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編輯:您好! 我已在某小區訂購了一套商品房,已付部分房款,現發現該小區的周邊環境並非像當初開發商廣告上宣傳的那樣,我對該房很不滿意,想退房。請問我能否退房?劉方方
劉方方:您好!
您提出的能否退房問題,應該具體分析。一般來說,房屋買受人在以下幾種情況下可以要求退房:
一、買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同無效,買受人有權退房。導致房屋買賣合同無效的情形通常有:
1.賣人開發的項目違法,沒有具備法律規定的開發條件,沒有辦理合法的審批手續,不具備完備的法律文件,違反《城市房地產管理法》和《城市房地產開發經營管理條例》等法律、法規的禁止性規定,因而合同無效。
2.出賣人故意告知買受人虛假情況或故意隱瞞其他真實情況,如竣工日期、裝修規格、小區周邊環境情況等,誘使買受人簽訂商品房買賣合同的,可以認定出賣人具有欺詐行為,那麼該合同無效。上述合同無效,應當由人民法院或仲裁機構確認,確認無效後,買受人可以退房。
二、合同顯失公平或重大誤解依法被撤銷的,買受人可以退房。買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同顯失公平或重大誤解,導致買受人的利益明顯受到損害的,可以要求人民法院或仲裁機構變更或者撤銷;合同被撤銷的,買受人可以退房。
三、出賣人根本違約,致使買受人的買房目的不能實現的,買受人可以解除合同,要求退房。例如,出賣人交房逾期經買受人催告後在合理期限內仍未交房的;房屋地基塌陷出現重大險情危及住房安全的;房屋結構有重大質量問題不能修復或雖經修復仍不能達到約定質量標准的;規劃、設計的變更影響買受人的房屋使用功能的;由於出賣人的原因導致買受人不能取得房屋所有權證的,等等。上述情形,致使買受人的購房目的不能實現,屬於出賣人根本違約,買受人有權解除合同,要求退房。
四、雙方在合同或補充條款中約定的合同終止或解除的條件成立時,買受人可以退房。需要注意的是,上述二、三兩條中買受人撤銷權、解除權的行使有時間上的限制。行使撤銷權一般在知道或應當知道撤銷事由之日起一年以內。在商品房買賣合同示范文本中行使解除權期限一般都是15天,雙方另有約定的除外;即解除權條件一旦成就,買受人應當在15天或雙方約定的期限之內書面提出正式的解除合同的要求,及時行使解除權。
對照上述可以退房的幾種條件,我們來具體分析一下您的退房要求是否得到支持。如果出賣人當初在廣告宣傳中對小區周邊環境做過過分誇張的渲染,而現實中小區環境與之存在極大的懸殊,比如嚴重環境污染、小區綠化缺失等。可以以出賣人存在欺詐為理由,與出賣人交涉要求退房;如交涉不成,可依合同約定的爭議解決條款或起訴或仲裁。如果現在的小區環境與當初的廣告宣傳內容沒有明顯的差異,或者雖有差異但不足以影響您的居住使用,那麼,您的退房要求可能得不到支持。 實際上,解決此類問題的較妥當辦法是,在雙方簽合同時,將出賣人在廣告宣傳中的承諾內容詳盡地寫入補充條款中;合同解除或終止的情形也要約定得明確、具體、全面。這樣,買受人的合法權益纔能得到充分保障。
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