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律師:集體購房要平衡『差別利益』
天津金諾律師事務所的趙保東律師對集體購房持肯定態度,他說:『集體購房與單體購房的惟一不同就是購房者要選出代表,讓代表同開發商談條件,實現的是一種委托關系,這時候就要強調委托權限的一致性了。』
雖然大家集合起來買房,但不同的購房者其要求也不盡相同,所以體現在委托內容上就會有所差異,這樣一來意見很難統一,不能形成合力達到集體買房的目的,所以建議購房者應該提前協調好相關的條件。
趙保東律師指出,從宏觀上講集體購房是消費者利用集體的力量實現個人購房不能達到的一些利益,但針對到個人就會有『差別利益』,像環境的要求、戶型的要求、樓層的要求會很具體,每個人都會有自己的想法,所以要想實現集體購房就一定要協調好『差別利益』,否則集體購房就很難實現,甚至於會產生糾紛。
趙保東律師建議,參與集體購房的消費者應該力爭在購房合同上實現完善和統一。因為現在的購房合同范本只是購房者一些基本利益的體現,只是一種及格的標准,是為一些基本了解合同內容的消費者准備的,像一些條款是完全可以增加的。如逾期期交房的問題、違約金的處理等等,可以在協商的基礎上加以說明。比如說逾期交房只規定了退房和不退房兩種,沒有一個緩衝的餘地,如果出現了逾期交房多長時間退房,不退房會有什麼補償等等,這些條款很模糊,其實條款是可以增補的。這樣一來條款就更加細化、對於保護購房者利益有好處,對於糾紛的解決會更有利。
專家:集體購房符合目前消費心理
天津南開大學經濟學博士劉玉錄認為,集體購房的出現符合目前房地產市場的消費心理,它與目前房地產市場的不健全有著一定的關系,這種購房形式是消費者對自己利益保護的一種覺醒,是趨同消費的一種體現,但這種購房形式只適用這一時期,雖然目前對購房者買房有所幫助,但不會成為主流。
劉博士指出,從營銷的角度來看,集體購房屬於傳導性消費,尤其在消費者買房的過程中這種現象就更明顯,因為買房得花費畢生的積蓄,所以大家很慎重,就希望多聽聽朋友、親屬意見,目的就是為了能夠買到放心房。加之如今房地產市場的制度還不健全,購房者想知道的沒法知道,只是在看表面無法深入實質,所以集體購房能通過一個組織的力量,把自己不能辦到的事辦好。
劉博士認為,集體購房的產生是市場不規范的表現,也是購房者的一種無奈之舉,在這個前提下,可能集體購房對風險的規避更強。購房者團結起來之後,有可能從心理上佔據了一定的優勢,把自己從一個弱者提高為一個強者,買起房來更有底氣、更有安全感。另外,購房者可以通過集體購房的形式增加與開發商討價還價的能力。
劉博士最後說,集體購房的形式可以在天津房地產市場進行實踐,雖然這種形式在國外很少見,也不會成為一種長期的營銷模式,但對於目前的房地產市場的發展是一種有益的嘗試。
消協:在天津可以實踐集體購房
天津消費者協會秘書長路華忠認為,集體購房是消費者維權意識增強的表現。他說,房地產的糾紛一直以來就是消費者協會受理投訴的重點與難點,雖然近來房屋質量的投訴越來越少,但針對於房地產廣告、面積、承諾的糾紛並不是很少。這裡的原因是多方面的,一是開發商為了能夠多賣房而采取了一些急功近利的手段,像在廣告宣傳上誇大項目內容,像綠地多大、水景多好等等,往往在住戶入住之後發現承諾全然沒有兌現,這類的糾紛已經成為新的投訴熱點。二是購房者還沒有真正的體會到維權在前,爭議在後的重要意義,許多購房者都是在問題發生之後纔想到維權,這樣就很被動。
路華忠秘書長分析說:北京等地產生的集體購房現象其背景也是消費者出於維權的目的,自發組織起來形成合力以避免糾紛的一種手段。從維權的意義上來講,在天津是可以實踐的。消費者在買房的過程中,有許多的問題是不能發現的,像一些相關補充條款的增加,這需要有一個組織能代表眾多的購房者的利益,在與開發商的談判中逐步實現。購房者通過集體買房的形式能夠有效的避免購房的風險,對於購房者的切身利益的保護是很有益的。
消費者:願意參加集體購房
許多購房者在打來的熱線電話中紛紛表示,集體購房這種形式很新鮮,對於購房者買房很有利,如果天津有集體購房的這樣組織願意積極參加。另外,購房者對於集體購房這種新的維權形式也非常關注。想在河西區解放南路附近購房的王先生打來電話對記者說,集體購房對購房者是一種非常好的嘗試,可以避免購房者的弱者形象,共同支付費用,規避風險,同時,也可以促進市場規范發展,應該說是購房者觀念的一種進步。
侯女士購房的經歷讓人同情,由於事前缺乏對開發商資質的了解,按照開發商提供的合同條款,草率地與之簽約,現在發現開發商的很多口頭承諾都不能兌現已經為時已晚,權利受到損害也無可奈何。侯女士表示,如果當初與其他業主聯合,以集體的方式與開發商進行商談,局面肯定比現在好得多。她希望購房者能夠從自己的經歷中得到警示,多多溝通,運用集體的智慧和力量維護自己的權益。同時,她也呼吁媒體應該在集體購房、維護購房者權益方面多做工作。
消費者:集體購房也有麻煩
在來電的讀者中也有一部分人對集體購房表示出不同意見,在機關工作的張利明認為,集體購房在北京、武漢等地出現並成為時尚是市場的進步,是買房者理性消費的回歸。而一個城市裡素不相識的上百人要組成一個集體,卻不是一件容易的事,這個組織的過程本身對每個人來說都要支出相當大的成本。而購房這件事又是極具個性化的,每個人對房子都有不同的要求和愛好,當你單獨買房時,你可以在可供選擇的房源上自由挑選,而當集體簽約購房後,如何將這些房在集體中分配又要產生一筆很大的無形成本。 組成一個團體去買某件東西絕不是一件『常態』的事情。
一位特別想參與集體購房的消費者對記者講:『目前的房地產市場太不規范,許多人一起買房,可以就購房合同的某些條款做些更改。但他也擔心,開發商是否會有一些讓步,讓步到什麼地步,就很難說了。』(孟建)
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