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嘉賓觀點
1、土地成本決定三四千元的房子集中在城市邊緣
2、買三四千元商品房的多是年輕人和拆遷戶
3、小區的外部環境建設,需要有關部門的通力合作
4、除了土地成本外,配套成本,一個是市政配套,一個是生活配套建設的不規范投入,也影響了房價的成本
三四千元一平方米的房子是月收入在三四千元的兩口之家能夠接受的商品房價;這個價格的房子,在北京以外的城市,也許能稱得上是中高檔房,但在北京,由於種種原因,這個價位的房子,只能被稱做『經濟商品房』。這些備受工薪階層關注的經濟商品房都是些怎樣的產品?購買它的人群又是怎樣的?本周,我們請業內人士和購房人進行了探討。
■主持人:周宏
■嘉賓:
購房人:張偉
房地產專業人士:闞軍
開發商: 城南家園董事長 苗寶忠御景山副總經理 王小孟
日月星城副總經理 韓險峰
柏林愛樂副總理 郭巧慧
■時間:6月9日14:00至16:30
■地點:北京青年報大廈2214會議室
■經濟商品房是否低質
主持人:有人認為『一分價錢一分貨』,單價不高的商品房是否意味著質量也相對差一些?
張偉:首先針對經濟商品房是低質的說法,應該從房地產成本來進行分析,多層每平方米的成本最多四五百塊錢,塔樓也就是一兩千塊錢,再加上土地的成本,基礎設施等,我認為經濟商品房可以用三四千塊錢做得很好,我所買的房子就是這樣的例子,中空玻璃、帶電梯,在西紅門的南邊。
所以說從成本來分析,三四千塊錢完全可以做很好的房子,現在三四千塊錢的房子,主要的問題還是環境,以我買的宣頤家園來說,小區內部的環境很好,但是外部環境很差,靠開發商是很難做到的。基本上還是要靠政府來做。現在大家都覺得回龍觀做得不錯,還有天通苑等都不錯,但是如果政府沒有控制價格的話,是不可能以2000多元的價格買到的。
王小孟:北京市房價為什麼這麼高,最根本的原因還是北京市的土地成本太高了,我們做低價位、高品質的房子,是因為我們土地的成本比較低,然後根據老百姓的需要做一些精品的東西。
郭巧慧:經濟商品房是不是等於低質房,我個人是持否定態度的。質有兩個意思,一個是品質,一個是質量。我們舉一個做衣服的例子,同樣一個款式,低檔料也可以做出很好的品質,好的料子也可能做不出好品質的東西。所以質是分為兩塊,不是說三四千塊錢的房就是低質的東西。
三四千塊錢的房,應該說是土地成本低一些,品質上說多高也不敢說,比如說綠地面積做好一些,但是小區路面就是水泥的,拉了毛,綠地做得品位好一些,但是樹種也不一定是多好。還有比如說電梯,必須找耐用的,只能是重點部位做得好一些。
■經濟商品房發展潛力巨大
主持人:據了解,三四千塊錢的房子有比較大的需求,這樣的房子在市場上會多起來嗎?
王小孟:老百姓不管是有錢也好,沒錢也好,都想買質優價廉的房子,也就是業內人士說的『性能價格比』較好的房子,這是消費心理。改革開放之初,曾經出現過一些暴發戶比富、耀富的情況,但是隨著人們消費心理的成熟,現在大家都不會這樣了,就像現在大家都想開一個實用的車一樣。
郭巧慧:經濟商品房是不是會成為將來市場的主流,我的回答是肯定的。不管是北京,還是中國還是世界上,應該說中低收入在各個國家都是主流,那麼經濟商品房肯定也是主流,包括將來的投資,就北京而言,一定也是有投資價值的房子。我有自己住的房子,我有一點錢也去投資,應該說北京的商機也是最多的。
韓險峰:目前,住宅居住區在逐漸外移,城市的中心變成商務區或者是其他的功能區。以其他國家的經驗來看,住宅也是往郊區移。隨著房地產市場的發展,汽車的發展,我看郊區的房子也在逐漸地熱起來。大家都可以看到,不管是通州地區還是大興、石景山區等,如果解決了交通問題,我想郊區房子的發展還是很有潛力的。有些地區的交通還是比較方便的,但是車對於三四千塊錢房子的銷售是有很大促進作用的。原來包括經濟適用房,北京市規劃局規定是30%的車位,現在是50%了,商品房是百分之百,,有些設計甚至是一戶兩部車位了。再加上經濟發展了,社會發展了,車的問題恐怕也不是問題了。
■推行精裝房三四千元價位的怎麼做
主持人:目前三四千元價位的房子大多是毛坯房,但有關部門推行精裝房,讓毛坯房逐步退出市場,這是否會影響到這一價位商品房的開發?
