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『賣舊買舊族』為什麼在出售舊房後,不買新房而是選擇購置二手房進行投資呢?這就要從物業自身綜合條件上看二手房的投資價值。
從分布地段看:
據一項二手房消費調查顯示,京城四個方位被居住者看好的順序為『東、北、西、南』,這種順序的分布反映了北京二手房的供需現狀,並對投資客戶有著直接的意義。加之目前上市的二手房中,絕大多數分布於市區黃金地段,具備得天獨厚的投資前景。其中,國貿CBD商務區、燕莎商圈、東西長安街、雅寶路、地鐵二環沿線等地區的二手房,由於便捷的交通和良好的出租收益,均具有不同程度的昇值潛力。
從主流戶型上看:
理論上,越大的戶型,相對應的租戶群就越小。而且『船』小好調頭,中小戶型永遠能在市場上佔據主動地位。二手房多為50至80平方米的小戶型,雖然在格局設計上遠沒有新上市商品房那麼合理和舒適,但基本可滿足未來租戶的一般需求,即『分得開、住得下』以及『日常生活基本要求』,某種程度上說,還更側重於實用。
在近期的市場反饋中,二手房45至60平方米的兩室一廳一廚一衛的戶型,是目前市場上出租率最高、收益率相對最佳的戶型。投資者有選擇性地挑選小戶型二手房,能夠有效降低房屋的空置率,縮短投資回收期。
從房屋類型上看:
京城的二手房涵蓋了目前市場上的所有房屋類型,如普通住宅、經濟適用房、公寓、別墅、商鋪、寫字樓等等一應俱全;再說房屋格局上,有已購公房的老式格局,也不乏目前流行的動靜分區、主客衛分開等等新式格局,也有一定數量的復式、躍層、錯層的二手房,這樣投資者的挑選餘地就比較大了,完全可以根據自有資金的狀況和偏好進行房產投資。
賣舊買舊『好吃』不貴
風險小:
理論上,成熟住宅區的投資風險最小。成熟住宅小區的市政配套和生活配套設施較完善,許多購買商品期房的風險(如開發商可能會由於資金原因停建或長時間推遲交房期、周邊的市政配套可能由於種種原因而改變或推延等等)已不存在;加上二手房已為現房,房屋現狀可查、可考,不存在任何不確定因素;京城多數二手房所屬的住宅小區及周邊已具有了一定人氣,對於投資者來說,也相對容易找到承租人,盡快收回投資,投資風險也相對較低。
成本低:
任何投資行為,當投資者產生投資動機時,不可避免地要考慮這一投資的成本,成本問題會直接影響投資者對投資價值的判斷。二手房投資也不例外,其投資成本構成分為顯性成本和隱性成本。
顯性成本:即購房者與賣房人商談後達成的房屋銷售價格。從單價上看,地處二三環以裡的二手房與同等區位的商品房房價相差1/3左右。但由於商品房多為大戶型,購買一套二室一廳的居室一般也有100平方米,價位如果在7000元/平方米左右,房屋總價款已逾70萬元,一般的投資者會考慮是否值得冒此風險;而一套二室一廳的二手房建築面積多為50至70平方米,即便是購買一套交通方便的二居室僅需25萬至35萬元左右。在貸款的支持下不會增加過多的負擔。加上二手房購置價較低造成的較高昇值空間,將給投資者帶來更多的經營餘地。
隱性成本:包括交通成本、購物成本、居住成本等。由於購買市區交通便利的二手房,購房者需支付的隱性成本明顯低於購買商品房。而且二手房多為已購公房,購買時不需交納相應的物業管理費,這就減少了投資後很大一部分費用。
賣舊買舊易租不易售
在此值得一提的是,買舊房投資的客戶多選擇出租獲利,而很少選擇出售賺取差價獲利。主要原因在於:一是政策上規定一年之內買了二手房再賣出必須要交納出售價5.5%的營業稅,這樣一來即便是能賺到差價也全交稅了;二則主要是市場因素,出售的時機很難把握,以目前的市場狀態來看,如沒有大幅度的市場波動,交易過一次的二手房即便是增加了一定附加值也不可能會有太大的增值。與其如此,不如先選擇將房產出租,再考慮以後市場發展後將其出售的可能。
精品家園二手房交易部不久前曾經接待了一位劉先生,他在清河鎮有一套40平方米的一居室和一套54平方米的兩居室,但在城裡還另有住處。每月清河的兩處房產出租收入也不過1500元,所以劉先生打算盤活一下兩套房產,在市區找一個好地段買一套出租回報率高些的房子,但又不打算再添錢了,就考慮購買位置和交通條件較好的二手房。結果,在精品家園劉先生的兩處房產賣了35萬元,同時他又挑到了一套大北窯的61平方米32萬元的兩居室,用剩下的錢粉飾房屋、添置部分家具,以每平方米2800元/月報價委托精品家園租賃部出租,很快就出租出去了。而且,劉先生表示在長期穩定獲益的基礎上,如果有合適的客戶,他也可考慮出售該房產,然後再換一個更具投資價值的房產,讓『死』房產生出『活』錢來。
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