經營規范、管理水平高的企業市場份額將逐漸擴大,規模和品牌效應也更加明顯,這些公司將逐步進入良性循環,業績也會步入一個長期穩定的增長階段。目前,在上述64家上市公司中,連續3年盈利的有41家,其中稱得上績優藍籌股的主要有萬科A(000002)、中華企業(600675)、北京城建(600266)、深振業A(000006)、招商局A(000024)、中遠發展(600641)、深長城A(000042)、張江高科(600895)等8家,它們基本上都是當地房地產市場的龍頭或市場佔有率較高的公司,上述政策對這類企業無疑是一個長期的利好。2001年中期這些公司平均淨利潤為8486萬元,同比增長33.7%,今年一季度平均淨利潤2066萬元,同比增長46.2%,增長明顯加快。由於這些績優藍籌股基本面波動較小,經營穩健,因此中期業績仍將繼續大幅增長,而且還會高於行業整體增速。
績差公司出現分化
在64家房地產公司中,根據前三年表現,業績波動較大、長期微利、僅維持性經營或業績沒有明顯改善的公司43家。這部分公司比重過大,是房地產上市公司業績低於行業整體增長的主要因素之一。仔細分析,其可分為以下幾類:
重組已經完成的公司。主要有深華源(000014)、海鳥發展(600634)、世茂股份(600823)、世紀中天(000540)等13家,這些公司雖然通過重組主營業務和業績都有了明顯改善,但因土地儲備不足、重組遺留問題、市場佔有率過低、或其它較為復雜的原因,除深華源(000014)已公布中期業績同比有50%以上增長外,大部分成長性欠佳,估計今年中期業績不會有太大增長,基本維持去年水平,有的甚至會出現下滑。目前已進行中期業績預警的有世茂股份(600823)、陽光股份(000608)、萊茵置業(000558)。
開發區類公司。主要有外高橋(600648)、浦東金橋(600639)、蘇州高新(600736)、長春經開(600215)、中關村(000931)等11家,這類公司隨著『開發區熱』的退潮,逐漸失去了競爭優勢。因為其過多的行政職能,公司本身不完全具有追求利潤最大化的企業本質,經營管理和盈利能力比較一般。目前由於有某些壟斷利潤(例如土地一級開發和批租)尚可維持其生存,但往往缺乏開拓和創新動力,處於『靠天吃飯』狀態,其業績表現隨機性很強。根據目前情況預計,除浦東金橋(600639)、長春經開(600215)、蘇州高新(600736)、津濱發展(000897)4家公司同比有明顯增長外,其餘7家今年中期業績不會有明顯改善。
其餘10家公司,以深寶安A(000009)、深寶恆(000031)、ST深物業(000011)、新黃浦(600638)等老牌上市公司為主,這些公司有一部分因多元化經營失敗,或因經營管理不善等導致主營業務下滑,市場份額萎縮。2002年中期這部分公司業績難有起色,有的可能繼續下滑,例如深寶安(000009)、深寶恆(000031)等;而另一部分則重新振興主營業務,或者另謀出路進行主業轉型,例如ST深物業(000011)、交大南洋(600661)、新黃浦(600638)、湖南投資(000548)、蜀都A(000584)等,預計今年中期業績將有明顯改善。
這些佔房地產板塊較大比重的公司,基本面穩定性差,業績波動較頻繁,2002年中期除一小部分業績有改善外,大部分業績均維持去年中期水平,有的甚至出現下滑。
虧損公司醞釀機會
根據2001年業績,在上述64家公司中,出現虧損的共有13家,佔該板塊公司總數的20.3%。雖然都是虧損,但原因各有不同,大體來分有經營性虧損和會計性虧損兩類。
前者主要有ST興業(600603)、ST渝開發(000514)、深深房(000029)等10家;後者主要是深南光(000043)、ST金盤(000572)、哈高科(600095)等3家。對於虧損公司,扭虧和重組是其努力的主要方向,也是投資機會產生的基礎,所以雖然這些公司基本面差強人意,卻一直受到投資者的追捧。以上13家公司中,根據其主營業務現狀和今年一季度表現,初步判斷:2002年中期業績有明顯改觀的有深南光(000043)、深天地(000023)和輕紡城(600790)等3家,其餘10家中期業績難有明顯改善。
當然,雖然目前條件不很成熟但重組可能性較大的有ST興業(600603)、ST渝開發(000514)、深深房(000029)、瓊能源(000502)、世紀星源(000005)等5家,其餘8家有的已完成重組,有的則重組意願不強。對於可能重組的公司,雖然經營狀況一般,但卻引起投資者的追捧,原因就在於此。
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