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為解決中低收入者的住房問題,在政府政策鼓勵下,經濟適用房和住宅合作社的建房形式備受歡迎,特別是住宅合作社在近期引起了社會各界的關注。北京市現有住宅合作社30餘家,其中市直屬合作社有9家,正在集資的有政馨家園、政華家園、匯豐家園、康寧居等項目。
住宅合作社與商品房、經濟適用房相比較,其主要異同點在於:
1.根本性質不同。商品房和經濟適用房的建設組織者是經濟實體,而住宅合作社是不以盈利為目的的公益性社會團體。商品房和經濟適用房的開發是一種市場行為,而住宅合作社提供住房是不存在市場行為的。
2.經營目的不同。住宅合作社不以營利為目的,按建房成本集資?不含利潤;經濟適用房允許有微薄的利潤,即3%的利潤;商品房開發則是為了追求利潤,利潤是根據市場的情況變化而變化。
3.服務對象不同。住宅合作社以中低收入住房家庭為對象,包括有北京市常住戶口的國企職工、標准租私房騰退戶、改建拆遷百姓和未達標的國家公務員等中低收入家庭。經濟適用房也是為解決中低收入家庭的住房問題,但是對象是有北京市戶口、年收入低於60000元的居民。商品房開發則是為高收入家庭服務,不限戶口。
4.集資和銷售批准單位不同。住宅合作社沒有所謂的『五證』,與商品房不同的是合作建房和經濟適用房建設所用土地由政府劃撥,取得劃撥手續,合作建房向北京市房改辦申請取得集資建房方案批復後,纔能開始集資建設。而商品房和經濟適用房則要經過市房管局發銷售許可證纔可銷售。住宅合作社的非市場行為的根本性質決定著各種手續和證件的辦理,與商品房的銷售有根本的不同。
5.籌資渠道不同。住宅合作社由社員先集資後建房,一般由發起單位民主選舉產生的代表組建實體機構並組織進行籌資建設,可以申請政府的資金貸款;商品房和經濟適用房開發則是由房地產開發公司注冊資本墊付,並通過銀行貸款籌資。
6.稅費不同。劃撥用地的經濟適用房和合作社建房免交土地出讓金,二次上市交易須補交。商品房和經濟適用房要交相應的各種稅金。住宅合作社社員第一次集資建房無契稅交易手續費,入住後免繳房產稅和土地使用稅,如果二手房交易,買方要補齊未繳稅及土地出讓金。
7.產權證不同。經濟適用房和住宅合作社建房取得的是經濟適用房的產權,商品房取得完全產權。
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