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房源信息不真實、房屋中介服務不規范,是消費者到工商部門及消費者協會投訴最多的問題。所以,在中介市場不夠規范的情況下,購房人還要自己把好關,多注意細節,纔能順利的進行房產交易。那麼,消費者購買二手房時,如何避開購置二手房過程中的陷阱呢?近日,記者走訪了市工商局、市房地局、律師事務所及房地產中介公司的相關人士,聽他們介紹了防范二手房交易風險的方法。
■學會看房產中介的廣告
業內人士認為,房產中介的一些廣告存在嚴重的問題:有的房價是房主的淨要價,有的是加上稅費以後的總價,有的是中介公司加價後的房價;一些廣告還明顯違反有關部門的政策規定,如使用權房屋買賣的廣告,收購房屋(即『吞吐』)的廣告,代理所謂『永久使用權』的新建商品房(即開發商未交土地出讓金,沒能取得產權證)。一些非正規中介打出的廣告問題就更多了,且不說,房源信息陳舊、虛假,就是該公司也常常打一槍換一地。律師建議,消費者打算去哪家房產中介購房時,可以連續幾周買同一份報紙,比較這家公司每次打出的公司名稱、地址、電話是否有變化。
■找家真正放心的房屋中介公司
市工商局登記處的邵處長提醒消費者,應詳細審查所找房屋中介的營業執照。首先,要看執照上注冊的公司地址是否同購房者登記造訪的這家店在同一處或在同一行政區,如果不是,一是證明該公司是異地經營,這樣的公司很可能曾經面臨被工商局列入違法行為的窘境,而以搬家的方式逃避工商部門的制裁和顧客的追討;二是因為它是一家分店或連鎖店。按規定,分店也應有自己的執照,但是,辦照的條件是分店有兩個以上擁有經紀人資質證書的,有些分店未達到這一標准,就使用總店營業執照的復印件,所以,消費者應向該店的業務員提出看看總店的營業執照。其次,留意執照上所列的注冊資金,通過查看該公司的規模、辦公地點、從業人員的數量,就能判斷出這樣一個企業是否可能擁有像執照上所標的百萬元、千萬元的注冊資金了。
■核准房屋的產權性質,查驗房產證的原件
在采訪中,幾位房地產專業律師都強調,讓消費者核查二手房的產權性質,他們稱,消費者若是購買了產權不清晰的房子,必然造成不同程度的經濟損失,有時甚至會房財兩空。因而,消費者在購置一套二手房之前,應該見到房主本人,並要求房主出示產權證原件。一方面注意產權證上注明的詳細內容,包括各類編號、發證機關、產權人的名字、標注的地址以及產權的性質,並核准房屋的准確面積;同時,觀察產權證的封皮及內頁顏色、尺寸、材質、圖案和所標注的字體、字樣、字號,是否有偽造的可能。廣盛律師事務所的李濤律師提醒消費者,要查看房主的身份證、戶口本、結婚證,甚至離婚協議,確認賣主能對房屋進行處置。
置業家園房地產經紀公司的資深評估師陳嗣濤總結出一系列不能買賣的房屋:1、 中央直屬機關的公房;2、 軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房與本單位的辦公場所在一個大院裡的;3、 使用權的房屋;4、 以標准價購買,尚未按成本價補足剩餘價款的;5、 在農村集體土地上興建的房屋;6、 已經被列入拆遷公告范圍的;7、 所有權共有的房屋,其他共有人不同意出售的;8、 所有權有糾紛的;9、 已經抵押,並且未經抵押人書面同意的;10、 上市出售後會形成新的住房困難的;11、 依法被查封或者依法以其他形式限制權屬轉移的;12、 房屋已出租他人,出賣人未以規定通知承租人,侵害承租人優先購買權等權益的。
■請專家鑒定房屋的質量
陳嗣濤先生表示,購房者看房時,應該對照房屋布局與房產證上的戶型圖是否一樣,有沒有破壞結構的裝修,有無私搭亂建,佔用屋頂平臺、走廊的情況,然後,走訪一下當地的房管部門查詢所購房屋是否存在嚴重的質量問題或不安全隱患。另外,請評估師或比較懂行的人士幫助鑒定一下房屋的質量和價值。類似天花板漏雨、牆體開裂、房間返潮等一時看不出來的問題,購房者可以在購房合同中約定,如發生以上問題,房主或中介方該如何賠付或解決。
■簽一份詳細的購房合同
北京市有關部門至今沒有出臺二手房交易的合同示范文本,目前使用的大部分中介協議都是中介公司擬訂的。有些房屋中介的合同帶有明顯的偏袒性,使中介方與消費者的權利義務不均等。市房地局市場二處的周先生認為,消費者簽合同時一定要詳細,認真審查合同條款的內容。
為減少二手房交易中可能出現的風險,以下條款必不可少:1、買賣雙方的姓名、住所、聯系方法;2、寫清房屋的基本情況,包括房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備、有無抵押、共有人是否同意出售;3、涉及價款的問題:總房價,注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款,寫清付款的時間,約定付款條件;4、寫明交房時間、條件、辦理相關手續的過程及費用;5、違約責任:明確出現何種情況時即視為違約,違約金、定金、賠償金的計算與給付,產生糾紛協商不成時如何解決爭議(仲裁、訴訟等);6、寫明合同生效、中止、終止或解除條款;7、在合同中約定變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。另外,補充一些條款時,一定要落實在文字上,並要求中介方在上面加蓋公司公章。
■房款交割多留幾個心眼
二手房的買賣過程中,盡量避免先交錢再過戶或先過戶再交錢,如確有困難,無法保證房款交割一致,這筆款項也應該交由雙方都信得過的機構保管,如律師行、公證處。購房者還應該索要房主結清物業管理費、水、電、煤氣等費用的單據或復印件,問清未來的房屋維修、維護、治安保衛等費用如何繳納,以上內容的約定也應列入購房合同中。最好親自到所在區縣的房屋土地管理局取回新的房產證,以免不法中介擅自發證。
(黃蘭)
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