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綜觀目前房地產市場上的入住糾紛,很大部分都是『房地產廣告惹的禍』??由於房地產廣告發布時,房屋大多屬尚未竣工的期房,隨著房地產項目的最終建成和交付使用,待到房子『千呼萬喚始出來』的那一刻,房屋(即實物)情況與廣告宣傳難免會有這樣或那樣的出入、不相符,糾紛便由此而生。
房地產項目開發周期較長,又是資金密集型行業,因而,為盡早收回投資、減輕資金 壓力,同時也是為了降低房屋的銷售壓力和滯銷風險,幾乎所有的房地產開發商都力推期房預售;為配合這種預售行為,並適應房地產市場激烈競爭的客觀需要,開發商往往在小區動工建設之初、甚至動工建設之前,便著手對外進行房地產廣告宣傳。
房地產廣告,就其表現形式而言,既包括開發商通過廣播、電視、電影、報紙、期刊、網絡等媒體直接推銷其開發的房地產項目的宣傳活動,也包括開發商通過向外界展示項目效果圖、模型、樣板間,分發各種項目介紹材料,作出各種口頭承諾等間接形式進行的宣傳活動。那麼,這類房地產廣告究竟有沒有法律效力?
廣告對開發商有多大約束力?
房地產廣告是『要約』,還是『要約邀請』?
根據我國《合同法》規定,要約與要約邀請主要區別在於,要約是對特定人發出的、希望訂立合同的意思表示,要約一經受要約人承諾即對要約人具有法律約束力;而要約邀請則是向不特定的多數人發出的、希望他人向其發出要約的意思表示,要約邀請對發出人沒有法律約束力。
由於房地產廣告是向不特定多數人發出的,其目的是希望有購買房屋意向的人向開發商提出訂立房屋買賣合同的要約,因而,從法律性質上分析,房地產廣告應屬於要約邀請,對開發商沒有法律約束力。但如果房地產廣告的內容符合要約規定的,則視為要約。
房地產廣告適用誠實信用原則
通常情況下,房地產廣告屬於要約邀請,對開發商沒有法律約束力;但這並不意味著開發商可以不負責任地作虛假廣告,欺騙、誤導消費者。開發商從事房地產廣告還應遵守我國《廣告法》等相關法律、法規、規章的相關規定,開發商對外發布的廣告應真實、合法,開發商從事廣告活動應遵守誠實信用原則,不得有欺詐行為。
廣告與交付房屋不符,開發商該怎麼做?
廣告宣傳與實際交樓不符大都體現在社區規劃、建築立面、建材標准、配套設施等方面,這種差異主要由幾方面原因造成:
原因一:房地產廣告發布後,由於政府政策或相關法律、法規發生變動,開發商原有的設計、規劃無法得到批准;或為配合政策或法律、法規的變動,開發商對小區的現有設計、規劃而作出必要的、合理的調整。
原因二:開發商基於小區開發成本、房屋功用等考慮,為使小區的設計、規劃更趨合理,在履行了相應的政府批准手續後,而對小區的現有設計、規劃作出必要的、合理的調整。
原因三:由於開發商在發布廣告時存在主觀惡意,即開發商故意違反廣告法律、法規,違背誠實信用原則,對外發布虛假廣告,欺騙、誤導購房人。
原因四:開發商在無主觀故意欺詐、誤導購房人的情況下,由於廣告用語錯誤、敘述不准確等原因導致購房人理解差異。
原因五:由於開發商的工作人員對廣告的不當理解、錯誤宣傳等原因導致的不相符。
『解鈴還需系鈴人』,開發商商應根據以上造成實物與廣告內容不相符的不同原因,分別處理因房地產廣告引發的糾紛。
具體而言,對於基於原因一及原因二造成、由於法規政策變動及開發商基於小區整體利益考慮依法定程序作出的調整而造成的不相符,原則上,開發商無須承擔任何法律責任。但如果購房人的根本目的無法實現的,應允許其退房,雙方恢復至沒有訂立合同前的狀態,即取消合同。
針對原因三,對於因開發商主觀惡意導致的廣告內容與實物不相符的情形,開發商不僅要承擔罰款等行政責任,還應當就其欺詐行為向購房人承擔相應的民事責任。購房人有權根據具體情況,要求解除合同、賠償損失等。
因廣告內容本身存在錯誤、或其工作人員對廣告的不當理解、錯誤宣傳等原因導致不相符時(原因四及原因五),開發商應在發現後,及時采取相應的補救措施,與購房人協商處理辦法。開發商有過失的,應承擔相應的法律責任。
購房人如何防范因廣告引發的糾紛?
