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適時投資辦公樓
如果說上海住宅市場自1999年底轉暖後持續處於『高溫』狀態的話,那麼上海甲級辦公樓市場就沒有那麼幸運了。
由於亞洲金融風暴的影響,1997—1999年上海甲級辦公樓市場處於低迷狀態。1997年底中房指數顯示上海辦公樓價格下跌147點,是1995年中房指數出臺以來最低點。以後在2000—2001年期間,上海辦公樓市場始終處於不跌不漲狀態。
值得注意的是,2002年1月起上海辦公樓市場出現轉機,中房指數開始從負數轉向正數,到5月份價格指數上揚8點,達到7年來最高值。在此基礎上,辦公樓市場進一步轉暖,近期市場居然出現三幢『全出售型』辦公物業,即黃浦區
銀晨數碼大廈、普陀區綠地科創大廈和浦東陸家嘴京銀大廈,三個『全出售型』物業的出現首次打破了辦公樓市場長期只租不售的局面,表明上海辦公樓投資市場應運而生。
6月7日,『陸家嘴辦公樓市場現狀及投資前景研討會』在金茂大廈舉行,來自境內外一批房地產代理諮詢和金融機構、辦公樓開發商以及專家在以下問題上達成共識:
隨著『全出售型』辦公樓的出現,上海甲級辦公樓市場前景日趨明朗,而此種局面的出現有一個不可忽視的背景,我國加入WTO已達半年之久。
投資市場看好
位於西藏中路北海路的銀晨數碼大廈於2001年底上市,作為近期上海市場第一個『全出售型』辦公物業,目前預售率達到40%;位於曹楊路寧夏路交界處的綠地科創大廈於今年初開盤,預售率超過50%;陸家嘴金融區的京銀大廈於5月公開上市,其中出租房佔20%、出售房佔80%,上市一個月預售率超過40%。三個『全出售型』辦公樓能獲得上述業績是十分難得的,因為這是多年來辦公樓市場首次出現一種新的『模式交易』。
『全出售型』辦公樓是一種怎樣形式的物業呢?銀晨數碼大廈高35層,總建築面積7萬平方米,該物業『電子數碼』性能配備齊全,房型可隨意分割,2500美元起售,據說該物業用於投資的客戶比例高達85%。綠地科創大廈高29層,總建築面積5萬平方米,特點是小面積戶型較多,出售均價6000元,目前投資客佔50%。京銀大廈高39層,建築面積10萬平方米,配備5A智能化設施,售價2000—2500美元,購房中的投資客佔60%。
該物業代理商戴德梁行說,上述三個物業如此高的投資客比例說明上海辦公樓投資正出現一個『好勢頭』。隨著辦公樓市場不斷見好,不少專家對投資性辦公樓持『樂觀』和『向前看』的態度。
趨向租售並進
專家認為,作為辦公樓如果長期『只租不售』的話,市場是很難健全發展的。那麼長期來上海絕大多數辦公樓為何『只租不售』呢?
最明顯的一個原因是多年來上海辦公樓市場供應量過大,整體租金價格較低,客戶當然選擇長期租賃以達到節約辦公成本之目的。其次,目前上海甲級辦公樓大多數客戶來自歐美公司,他們習慣租房辦公。還有不少租賃客戶對辦公樓市場前景不太樂觀,大都持『短期行為』,導致辦公樓市場以租為主之風盛行。然而,隨著市場形勢發生變化,持續多年的『只租不售』局面正在被打破。
今年以來,在上海經濟形勢不斷看好以及銀行利率不斷下調情況下,不少人開始從長計議。一批客戶正在考慮變租賃為購買,在滿足投資和自用兩方面的需求下,圖謀在上海進行中長期發展,由此加大對以售為主的甲級辦公樓的需求。這樣做對購房者來說,短期內可控制日常運作成本,從長期角度看又可獲得一定的投資回報。
譬如一甲級辦公樓售價為2000—2500美元,若實際租金以0?6—0?8美元計算,租金回報率為8—12%,可觀的回報顯然剌激部分客戶躍躍欲試的衝動。
另外,近期股市低迷,社會上一大批投資者正在尋找有較高回報率的投資項目,於是購買投資性辦公樓成了這部分人的優選目標。
陸家嘴樓市依然紅火
近期上海甲級辦公物業市場態勢如何,從小陸家嘴市場現狀分析就可窺一豹而見全貌。
目前小陸家嘴甲級寫字樓租金保持在較高水平線上,一些樓宇盡管開出日租金每平方米建築面積1美元以上的高價,上門求租者仍絡繹不絕。如匯豐大廈租金報價1?5美元,正式成交價不低於1美元,其它寫字樓租金報價也在0?7至1?1美元之間。
目前該地區寫字樓平均入駐率約85%,其中匯豐大廈、招商局大廈、證券大廈、中國保險大廈等的入駐率超過90%。根據近期陸家嘴土地批租成交記錄看,未來三四年該地區甲級辦公樓可供租售的新供應量十分有限,估計陸家嘴地區辦公樓租金將繼續保持增長態勢。
隨著中國加入WTO,國內外許多大中型企業抓緊調整戰略,尤其對辦公檔次更為看重。在小陸家嘴地區,國內金融服務機構正在加強業務運作和拓展。
據統計,目前入駐陸家嘴金融貿易區辦公樓128家金融機構中,外資銀行48家、外資保險公司9家、外資財務公司1家,其他如證券、房地產、期貨、人纔、產權、鑽石和出版等七個要素市場也已紛紛入駐。除此以外,律師行、進出口貿易、科技資訊等服務諮詢和科技研發企業也正在考慮把原在浦西地區的辦公室遷址浦東。最近曾有十餘家中、外資基金公司簽署合作意向書計劃合作開展國內股票、基金等業務。
有人預測,到『十五』期末,陸家嘴金融區將吸引中外資銀行100家,中外資證券、投資基金公司150家,跨國公司總部90家,這樣的形勢更促使投資性辦公物業價格上揚。
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