郭巧慧:之所以要推行精裝房,可能是由於不能集中入住,入住後很長一段時間內都處於裝修期。所以反映出毛坯房的問題比較多,如果樓賣得很好,集中入住了,好像毛坯房的問題不是很突出。
對於取消毛坯房,從北京市來說,沒有硬性的推行,做精裝房只是推薦而已,如果不做毛坯房,你做精品房,要想一步到位,將來個性化也很難體現。我們在國外了解到的情況,也是有專業的設計、專業的裝飾公司,在開發商做完之後他們進入,應該說也是分幾個環節來實現的。
■買三四千元商品房的多是年輕人
主持人:目前這種項目都處於城市邊緣,投資價值如何體現?
張偉:可能是兩個最大的購買群,一個是二三十歲的年輕人,參加工作幾年要結婚買房子,一個是拆遷戶比較多一些。
闞軍:多少收入的人可以去購買經濟商品房,我的理解是按照工薪階層的標准來說,應該是月收入二千元人民幣,按照低限來說,買房應該是家庭的共同收入4000元每月。如果每月能剩餘一千元左右,我一年還可以節省下一萬塊錢左右,因為可能還要有別的開支。如果工作五年,兩個人省吃儉用,有六萬塊錢的積蓄,有這種穩定收入的話,我認為還是可以在北京的城鄉結合部,有一個能夠讓你上下班的房子,但要有幾個良好心態,第一要犧牲買房的面積,第二要犧牲買房的品質,第三要犧牲上下班的時間,第四平常要在生活中犧牲自己的消費觀念,第五要犧牲自己的面子和夢想。
■經濟商品房有投資潛力嗎?
主持人:如果說買CBD房子的人大多用來投資,那麼,是否可以說,買城鄉結合部三四千元的房子的人大部分是為自住?
苗寶忠:過去老說南城是下風下水,因為有一些大的污染源,比如說首鋼等,整個刮到南城了。但是隨著政府加大環保投資的力度,治理環保,還有隨著申奧成功,污染企業要在2006或者2007年遷出,應該說南城將不再是下風下水的位置。還有就是南城的水質不好,硬度高,四環路沒有通的時候,只能取地下水。
隨著四環路的通車,帶動水質的變化,密雲水庫的水貫通過來,要解決老百姓飲用水的問題。另外市政投資力度的加大,比如說京開路等,從這個角度來說,對南城發展起了比較大的促進作用。同時也會帶動這一區域商品房的昇值。所以說,這一區域的商品房既有自住優勢也會有投資潛力。
■土地成本決定三四千元的房子
集中在城市邊緣
韓險峰:在北京要想買三四千塊錢的商品房,三環、四環以裡是肯定找不到的,除非是二手房或其它特殊情況。在北京,三四千元價位的房只能在城市的邊緣地區——城鄉結合部。這一價位房子目前在北京東西南北都出現了,南城相對多一些。南城的位置,確實是決定市場價位的。可是這種價位在其他的省會城市,都可以買到很好的房子。
■經濟商品房如何應對
經濟適用房的競爭
主持人:經濟適用房附近都會存在一些經濟商品房,因為經濟適用房是享受國家優惠政策的,從品質來說,可能跟商品房差不了多少,但是價格比周邊的經濟商品房要便宜很多,經濟商品房要如何面對經濟適用房的競爭呢?
韓險峰:經濟適用房是政府行為,也就是計劃經濟的行為,主要體現在土地成本上,減免了很多稅收,而且開發商利潤不能超過3%,等於是政府定價。經濟適用房的開發確實會對附近的商品房有一定的影響,但影響不會太大。因為購買群不一樣,購買商品房的有的是做第二住宅的,或者郊區住宅的,就不存在競爭問題。
主持人:哪些因素影響經濟商品房的發展?
韓險峰:除了土地成本外,配套成本,一個是市政配套,一個是生活配套,生活配套就是小學校、托兒所、醫院等。這部分實際上也影響了房價的成本。市政配套就是水、暖、電、氣、馬路等。規劃部門應該也清理一下文件,哪些合理哪些不合理,現在只是把審批改為備案了,規劃區內的規劃,千員指標還要不要……類似這樣的事情,還是應該進行研究和調整的。另外,建一個學校是多少錢,還有鍋爐房,現在都是小區自成體系,能不能搞一個集中的鍋爐房,各項目都交點錢,就少佔地了。
苗寶忠:北京市場的需求量是大的,但是存在一個問題,為什麼處於城市邊緣,城鄉結合部和郊區的房子賣得並不好,這與交通問題不無關系。市政配套這一塊,如果公交車、輕軌、地鐵四通八達的話,住在哪裡都無所謂了。北京市的城市化建設,包括基礎設施建設,雖然說這幾年加大了力度,但還是不夠的。比如說一些城南項目所處的地方,距天安門直線距離只有9公裡,但通的公交車仍然是月票無效的。這些因素都會影響經濟商品房項目的發展。
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