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面積糾紛一直是房地產市場中的熱點問題之一。最近一些媒體就面積問題進行了一些探討,其探討的主要內容是開發商在銷售房屋時,到底應該按照房屋建築面積銷售還是按房屋的套內使用面積方式銷售,以及在銷售時,哪種方式更貼近購房者,購房者在買房時會更放心,並且通過自己測量,算出所購房屋的面積,從而消除對面積以及其公攤部位及大小的疑慮。
目前房地產市場上銷售的房屋結構形式大體分為三種:塔式住宅、板式住宅以及多層住宅。大多數的購房者知道,這三種結構的房屋,其價格由低到高,也就是說,在同一地段,同一配套設施的房屋,塔樓的價格低於板樓的價格,板樓的價格低於多層住宅,為什麼會出現這種情況呢?作為購房者,購買哪種形式的房屋更貼切呢?
為了說明該問題,下面就將關於房屋的建築面積、使用面積、以及套內使用面積的涵義以及這三種結構的房屋如按照建築面積購買後,再折算出實際可使用面積時,每使用平方米所需要花費多少?從中不難看出其定價不同的原因。
■三種面積決定房子價格多少
首先了解一下房屋相關面積的涵義:
1.房屋建築面積
建築面積是指房屋外牆(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等,且具備有上蓋,結構牢固,層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建築。
房屋建築面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積。
1)套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽臺建築面積。
2)套內牆體面積是商品房各套內使用空間周圍的維護或承重牆體,分為共用牆及非共用牆兩種。
共用牆系指商品房各套之間分隔牆、套與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)。共用牆牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積。非公用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積。
3)可分攤的公用建築面積則包括:
a) 大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工作休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房。
b) 套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半。
2.住宅使用面積
使用面積是指每套住宅戶門內除牆體厚度外全部淨面積的總和。其中包括臥室、起居室、餐廳、過廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁櫃(不含吊櫃)、戶內樓梯等使用空間。所謂淨面積是指上述各使用空間內牆皮的投影所包圍的面積,內牆皮應是佔牆面高度1/2以上的牆面內皮。
3.套內使用面積
套內使用面積是套內房屋使用空間的面積,以水平投影面積按以下規定計算:
1)套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫃等空間面積的總和;2)套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積;3)不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積; 4)內牆面裝飾厚度計入使用面積。
■按套內使用面積計算,三種房子價格相差不多
房屋使用率是住宅套內淨面積即套內使用面積和住宅建築面積的比。一般高層塔樓使用率在72%?75%之間,板樓在78%?80%之間,多層在85%左右。
從房屋使用率我們就可看出,多層住宅的使用率最高,可見,購買多層住宅相對塔樓、板樓的可使用面積最多,另外多層住宅和板樓通風性和采光性都高於塔樓。
所以,開發商在銷售房屋時,其價格是多層最高,塔樓最低,致使一些購房者在買房時,由於在同一地段、同一配套設施的情況下,塔樓價格便宜選擇塔樓,而不會選擇板樓或多層,這其中原因主要是忽略了房屋使用率的大小。
下面我們試舉一例說明:京北某小區在建設時,既有塔樓、也有板樓,其中還夾雜幾幢多層住宅。開發商在銷售房屋時,塔樓每建築平方米的價格為5000元;板樓每建築平方米的價格為5500元;多層建築每平方米為6000元。
現假設購買一套建築面積為100平方米的住宅,那麼按照各購買價格購買的話,則該房屋需花費的價格分別為:50萬元;55萬元;60萬元。
現假定該小區中的塔樓使用率為73%,板樓為80%,多層為85%,我們通過換算後,得出各結構房屋的使用面積分別為:73平方米、80平方米、85平方米。再折算為房屋的使用面積,則每使用平方米的價格分為:6849元;6875元;7058元。由此可見,如果按照套內使用面積計算的話,其價格相差並不多。
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