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近一時期,許多媒體均報道了某房地產中介公司因不滿『房屋銀行』業務門檻太低、市場混亂而退出一事。『房屋銀行』業務的信譽度空前下降,其經營也是舉步維艱。為尋求突破,北京市一些正規房地產中介公司紛紛作出調整,其中,國企中介北京市房地產交易中心調整力度最大。『房屋銀行』業務到底有沒有市場前景?什麼樣的公司纔會被市場看好?此項業務在京滬兩地有哪些差距?
■激活房屋銀行的三招
在其他中介公司紛紛退出『房屋銀行』業務的情況下,交易中心反而看好其前景,准備加大投入力度,全力發展『房屋銀行』業務。
首先是強化自己的國營信譽度。目前中介公司在推出『房屋銀行』時都面臨市場信譽差、房源緊張的虧損局面,一些中介公司為了生存,便不擇手段地欺騙客戶。如大幅壓低出租價同時提高承租價以便吃差價;向承租戶收租金按半年一收方式而交給出租戶時卻是一月一付。一旦非法中介卷錢走人,租房的風險實在是太大。惟其如此,許多出租戶不敢再把房屋交給違規操作的中介公司經營,而是把眼光投向了全市規模最大、聲譽最好的國企。北京市房地產交易中心在得到這一信息之後作出的第一個調整就是,安排加班加點,結束以前該單位周六、日正常休息的慣例,並且縮減了普通租賃業務,而將『房屋銀行』業務作為該公司最主要的業務。這在其他中介公司中是少有的。
其次是降低出租房屋的空置期。半年前北京市房地產交易中心在推出房屋銀行業務時,其空租期為50天,不久前該機構已將空租期降為40天。中介公司不再向承租戶及存房的出租戶收取看房費、中介費等其他費用。據了解,相對於其他個別中介公司為期30天的空租期,該公司的空租期並不是最短。對此市地產交易中心的田佔雄總經理表示,正如不同的銀行其利率也不同,不同的中介機構在確定空租期時,其參照的標准、投入的人力物力都不一樣,市房地產交易中心投入的硬件、人力更多。
其三是提供多點服務。為方便出租和承租人的存房及租房,在出租承租業務量比較大的地區開設分中心。這四個分中心將分設在東城、西城、朝陽和海淀,每個分中心可以單獨承攬『房屋銀行』業務。另據了解,鑒於市房地產交易中心網站的日訪問量越來越多,該公司已推出網上辦理登記填表業務,使網店結合在一起。
■市場盼望政府認定和規范
據了解,北京市各中介公司『房屋銀行』交易量大都不理想。北京市房地產交易中心在同行業中位於前列,半年已成交200多套。而在貴陽市半年便成交近萬套;在上海僅『金豐易居』公司推出此業務一個月便成交3000套。為什麼會有如此大的差距?按理說北京的市場需求比貴陽和上海還要大,開拓『房屋銀行』的條件已經具備 。對此市房地產交易中心的田總經理認為,上述兩個城市都是在政府引導和認定下很快步入成熟期的。政府職能部門在市場運作一段時間之後,對成功的操作模式進行引導和認定,確定一些中介企業作為准入公司,抬高這一業務的門檻。同時對那些非法操作的中介公司加大打擊力度。而北京市『房屋銀行』業務目前很不規范,處於一種無序的市場競爭狀態,缺乏認定和大力規范,一些非法中介便有了生存的空間,他們的乾擾對房屋租賃市場具有很大的破壞作用。業內一些專家也表示,對市場的規范包括對經營主體的規范,包括對中介公司名稱的整合,經紀人培訓,確立品牌公司或『放心中介』,但沒有一個嚴格執法的機制,規范便成為一句空話。
出租房屋納稅高也是個很重要的原因,在上海,『房屋銀行』只收一項綜合稅,一共佔租金收益的5%。 而北京最少要繳納18%以上。同樣租金是1500元的房子,在北京要交300元左右的稅費,在上海只需交75元就可以了。據了解,上海的住房三級市場很早就開放了,開設『房屋銀行』之前便具有多年的房屋置換經驗,這為房屋的流通打下了堅實的基礎。
■房屋存銀行仍然被看好
雖然,北京的『房屋銀行』業務目前不火,但這一業務還是被業內人士看好。北京房屋租賃市場的總體走勢是『求大於供』,而『房屋銀行』的運作過程是最方便於廣大出租戶和承租人的:客戶申請將手中閑置的房屋存入中介機構租賃部,中介公司經紀人根據這套房屋的具體情況定出合理的租金數目,客戶同意以後雙方簽約,中介機構租賃部按月將租金存入客戶的帳戶。『房屋銀行』與傳統的房屋租賃相比,有簡便、安全和穩定的優點,一旦簽約,房屋不管是否租出,客戶都有穩定的租金收益,主要風險則由中介機構承擔。與此同時,『房屋銀行』還具有一些與商業銀行相似的功能,如資金結算、專業投資理財等。(趙國明)
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