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據金網絡公司研究中心日前統計結果顯示,截止到2002年5月底,北京住宅市場共推出新盤及原有項目後期60個,平均每月推出新盤12個,較2001年每月推出盤量減少6.5個;60個項目的總規模達1129.38萬平方米,個案平均規模18.82萬平方米;其中在售總規模377.78萬平方米左右,平均在售規模約6.3萬平方米。
裡(2-4環地區)應外(5環以外)合成為2002年住宅市場新盤最明顯的特點,北京已經全 面進入前所未有的建築時代,城區和城鄉結合部以及近郊區是2002年的開發熱點。
東南部、東部、南部地區為新盤推出總量最大的前三個地區,南部、東部、東北部為在售規模最大的三個區域。可以看出,從東北部到南部幾乎半個北京城,即從京順路以南——京開路以東的地區都處於異常活躍的開發建設時期,與之相比,另半個城區則明顯顯得較為冷清。小規模項目仍然佔有重要比例;中等規模,即位於10至50萬平方米之間的項目最多,尤其是10至20萬平方米的物業數量最為集中;大規模項目,較2001年相比明顯減少,超過50萬平方米的大項目僅有3個,超過百萬平方米的項目則為零。
從個案的市場銷售情況看,今年的銷售速度較2001年普遍提高,與統計局發布的投資開發數據相呼應,樓市回暖現象明顯。
2002年1至5月新項目均價為6461.18元/平方米。
——5000元/平方米以下的新項目在數量及規模上都位居第一,25個新盤共向市場推出528.3萬平方米的市場供給,佔整個市場供給的46.8%,在售規模179.93萬平方米,佔47.6%。可見,低端市場需求巨大。
——三四環與四五環之間新盤的均價基本相同,說明人們對三環和四環的認知基本相同,即在三至五環內的任一地區選址開發,對購房者的選擇差別不大,購房者心目中認同的市區范圍已經擴大到五環。
——相鄰環線之間的均價差值有很大變化,主要表現在二三環與三四環地區和四五環與五環以外地區,兩者差額均在2500元/平方米以上。這主要與土地的稀缺性、城市規劃密切相關。這也可以反映出北京住宅市場從裡到外物業檔次逐漸走低的分布特征(別墅市場除外),即三環以內以高端物業為主,五環以內主要為中端和中高端物業,五環以外則主要為低端物業。
總之,就整個北京住宅市場而言,市場進一步細分,以關注泛家庭(整體家庭)為主的北京房地產市場已經開始關注不同的家庭,不同的某一類人的具體需求,即由以物業檔次劃分的市場向某一檔次市場的繼續細分轉變。在單純地滿足居住者基本的生理需求(居住)之後,對居住的更高層次的需求將逐漸提到議事日程上來。從目前市場發展狀況來看,2002年總體發展方向還是向好,有望承接2001年的發展勢頭繼續前進。
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