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眼下,一座座的商品住宅小區拔地而起,成為了京城亮麗的風景線。然而很多消費者在歡天喜地地搬入新居以後,卻不約而同地遭遇了物業管理方面的尷尬。據一項調查表明,在與購房有關的問題中,消費者最擔心的也是最關心的問題是物業管理服務問題,其不滿意度高達90%。
而近期北京接連發生鵬潤家園、天通苑、銀楓家園等多起糾紛,更可以看出『積怨甚深』的物業公司和業主之間已經扯下了溫情脈脈的面紗,矛盾衝突進一步激化。
冰凍三尺,非一日之寒
據了解,業主對物業管理的不滿意主要集中在兩個方面:一是住宅區的安全責任程度不夠;二是物業公司擅自巧立名目,要求繳納額外費用。天通苑的一位姓陳的業主在接受記者采訪時說:『物業公司拿的是我們小業主的錢,但是他們不僅沒和我們站在同一條戰線,反而和我們對立起來,甚至動手打人。這實在是太令人寒心了。』業主和物業公司本來應是服務與被服務的關系,業主是主體,而物業公司實質上行使的是『大管家』的職能。而如今,是什麼原因導致『主人』對『管家』怨聲載道,二者關系劍拔弩張呢?
『這個問題的主要責任還是在物業公司』,朝陽園物業管理委員會的舒可心先生在回答記者提問時這樣說道,『現在物業公司一般沿襲著政府房管局的模式,加之又是被發展商請過來的,於是有點「有恃無恐」的意味,難免在管理中超出物業管理公約賦予的權利。』雖然有時侯物業公司這方確實是出於好心,想要把好小區的安全關,但往往由於方式手段運用不恰當,而釀成了和業主之間的矛盾衝突。作為矛盾的另一方,部分業主認為,在合同簽定以後,自己已經是住宅小區物業所有權的主體了,難免也會滋生一些『權利擴大化』的思想。縱觀近期幾起物業糾紛案例,我們不難發現事件的導火索都是業主。在這樣的背景下,物業公司和業主的矛盾昇級也就不是偶然的了。
除此以外,物業糾紛產生的另一個很重要的原因就是前期開發的問題。北京市房管局物業管理處劉剛處長認為,很多物業糾紛都不是單純的物業管理問題,而是由開發商和業主之間的矛盾引起的。如一些業主反映的綠地培植、小區內道路鋪設、公共設施建造等問題並非物業管理的事情,相當多是開發商遺留下來的。這時物業公司就成了無辜的替罪羊。然而根據一項調查,我國有70%以上的物業管理公司是由房地產開發企業派生的,它們之間本來就有著與生俱來的血緣關系,所以物業公司一般很難洗脫『和開發商一個鼻孔出氣』的嫌疑,其作為擋箭牌的尷尬處境也是不言而喻的。
剪斷物業和房地產
母公司之間的臍帶
按照一般慣例,住宅區交付使用且入住率達到50%以上,房地產地方行政部門應會同開發商與業主協商及時召開第一次業主大會,制定並通過業主管理委員會章程,選舉產生業主管理委員會。這是業主和物業管理公司溝通合作所邁出的第一步。
那麼從業主的角度來說,小區的物業管理究竟應該怎樣管?根據一項社會調查,15%的被訪者表示希望邀請著名物業管理公司管理,在管理的過程中真正引用物業管理中的一些先進經驗和理念;49%的被訪者表示希望采取業主自營式的管理辦法,即住宅小區的物業管理既不由房地產開發公司,也不專門聘請物業管理公司負責,而是由業主委員會組織管理。有關專家認為,『業主管理委員會+物業公司』的管理模式是未來我國小區物業管理的發展趨勢。
建設部曾明令規定,凡2000年以後新建面積在10萬平方米以上的商品住宅小區,其物業管理必須經過社會招投標競爭纔可聘任。3個多月前,北京市出現了第一例由業委會公開招標物業管理的公開招標活動,揭開了物業公司競標上崗的序幕。物業公司通過合法程序,公平公開的競標來上崗,這種做法得到了業內人士的普遍贊同,這也為物業管理公司自身的發展開闢了一條新路。朝陽園的舒先生說:『目前我國物業管理公司並沒有真正走向市場,而且很多物業公司本身的定位也發生了偏差,由服務機構轉變成了經營機構。考慮到企業的前途和命運,物業公司一定要堅決剪斷和房地產母公司之間的臍帶,逐步完善自己,樹立服務品牌。』
實現小區居民的安居樂業,需要廣大業主和物業管理公司的共同努力。多一些理解,少一些偏執,纔是解決問題的最好辦法。
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