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6月20-23日在北京國貿舉行的北京夏季房展會異常火爆,然而在熱鬧的背後,北京市房地產市場存在著嚴重的供求錯位問題。
據北京九力公司在房展會期間的調查顯示,居民的購買需求主要集中在5000元/平方米以下的房子,特別是價位處於3000-5000元/平方米。其中有23.6%的被訪者,希望能夠買到3000元/平方米以下的房子,有34.6%的人期望購買的價位為3000-4000元/平方米,這一比例在所有價位中最高,願意接受4000-5000元/平方米房子的購房者,相對也不少,佔總數的29.1%,以上三者佔到總數的87.3%;選擇5000-6000元/平方米價位的購房者比例銳減至10%,想要購買價位更高的人,寥寥無幾,不足3%。
居民既然需求這樣的房子,然而市場供應情況如何呢?通過對參展的70餘個項目的不完全統計,市場上項目在價位分布上呈現中間大,兩頭小的趨勢,見圖1。價位在3000-4000,4000-5000,5000-6000,6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右,而價位在3000元/平方米以下和高於8000元/平方米以上比例都相對較少。
通過比較可看出,對於價位在5000元/平方米以下,居民的需求比例都遠高於市場上世紀供給的比例,兩者相差近10個百分點;相反,價位在5000元/平方米以上,市場上的相對供給過多,特別是6000-8000元/平方米的價位,市場供給的比例比需求的比例高出近18個百分點,如此大的差距,從某種程度上說明北京市房地產市場發展狀況值得重視。
據統計,在四天的展會期間人流量高達13.5萬人次,面對熙熙攘攘的人群,人們不禁要問,北京是到底是那些人想買房呢?
據北京九力營銷顧問公司一項專業調查,購房群體年輕化的趨勢越來越明顯。在2年內有購房意向的人群中,有55.5%的人年齡在30歲以下,超過被訪者的一半;其中年齡在25歲以下的佔23.1%;而年齡在30?40歲之間以及40歲以上的比例基本相等,都在20%左右。呈現這種現象可能有如下幾個原因:第一,30歲以下年齡段的人群正處在婚姻前期或是婚姻初期,正是迫切需要一處穩定的住所『安家』的時期,因此成為數量最大一部分客戶群。同時,年輕人作為這個時代的新生力量,不僅具有較高的學歷,並因而獲得較高的收入,而且年輕人比較追求時尚,消費觀念相對比較超前,基於對未來收入良好的預期,因而年青人願意消費,也敢於消費。第二,年齡在30歲以上的人群一般都是事業有成,經濟也具有很強的購買能力,相當比例的人已經通過購買商品房或是原來的福利分房解決了基本的住房需求,因此在這一年齡段的購房人群中購房的比例相對小一些。
購房的目的仍以改善居住條件,自己使用為主。在所有的被訪者中,有82.4%的人買房是為了自己居住使用,其他用途的比例都在5%左右或者不足5%。顯然,從本次調查反映的情況來看,在北京購房的人,使自己有個家的人還佔絕大多數,投資型用戶比例還不是很大。
中低收入家庭目前仍然是市場的主要支橕。盡管近年北京市城鎮居民家庭收入不斷提高,人均可支配收入超過10000元,但低收入家庭仍然是主流。本次調查顯示,准備購房的家庭中,有85%的家庭年收入在10萬元以下,其中年收入不足5萬元的家庭佔總體的44.5%,收入處於5-10萬之間的家庭,有40.7%;收入處於10-20萬和20-30萬之間的家庭分別佔整個被訪家庭的7.7%和4.4%,收入高於30萬的家庭比例很小。數據表明,購房者的收入分布符合居民收入梯形分布的特點,只是梯形的下端比重過高。
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