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大多數人買房是從看房地產廣告開始的。房地產廣告對促進房屋的交易起著非常重要的作用。但是,一些房產商為了私利,不惜以虛假廣告欺騙消費者,以至日後出現許多糾紛,給消費者帶來不應有的煩惱。據悉,在房地產糾紛以及房地產投訴當中,不實廣告問題佔了相當比例。廣告欺詐存在幾種類型?出現在哪些環節?遇到廣告欺詐後如何投訴?以及百姓在購房過程中應如何識別欺詐廣告等,就此記者采訪了專家和有關部門負責人。
欺詐廣告面面觀
在眾多的廣告中,商品房廣告在語言、制作等方面的精美和藝術性是名列前茅的。它不僅刺激了人們的購買熱情,更使人們在初進房產市場的過程中得到了一種美的享受。不過,幾年來,在美麗的廣告背後,總避免不了存在美麗的陷阱,使消費者在交了錢,住了房之後切身體會到與廣告相比深深的落差。那麼,房地產廣告欺詐有哪幾種類型呢?
一、宣傳誇大
1、人為縮短與市中心地帶或主要乾道的距離,並用時間來表述小區到某商場、車站、文化場所的距離。
2、誇大樓間距。
3、誇大小區綠地面積、設施配套及環境等。
二、承諾與實際不符
1、不能按時交房。
2、配套設施不到位。如廣告中承諾小區擁有物業管理服務,有健身房、幼兒園、停車場、商店等設施,樓書上顯示大面積的綠地,業主人住後卻發現實際與廣告所描述的大相徑庭:和平區某高檔小區,在預售房的廣告畫冊上對小區綠地和房屋裝修等做出了很好的承諾,一位市民就是憑著樓書選擇了這裡的房子,簽訂了合同,成了小區第一位住戶,但是,實際上,綠地面積和房屋裝修均與廣告有相當大的出入,加上其他問題,業主不得不要求退房,並為此走上法庭。
3、無法實現的承諾。一些房產商聲稱小區將達到什麼交通條件,附近將有學校、醫院、市場等設施,甚至有的開發商還許諾,入住本小區還能轉移戶口等等。實際上,這些事項屬於公路、教育、衛生、商委、公安等部門主管,並非開發商權限所及。即使在近期規劃范圍,也不會以開發商的意志為轉移。又如,因為開發商事先並不了解電力政策也會導致廣告不能兌現。幾年前的某小區,開發商在銷售廣告中承諾房屋配套雙電源。但是市電力政策規定,住宅樓必須在10層以上纔能使用雙電源。盡管建築企業在施工中已經將雙電源線拉至小區,但最終被電業局制止。還有一種普遍的現象是開發商在廣告中主觀臆斷該小區將在未來昇值及獲得投資回報,借以提高該房產的形象價值。
三、廣告內容表述不清
如交房時間和交房標准不明確,或有的開發商在沒有銷售許可證的情況下,以其他房產銷售許可證來冒充,打出本房產的形象廣告。廣告中沒有房產銷售字樣,卻留下諮詢電話,一旦有人詢問,即借機售房。這種房子,或者是違章建築,或者存在質量等其他問題,沒有房管部門的認可。
四、隱瞞實情
1、樓間距發生變化或在樓間再蓋房,早有計劃卻不告訴消費者。
2、利用地理模糊位置,改變房產的區域歸屬。比如原本屬於東麗區的一個小區,因為與河東區交界,房產商在廣告中大張旗鼓地標明河東現房,住戶在辦理房產證時纔發現上當了。
遇到上述問題,消費者面臨的不僅是房產價值大打折扣,在心理上也造成極大的失落和憤怒。這都是留下的深刻的教訓。希望能夠給未來的購房者以警示。
能夠解決問題但並不容易
出現廣告欺詐,業主首先要找開發商或銷售代理商交涉,未果的情況下,就應該到有關部門投訴。
屬於房產開發許可證或銷售許可證的問題,可以到位於圍堤道上的天津房地產市場監督科投訴。
凡屬廣告引起的問題,可以到消協投訴,最終由市工商局廣告管理處做出處理決定。
消費者也可以直接到市工商管理局廣告處投訴。市工商管理局廣告處是房地產廣告的直接管理部門,他們調查確認屬於違法廣告的,將對房產商及廣告經營單位給予處罰。
但是,消費者要得到相應的經濟補償卻不容易,訴諸法律是必須的。合同是法律審判的重要依據,如果廣告內容已經寫入合同,官司還順利一些;如果廣告或口頭承諾並沒有寫入合同,消費者則難以勝訴。許多房產商正是利用消費者不懂法律而鑽空子,不把廣告內容寫入合同,一些消費者往往因此吃了大虧。
另外,行政法規與法律職能、標准不一,工商部門的廣告違法認定不被法院作為房產商經營欺詐的依據,在呼吁有關部門引起重視的同時,還要提醒消費者,一定要把好合同這一關,將廣告中所有的許諾寫入合同,即使存在廣告欺詐,消費者也可以依據合同告開發商違約,要求賠償。 │
治理虛假廣告在行動
為了杜絕房地產廣告欺詐,保護消費者,有關部門正在行動。據悉,國家工商管理總局及建設部已經下發通知,對房地產廣告、特別是房地產網絡廣告進行全面檢查和清理。
含有虛假、誇大宣傳內容的房地產廣告在清理范圍之列。主要包括向購房者承諾與實際情況不符或根本無法兌現的各種價格優惠、服務標准、環境及配套設施、物業管理的;未能按規定要求明示價格、面積等內容的。此外,其他違反《廣告法》、《房地產廣告發布暫行規定》的房地產廣告也將被檢查。
而且特別指出,房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的各種形式的房地產廣告,其中明示及承諾的內容和事項,應當與購房者在《商品房買賣合同》中予以明確。
對於違法發布房地產廣告和不兌現廣告承諾內容的房地產企業,房地產管理部門將責令其限期改正,逾期不改的將通過新聞媒體曝光,並根據《房地產開發企業資質管理規定》,在年檢中予以降級或注銷資質等級。
防范廣告欺詐知多少
在管理部門嚴格廣告管理的同時,作為消費者,也應該了解相關的法律、法規,提高防范意識,增加防范知識。
第一,盡管購買現房,這樣可以提高廣告與房屋事物的可比程度。
第二,要仔細檢查房屋銷售許可證。核實證書內容與房屋所在地、名稱是否一致。沒有此證的,消費者千萬不能購買。
第三,要認真審查房屋施工驗收報告,從中掌握房屋的質量情況。
第四,一定要到現場看房,實地了解小區及其周圍的配套設施情況。
第五,最重要的一點是,要逐項審查合同條款,並確保在簽訂購房合同之時,廣告承諾內容寫入合同條款。這樣,即使是購買期房,如果房產商承諾不到位,業主也可以合同為充足的依據告其違約,並要求賠償。
第六,在購買期房時,一定要將房屋設計圖紙納入合同內容之中,可以防止房產商隨意更改圖紙,影響房屋質量。
第七,在簽訂購買合同時,要保證是工商及房管部門統一下發的合同文本。而且針對那些主要條款,尤其是權利義務的一些選擇性的條款,開發商往往做出有利於自己的選擇並強加給購買者,購買者一定不能含糊,要據理力爭,保護自己的利益。
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