購房人能否減少或避免以上因房地產廣告引起的糾紛,『防患於未然』,建議大家可以從以下幾個途徑著手:
投資有風險,購房需謹慎
首先,期房不同於現房,具有更大的投資風險,無論是房屋的主體建築,還是相關的配套設備、設施,抑或是項目的整體規劃、周邊環境等都有發生變化、變動的可能。因而,作為購房人,應提高對期房買賣風險的認識,以便在作出決策時,能夠謹慎從事。同時,購房人也應在作出相關決定前,綜合考察開發企業的經濟實力、企業信譽、項目的合法性等諸多因素,以便能提前預知和防范相關風險。
確保廣告真實、客觀、科學、合法
其次,作為開發商,應增強誠信經營的經營理念,在發布房地產廣告時,應嚴格遵守《廣告法》等相關法律、法規或規章的規定,依法行事,確保廣告內容的客觀性、真實性、准確性、合法性。對一些不能確定的事項,如周邊環境等;對一些力不能及的事項,如承諾免費提供區間班車、減免物業管理費、電梯費、允諾改變房屋使用用途等,開發商應切忌輕易承諾。同時,廣告還應有適度的超前考慮,注意廣告內容的科學性,以便為廣告內容留有彈性適用空間。另外,廣告還應對可能存在的風險進行必要的提示。
提高開發商規劃、設計及銷售水准
再次,作為開發商,應努力提高房地產項目的設計、規劃水平,從而減少或避免因設計、規劃變動帶來的實物與廣告內容的不相符。此外,還應加強員工教育與管理,提高銷售人員的業務能力和技巧。
細化合同條款,明確法律責任
最後,當事人雙方應強化合同意識,細化房屋買賣合同條款,明確房地產廣告的法律地位與適用問題,對合同履行過程中容易發生爭議的相關情況的處理對策作出約定。
面對『模糊問題』,誰是誰非?
『一切以政府最後批准圖則為准』?
在房地產廣告中經常可以看到諸如『一切以政府最後批准圖則為准』等說明性文字,這些文字能否免除開發商的法律責任?
我們認為,應根據不同情況區別對待:
如果開發商在發布廣告時,尚沒有『政府最後批准圖冊』等文件,則該說明性文字可以免除開發商的相關法律責任;
如果開發商在發布廣告時,已有『政府最後批准圖冊』等文件,則該說明性文字不但不能免除開發企業的相關法律責任,相反成為開發企業違反誠實信用原則的證據,開發企業據此有欺騙、誤導購房人之嫌,應依法承擔相應的法律責任。
合同排除適用廣告中的條款,有無法律效力?
房屋買賣合同是開發商與購房人雙方當事人最終的意思表示,較之當事人雙方在合同洽談過程中所作的各種意思表示應有優先適用的法律地位。我們認為,如果當事人雙方在合同中明文排除對先前相關房地產廣告的適用,則該約定並不違反我國現行法律、行政法規的強制性規定,應屬有效約定,對當事人雙方具有法律約束力。因此,此後也就不再發生保護房屋購買人信賴利益的問題。
合同沒有約定,或約定不明,或買賣雙方對條款理解有分歧時,能否適用廣告?
我們認為,在房屋買賣尤其是期房買賣中,購房人往往是通過開發商對外發布的廣告開始了解、認識其開發的房地產項目,購房人買房的決定很大程度上是在信賴、認可房地產廣告的相關陳述基礎上作出的。同時,根據《廣告法》等相關規范廣告活動的規定,開發商發布的廣告亦應是其真實的意思表示。因此,在房屋買賣合同未就某些情況進行約定或約定不明或理解有分歧,而房地產廣告對此有明確規定時,我們可以通過房地產廣告的相關規定,去判斷買賣雙方的真實意思表示,准確理解、適用相關合同條款。由此可知,此時,房地產廣告對房屋買賣合同的理解、適用具有補充作用。
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