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『進入3月份,到中介公司登記出售已購公房的房主增多了。但是,並未像購房人期待的那樣,房價由此降下來,許多房主的報價仍很高,二手房成交量沒能迅速增長。』有房屋中介公司的工作人員這樣告訴記者。那麼,為什麼越來越多的房主願意拿出自己的房子進行交易?房主賣了舊房後,購置新房嗎?導致舊房房價居高不下的原因有哪些呢?帶著這些問題,記者走訪了本市幾家房地產經紀公司。
■二級市場政策調整、二手商品房的大量上市使房源增多
據我愛我家公司企劃部的熊佳倩女士介紹,去年12月中旬,北京市國土資源和房屋土地管理局下發了『關於調整《關於實施〈北京市已購公房上市出售管理辦法〉的若乾規定的通知》』,清除了原產權單位困擾已購公房上市出售的幾大障礙,降低了二手房交易的門檻。這使得許多受單位『住滿五年』等限制的已購公房,也可以自由上市了。但是,一二月份是房地產交易的淡季,人們忙於團聚過年,無暇顧及房屋買賣,所以,中介公司的房源上不來。而到了三月份,買賣房屋的大事重新提到日程上來,中介公司接到的房源登記自然增多了。
興業安居房地產經紀公司的趙東焱經理則從該公司登記的房源情況及客戶心理入手,分析了3月份房源增多的原因:一方面,商品房的二次交易增加了,這類待交易的商品房多為1993年至1999年之間建造的,戶型相對落後了,由於種種原因,小區的環境、居住品質都受到了影響,於是,房主打算購買或已經購置了更高品質的新建商品房;另一方面,許多房主聽到『今年下半年,中央直屬機關的公房將能夠上市交易』的消息,擔心未來的二級市場房源多了,房價會跌落,所以決定現在出售,賣個好價。
■房源總數不如想象得那麼多
也有業內人士對上述幾種意見不能認同,他們認為,現在說二手房的房源增多了,為時過早,即使本月在房屋中介登記的房源多了,也是相對於一二月份而言。從許多房屋中介登記的房源數量看,與去年同期差不多。而且,不少房主都是同時在好幾家房地產中介公司進行登記,一套房源會在幾家不同的中介公司的信息庫中出現。因而,房源總數不如想象得那麼多。一位中介公司的經理告訴記者,雖然前來登記的房主較多,但是其中一些房子的產權性質不清晰,如使用權的房屋、中央直屬機關的公房,現在尚不能上市買賣。
■需求量大使舊房房價居高不下
談及北京市的二手房房價始終居高不下這個問題,業內人士認為最重要的原因是房主對房屋售價的期望值過高,他們往往強調自己房屋所處的地理位置有多好,經常參考周邊新建商品房的銷售價格進行報價,而忽略了戶型設計、建築材料、設備、小區物業、環境等存在的缺點和不足。據了解,現在出售舊房的房主僅有20%是准備購買新房的,而絕大部分房主是為變現,他們不在乎房屋是否能迅速出售,只關心房屋能賣盡可能高的價格。另據房地產中介公司的業務員反映,一些拿出舊房進行交易的房主有多套房產,他們也經常是『一口價』,不管評估機構的意見,也不與購房人商量。
其實,房主之所以把房價報得這麼高,主要是認為需求量多,自己的房是『奇貨可居』。興業安居的趙經理稱,目前,二三十萬元的二手房的降價空間不會很大了。北京許多地方拆遷,不回遷,像西單、北新橋的拆遷款都比較多,所以,拆遷戶對城裡二三十萬元的舊房需求量非常大。
■二手房價與商品房價有關
北京市中介事務所的楊曉所長則認為,北京二手房的房價居高不下與一級市場過高的房價有密切聯系。楊所長說,人們通常希望賣掉舊房所得的房款,與購置一套商品房的價款的差距小一些,所以,改變住房二級市場的交易價格還有待商品房降價。
■有的房屋中介加價售房
房地產評估師陳嗣濤先生認為,舊房的房價高,也有房屋中介加價的因素。有時,房主的報價並不高,而房屋中介通過獨家代理、收購舊房等手段,先向房主結清房款,然後加價賣出。一些吃差價的房屋中介向記者透露,自己公司吃差價,主要是房主拒交代理費及收益分配等費用造成的,這部分錢只能轉嫁到購房者身上了。
一位房地產中介公司的總經理建議,二手房房主報價時,應該合理考慮各種因素,正確看待市場。如果房主的報價合理,房地產中介將在第一時間促成買賣成交,這對房主來說是件好事。(黃蘭)
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