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日前,上海8家銀行將對住房貸款中提前還貸的行為收取一定比例的違約金,銀行方面稱,提前還貸收取違約金是國際慣例。而不少貸款購房者認為,8家銀行同時對提前還貸改變態度,存在明顯的寡頭壟斷之嫌。
銀行為何突然翻臉
商業銀行翻臉不認人,對提前還貸者收取違約金,直接原因是近來上海提前還貸的購房者明顯增多。來自建設銀行上海分行的消息稱,今4月該行個人住房商業性貸款當月回收6.2億元,創出歷史新高。在回收款中,正常還款在兩億元左右,提前還款4億元,比3月份增加一倍多。
據了解,提前還貸額大幅增加的具體原因有三:一是利率下降的滯後影響,不少市民將原來存在銀行的資金用於提前還貸;二是公積金『衝還貸』使貸款回收增加;三是上海市藍印戶口政策停止實施,使提前還貸增多。
對貸款購房者來說,提前還貸一可減輕每月還款壓力,二能夠大幅減少利息支出。記者根據網上提供的提前還貸計算器進行計算,假設自2000年1月起開始償還20年期總額為40萬元的商業住房貸款,在2002年5月提前還貸10萬元,且還款期不變的情況下,可節省利息支出5.2萬多元,此後每月的還款額由2648.67元可降至1916.39元。
提前還貸10萬元,節省利息支出5萬多元,資金寬裕的貸款者肯定樂意。然而,商業銀行面對明顯增多的提前還貸,卻是煩惱不斷。商業銀行現在最愁找不到好的貸款項目,早已把壞賬率極低的住房商業貸款視作香餑餑。提前還貸直接影響的是商業銀行的效益,對主要依靠存貸利差獲得利潤的中資銀行影響明顯。
違約金收取未必合理
據悉,工商、農業、中國、建設、交通、招商、光大及上海等8家中資銀行已於上月達成初步共識,將按5%左右的標准對提前還貸收取違約金。按上述所舉的提前還貸例子,5%違約金意味著銀行將收取5000元違約金,提前還貸10萬元後實際只節省利息支出4.759萬元。
銀行希望通過增加提前還貸的成本,促使更多的貸款者『既借之,則安心用之』;另一方面,可使銀行彌補預期利息收入減少的損失,5%違約金差不多相當於銀行收取貸款者一年的利息。
那麼,銀行對提前還貸收取違約金的理由是什麼呢。
銀行方面稱,收取違約金沒有違反央行規定,提前還貸屬於違反合同,收取違約金合情合理。問題在於,貸款雖是一種合同行為,但根據我國《合同法》第208條規定:『借款人提前償還借款,除當事人另有約定的以外,應當按照實際借款的期間計算利息』。
銀行現在翻臉,在其看來是因為貸款客戶違約,嚴格上說貸款客戶違反的是商業銀行強加的約定。《合同法》規定的『當事人另有約定』,貸款申請者被強制喪失了選擇權。
銀行認為,提前還貸收取違約金是國際慣例。在香港一年之內提前還貸,將收取全部利息的40%作為違約金。
但這一國際慣例還需要打問號,據匯豐銀行上海分行稱,該行在香港規定,借款人在還款期的第一年提前還貸收取借款金額3%的違約金,正常還款3年以後提前還款不收違約金。有報道說,美國銀行通常的做法是,當信貸資金充裕時,提前還貸要收違約金;當銀行的信貸資金緊缺時,提前還貸就不收違約金。
銀行的第個三理由是,提前還貸增加銀行運營成本。並表示,由於提前還貸的情況不一樣,銀行無法運用計算機操作,只能由人工完成,這樣就造成了人力資源的佔用。且因提前還貸使銀行的貸款計劃被打亂,銀行貸款的中長期預期收益受到影響。
事實上,提前還貸更多影響的是銀行的預期收益,而增加人力資源佔用的成本則微乎其微,網上都已普及了提前還貸計算器,難道還有什麼難的。根據美國銀行對提前還貸是否收取違約金的判斷,銀行此舉不過是擔心信貸資金充裕時出現放貸困難。
銀行還認為,提前還貸收取違約金是銀行『免費午餐』的終結,貸款購房者應從觀念上轉變。
銀行該考慮誰的利益
收取違約金,等於提高了商業銀行住房貸款的門檻。這一政策恐怕在公積金住房貸款中很難推行,因為上海的住房公積金一直都是『入不敷出』,情況近似商業銀行信貸資金緊缺。倘若今後商業住房貸款業務充分競爭、利率市場化、房地產市場景氣度下降,提前還貸『一刀切』收取違約金,能否繼續堅持就將存在疑問。
對商業銀行來說,其實應該更多地考慮貸款者的利益。上海實施的貨幣化分房開始啟動,把分房資金用於提前還貸完全有可能,銀行現在以違約金方式設置『壁壘』,豈不是有『敲竹杠』之嫌。
而客觀上,獲取5%的年投資回報率並不容易,普通工薪階層以給銀行打工的成本進行投資風險較大。業內人士也承認,如果利息出現不降反昇,提前還貸還是劃算的。
看來,商業銀行有必要采取更靈活的方式應對提前還貸潮。有兩點值得重新考慮:一是對提前還貸『一刀切』收取5%違約金,可以調整提前還貸的限制年限,如規定正常還款3年以後提前還款不收違約金。二是適當降低違約金的收取標准,可規定1年內提前還貸按年利率收取違約金,超過1年、不足3年則按年利率的50%收取違約金。(本報記者張煒)
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