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——從使用面積與建築面積計價銷售之爭談起
又一個新的版面『置業CLASS'同大家見面了,我是版主楊校長。首先歡迎大家走進『蔡律師視線』——每期著名房地產律師蔡耀忠將從市場中的熱門事件或熱門話題入手,對由此引發的法律問題進行分析。在這裡,法律術語不將再生澀,法律話題離我們不再遙遠。同時,我們還將陸續推出『置業言論』、『各地傳真』、『政策快遞』等欄目 ,希望每一位讀者都能從中獲取自己有用的常識,期待更多的讀者能在楊校長的『課堂』裡成為置業專家。
日前,西區樓盤鋒尚的發展商強力推出按套銷售、按使用面積計價的結算方式,此種方式雖算不上時尚,但是與市場上以建築面積計價銷售的主流方式畢竟不同,因此引發了業內外的諸多爭論。
按使用面積計價的銷售方式自然有其產生的背景與現實意義,在面積測量機構提供數據的公信力受到普遍懷疑、購買人知情權沒有得到充分尊重與落實的情況下,以購買人可以感知的使用面積數據來確定價款的確是一種無奈的選擇。那麼,在兩種計價銷售方式的區別與爭論的背後,是否隱含了更深的問題?如何來認識和分析這個問題呢?
鋒尚按使用面積計價自然有其迫不得已的緣由,但兩種計價方式之爭緣於一個理解上的分歧,即使用面積論者認為使用面積是購房人最重要的最應關心的內容,只要使用面積與價款之間的比例關系不變,則購房人的利益就得到了最大程度的保障;而建築面積論者則對此並不完全認同,他們認為分攤部位與自用部位一樣重要,甚至更為重要。
實質上,計價方式僅僅是一種技術手段,一種確定商品房本身價值的方法而已,並不能決定買賣雙方交易的內容,但是這場論爭的背後體現了整個市場對買賣物的內容與范圍、各個組成部分的地位與價值缺乏清醒的認識,簡而言之,就是對商品房認識的模糊。
房子僅是房價的一部分
商品房=土地、房屋、附屬設施設備和配套設施設備
商品房究竟指什麼?是否望文生義地就是指房屋本身?
商品房是一種復合商品,由多個可以分別獨立的並各有使用價值的商品組成。邏輯上及現實中,以居住為目的的房屋空間,先有可提供寄托並依靠的土地,接著有經過人工建造的房屋,後有為了房屋使用的充分、方便、舒適而輔以增設的給水、排水、供電、采暖、供氣、電梯、收視、互聯等附屬設施設備,以及道路、物業管理用房設施、會所、園林綠化等建築物及構築物與設備,我們統稱之為配套設施設備。
概括起來說,事實上現代商品組成部分有4個方面,分別是土地、房屋、附屬設施設備和配套設施設備。除了個別特殊的例子,如邊遠地區的獨立的無任何現代功能與設施的房屋以外,商品房均不可避免地或多或少地都由四個部分組成。
至此,我們可以確定開發商出售的、購房人購買的商品房並非僅僅只是房屋本身,更不僅僅是套內的那些使用面積。
以一套位於三環沿線普通住宅小區的初裝修房屋為例(假設小區容積率為2,樓型為高層塔樓),該房屋市場售價為每平方米7000元,其中各項成本分別:
土地支出(土地補償費、土地出讓金等)約為3500元佔50%
建築安裝支出約為1400元佔20%
大市政配套費與附屬設備設施支出約為700元佔10%
小區內配套設施設備支出約為350元佔5%
也就是說,土地的價值大約是該商品房全部價值的50%,房屋本身價值大約是全部價值的20%,附屬設施設備價值佔全部價值的10%,配套設施設備的價值佔全部的5%。
上述數據盡管有假設及不確定的成分,但是仍然可以看出,土地是商品房買賣的核心,房屋本體是次中心,附屬與配套部分也不可小視。
交土地使用權、交房屋、交附屬設施設備、交配套設施設備
商品房交房義務不限於交房
確定了買賣雙方交易物的范圍與關系,就不難理解市場上此起彼伏、連綿不斷發生的交付與入住風波,就不難理解購房人為什麼拒收房屋的普遍現象,也就不難理解很多發展商在交付時節坐立不安的焦慮與窘境。
在買賣合同中,發展商交付標的物的義務可以拆解成4個方面,一是按約定將標的物的4個組成部分全面完整地交付給購房人;二是交付的物要達到合同約定或法規規定的標准或符合約定的功能;三是交付的物的數量足額不短缺;四是按照合同約定的時限按時交付。
而商品房又有4個組成部分,因此這4個組成部分的交付均涉及上述4個方面。事實上很多發展商交付的重點是房屋本身,即盡量地按質按量按時地將房屋交付給購房人;但是,對於土地附屬設施設備與配套設施設備,除了因竣工驗收必要的水電工作完成外,其他如氣、暖、網絡、保安系統、道路、會所等常常不能及時完成,或者雖然已經完成但是沒有符合購房人基於廣告、宣傳資料、沙盤模型及介紹等所形成的期待。由此,引發了購房人的不滿與對立情緒。
而此時,因紛爭協商標准的缺乏或者發展商對自身交付義務與責任的認識不透,導致糾紛愈演愈烈,加上群體效應,終成亂局,發展商為此損害了企業的信譽並可能承受較大的經濟損失。避免這種局面出現的前提是發展商能夠充分透徹地把握並接受自己在上述4個方面的交付義務。
根治這種問題的措施,一是將商品房的4個組成部分的施工完成時限,交付或投入使用時限在合同中約定明確,不能含糊回避;二是明確各個科目的設計施工、裝飾等級的標准或內容;或者明確各科目的功能與效果;三、明確不能履行交付義務時的合理的責任;四、在出現不能按期交付或投入使用時,主動承擔約定的責任,拒絕承擔無根據的責任,拒絕支付約定或法定的責任之外的擴大損失。對於購房人的其他不當行為在侵害企業名譽權或其他權利時,則決然拿起法律的武器捍衛自己的合法權益。
當然,實務中事情可能並非如此簡單,但作為法律工作者,我們堅信只要身正並做好細致的准備,在法治的氛圍逐漸濃郁的社會裡,困擾長久的理不清的交付難題得以避免或低成本解決的可能性就會大增。
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