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在剛剛過去的2001年,房地產行業成為我國經濟的亮點,諸多上市公司紛紛介入房地產業。2001年末的數據顯示,我國房地產業增長勢頭已經趨緩,此時介入房地產還能為公司帶來較高的收益率嗎?
排除綜合類中的開發區類公司,滬深兩市中共有98家上市公司以組建或參建方式涉足房地產行業的經營,涉足房地產業務的主要是一些零售、綜合類、制造業、建築、旅游、紡織、農業類等行業的上市公司,其中零售類15家、綜合類有12家,這兩類上市公司涉足房地產業務的較多。
一般說來,上市公司涉足房地產業主要采用以下幾種方式:
1、主營變更為房地產
該方式又可分為兩種,一是實力較強、業績較好的房地產企業。由於短期上市難度較大,通常會采用收購、受讓股權方式,成為上市公司的第一大股東,一般涉及的金額比較大;另一種是『自動』轉型,主要是一些與房地產關聯度較大行業的企業,如建築施工和工程承包類的上市公司。
據證券投資周刊報道,1993年下半年開始,我國對房地產行業進行宏觀調控,原則上不受理房地產企業上市的申請,許多房地產企業陷入經營困境。2001年恢復房地產企業上市,但『僧多粥少』,只有天鴻寶業(600376)、金地集團(600383)、東華實業(600393)和天房發展(600322)等四家企業成為2001年證券市場的地產新貴,直接上市困難較大的房地產企業只好另闢蹊徑,通過控股上市公司來達到上市目的。通常該類方式業務轉型較為徹底,上市公司的主營業務基本上都變更為房地產,比如世貿股份(600823),天創置業(600791)、湖北金環(000615)、亞華種業(000918)等公司就屬於該類型,世貿股份就是上海世貿投資發展有限公司通過收購萬象集團佔總股本26.43%的境內法人股,成為萬象的第一大股東,繼而將其主營變更為房地產業務,目前房地產項目有:投資8000萬元的北京呼家樓商務居住綜合區項目和投資6605萬的世貿金洋花園項目;天創置業由北京天創房地產開發公司控股貴華旅業29.59%的股份轉型而來,2001年10月北京陽光房地產綜合開發公司受讓16.20%的股份,目前其第一、第二大股東為北京的房地產公司,前景看好。
相比較而言,『自動』轉型類大多數是建築和工程承包行業的公司。典型的有浙江廣廈(600052)和北京城建(600266)。浙江廣廈2001年11月實施大規模資產置換,退出建築業和信息技術業,全力以赴進軍房地產業。第一大股東廣廈集團置入資產為廣廈集團擁有的杭州國商、南京置業和華僑飯店,其中杭州國商、南京置業主要進行房地產開發,華僑飯店主要從事服務業。但置換進來的三個子公司均處於虧損狀態,扭虧還需要時間,未來兩年業績增長有一定難度。
2、多元化經營,分散風險
上市公司為了規避單一經營風險,一般采用多元化經營的方式。由於房地產行業近年增長較快,成為上市公司首選涉足的行業之一,如大恆科技(600288)、中大股份(600704)、中體產業(600158)和益鑫泰(600156)等。中體產業和益鑫泰涉足的房地產項目基本都是商品住宅項目,如中體產業將其5000萬配股資金投資開發建設北京奧林匹克花園,益鑫泰用自有資金8000萬合作開發長沙市芙蓉苑小區;大恆科技屬於通信設備制造業,投資5000萬參股中關村科學城建設股份有限公司的設立。
3、謀求投資收益
該類公司涉足房地產的最終目的就是獲得投資收益,采用的方式是通過參股持有房地產公司的部分股權(一般小於50%),然後對該公司進行增資擴股,最後通過資本運作將所持有的股權轉讓,獲得投資收益。如南京高科(600064)等從事開發區建設的上市公司,一般通過該種方式實現孵化器作用,同時獲得孵化收益。2001年6月,南京高科投資600萬參股南京天地房地產開發有限公司,並出資400萬進行增資(擁有20%股權),2002年1月轉讓所持有南京天地房地產開發有限公司20%股權,受讓方是『天地房地產』第一大股東--南京東方文化技術有限公司,價格是每股2.63元,共計1580萬元,投資收益高達58%,從投資收益角度看,投資相當成功。如果排除關聯交易因素的影響,該種方式應該成為開發區類上市公司運作的典范,開發區類上市公司功能之一就是孵化器的功能,簡而言之就是發現可以培育的處於雛形期項目,通過孵化,然後運作,實現投資收益,國外發展較好的開發區類上市公司的大部分收入來自孵化收益。
高收益的可能有多大?
首先來看看我國2001年末房地產開發情況。全國房地產開發業景氣指數表明:2001年11月,『國房景氣指數』為105.10點,較10月回落0.53點(從7月開始,已經連續4個月走低),其中土地轉讓收入、竣工面積和商品房空置面積分類指數仍保持在景氣空間,房地產開發投資、資金來源等分類指數則在下降,土地開發面積和商品房銷售價格分類指數出現較大幅度下降。再看看商品房銷售情況,11月商品房銷售價格分類指數為97.82點,較10月回落1.89點,降幅達到最大,是影響『國房景氣指數』下降的首要因素。數據說明當前我國房地產行業的發展已經達到本輪周期的一個相對高點,介入該行業的風險在加大。
其次,從房地產行業的發展周期角度看,本輪房地產業的啟動始於1999年下半年國家啟動內需政策,經過兩年左右的發展,基本到達上昇通道的相對高位,目前看上昇空間已經不大,未來兩年趨勢將是維持一個整理態勢,而大部分上市公司基本上是從2001年開始投資房地產的,加之房地產業的建設周期較長,項目見效最快也要到2002年下半年,所以2001年纔開始介入房地產業的『後知後覺』的上市公司,投資房地產獲得高收益的希望就比較低。
看來,上市公司涉足房地產業一定要慎重。首先,應該把握好介入時間。我國房地產業發展具有較明顯的周期性,介入該行業的最好時機在低谷時期,最好在95、96年介入地產,儲備一些土地資源,正好可以趕上99年房地產解禁;其次,一定要選擇好項目。本輪房地產發展是在住宅業的強勁推動下進行的,寫字樓等商住樓並沒有較大的發展,因此投資住宅業成功的概率比較大,或者說投資商住樓獲得高收益的概率就小於投資住宅業的概率;最後,上市公司還要控制好跨行業風險,俗話說:隔行如隔山,尤其是在目前競爭激烈的時期,跨行業經營的風險較大,因此上市公司投資房地產業前,一定要規避好行業風險。(張巒)
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