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在東部房地產市場一片熱銷的聲浪中,東南部卻顯得格外寂靜,除了推出超小戶型的SOLO大爆冷門之外,這塊曾經因華騰園的低價入市而倍受關注的地方,而今卻少有表現。其實相對於熱銷項目集中的四環以外京通路和朝陽路沿線的項目,以及東壩的奧林匹克花園來說,東南三環和東南二環更貼近CBD,位置更優,交通更方便,然而為什麼房地產的第一定律『地段』,在這裡有些失靈呢?
環路使絕對位置的優勢變成相對位置的劣勢
三環路、二環路溝通的是全市的交通,在近CBD的小范圍內卻更似一道屏障。一方面在公共交通方便的同時,道路狀況卻變得惡化,環路上的各個出入口及立交橋下均存在嚴重堵車現象;另一方面寬闊的高架路和立交橋割斷了環路兩側之間的聯系。由於這裡的項目多分布在環路沿線,彼此之間沒能形成一個相對獨立封閉的小環境,人氣難旺,沒有形成強大的中心引力。與之相比朝陽路上的華堂商場聚攏的人氣對於朝陽路兩邊的項目則起到了相當的帶動作用。
由於離CBD較近,這裡的項目價格普遍都在7000元左右,並不便宜。這種先入為主的印象使很多購房者將這裡排除在選房目標以外。其實這裡也有不貴的房子,比如已經快成現房的美景東方,價格只在5000左右,戶型也不大,只是被大多數項目所形成的區位概念淹沒了。
新項目少,產品定位趨同,沒有熱點
由於許多項目都將目標客戶定位在國貿或建國門附近上班的白領,戶型大,單價高,產品定位十分趨同,也使這裡的市場競爭更為激烈。而前兩年這裡上市的項目規模都不大,普遍在十萬平方米左右,難以形成有特點的社區規劃和配套,相比之下,今年新上市的項目則顯得更有優勢。
此外,相對於京東的其它區域,今年這個地區新上市項目數量比較少,也是難以吸引購房者注意力的一大因素。除了美景東方和山水文園之外,其它的項目普通都是去年和前年上市的,相對於大多數的期房項目來說,這裡更多的是現房,雖然更實在,更利於投資,但是產品設計上的問題也都已暴露無遺,沒有太大的回旋餘地,競爭力也就明顯降低了。
位置優勢明顯,區域價值有待開發
其實,目前這裡仍然是大多數外地在京工作的白領們租房的首選區域。便捷的公共交通仍是年輕的上班族選擇居住地點的首要條件。不用說,無論是去國貿、燕莎,還是去建國門,甚至搭地鐵去金融街,這裡都很方便。而目前,相對於紅廟、定福莊以及通縣來說,這裡的租金並不貴。所以,只要樓盤的價格合適,東南地區還是一個很有投資潛力的市場。
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