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7年按揭,一業主只還二年零九個月,28萬多元港幣深洞等候開發商來填,京港公司欲哭無淚
4月18日北京郁花園11位業主因拖欠貸款300多萬人民幣被建行西四支行告到西城區人民法院
銷售不到一年,北京亞運村附近某項目竟有20多戶人家拖欠貸款,律師樓忙得焦頭爛額
銀行:個貸是帶刺的玫瑰
個人買房貸款頻頻拖欠不還!
近日曾有媒體就其發生的原因做過長篇討論,其結果不外乎經濟原因,個人信任度低,業主對房子不滿意等。而買賣過程中涉及的一個十分重要的角色——擔保人,即開發商卻很少人問津。據了解,現階段我國個人購房貸款,最主要的擔保形式就是開發商做擔保,所以個人買房貸款其實一直涉及到買房貸款個人、開發商和放貸銀行這三個直接利益的觸及者。個人貸款買房不管以何種方式出現(公積金貸款或商業貸款)其最終的行為總是與擔保人開發商有著千絲萬縷的關系。
個貸還不上,沒關系,有開發商做擔保。這就是長期以來銀行引以為自豪的擋箭牌,似乎只要是開發商做擔保就一保百保了。然而當郁花園的11位業主被告上法院時,當京港公司面對顧先生拋下的28萬元港幣的苦果叫苦不迭時,我們的意識驟然震驚:開發商做擔保,保得了什麼?如果開發商也跑了,開發商也還不上錢了,那該怎麼辦?
類似的例子並不是沒有。1998年玫瑰園破產和1999年御苑花園別墅被查封,以及廣西南寧新世紀花園4000人夢斷開發商『三年還本銷售居住房』廣告的天堂寄語,至今想起來還令很多人不寒而栗。
現在流行於地產界的『套貸』雖非普遍現象,但歸根到底是小公司實力不足的產物。
就全國范圍看,現有房地產開發企業三萬多家,這些房地產開發企業,盡管大多數無可厚非,但仍不能排除有一小部分公司,規模不大,資金實力不足甚至極少數還有投機行為。工行北京分行住房信貸部副總經理趙波在回答某記者提問時指出,因為有的項目本身資金明顯不足,開發商只好靠賣期房回收樓款滾動開發。這樣的樓盤出現購房人還不起貨款的時候,如果是賣得比較好的房子,開發商就把這房子回購回來;如果項目賣得不好,開發商為了整體的利益,在初期也可能回購,但最終免不了和買房人達成一個協議,暗中幫助購房人支付貸款,惡意套貸。這樣銀行出現負資產不說,就是開發商本身也因觸范法律泥菩薩過河自身難保,更別提為業主買房做擔保了。
開發商:不得不接的繡球
開發商做擔保涉及到兩個問題:一是開發商願意做擔保,但自身到底有沒有這個能力則難說,上面說的就是這種情況。二是開發商就是真有這個能力,他究竟願不願意做這個擔保。由於個貸拖欠問題將會對開發商產生連帶責任,所以很多開發商表示對於為個貸做擔保感到頭痛。認為這個繡球不該落到自己頭上。
2002年4月18日,中國建設銀行北京西四支行將北京市大興區郁花園11名拖欠買房貸款人告到了西城法院,索要拖欠款高達近300萬元人民幣。法院負責人說,在被告缺席的情況下,原告有權起訴擔保人——北京市新興房地產開發總公司,這樣,個人還不上的欠款,將由擔保人來替還。
1994年10月12日,香港居民顧先生與北京京港物業發展有限公司簽訂契約,約定顧先生購買京港公司開發的北京城市廣場B座一處總價款78,600美元29.3平方米的寫字樓,分7年還清。但顧先生只還了二年零九個月就停止還貸了。返回香港後,一直下落不明。在這種情況下法院責令京港公司代其支付其他費用並支付違約金28萬多元港幣。
房地產開發企業做擔保這是『中國的特色』,北京安地房地產公司董事長張寶全如是說。他說,能否辦下產權證,是目前我國的房地產企業為個貸做擔保的分水嶺。銀行總是希望自己萬無一失,要求開發商為個人貸款做擔保,否則就不放貸,個人當然就無法買房子,而一旦出了問題,銀行能起訴個人的就起訴個人,不能起訴個人的就起訴開發商。當個人還不上款時,開發商就要受到連帶的責任。開發商當然不願意做擔保了。開發商的目的就是蓋房子賣房子,結果,銀行非要求你做擔保,按照市場規則,個人與銀行簽訂按揭合同,出了問題一切按契約辦事,但現在我們國家銀行放貸給個人的時候非得把開發商給捆到裡面。把市場和行政的東西強扭在一起,一方面是個人向銀行直接貸款,另一方面個人還不上錢銀行卻要找開發商,這本身就存在很多問題。
客觀地講,在現房銷售狀態良好的情況下,由於開發商有購房者首付款做後盾,既使偶爾有那麼一兩個拖欠貸款者,也不足以撼動開發商的資本髒腑,特別是那些較有實力的開發商,但如果是現房銷售一直處於不佳狀態,好不容易賣出去一兩棟房子,又偏遇上業主欠貸,這時候讓開發商來替業主還貸,就無異於雪上加霜。因為房子本來市場不看好,開發商接回這二手貨,再行出售,房價勢必會在原來的基礎上大打折扣。就像有的開發商所說,擔保對我們來說風險倒是沒多大,就是這來回折騰讓人受不了,而且『回鍋肉』確實是好吃不叫座。而一旦遇到象新興房地產公司那樣一欠款就是一大批人的現象就更得打掉牙往肚子裡咽。300萬人民幣,足可以讓本來虛弱的開發商半身癱瘓,令早已氣短的地產公司重度貧血。
開發商:情至深處欲退也難
北京中倫金通律師事務所主任陳文先生認為,發展商為個人買房做階段性擔保,目前在法律上還有某些不完善的地方。因為處在項目開發和預售時期,發展商急需資金,通常這時的發展商都將自己的土地使用權甚至部分或全部在建房產抵押給銀行以求得貸款。這時的發展商大多數都對銀行負有巨額債務,而在這時讓發展商再為購房借款人提供階段性擔保,無疑對發展商來說是雪上加霜。那麼開發商能不能不做擔保呢?
開發商為個人買房做擔保這是開發商應該做的,陳文先生認為,從國際上看開發商為個人買房做擔保的也不在少數。正是因為實行有開發商做擔保,所以個人能買房子了,開發商得以賣房子了,銀行又盤活了資本的經營。所以無論對於銀行、個人、開發商都有好處,同時為個人買房做擔保也是衡量開發商有沒有實力的一把尺子。開發商做擔保這是目前最好的擔保方式。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉講,為業主辦產權問題,是導致開發商為個貸做擔保的大前提,目前我國國有四大商業銀行無一例外地要求,個人買房按揭貸款必須由所購房的項目開發商做擔保,個人住房抵押按揭貸款是銀行所有貸款中最為優良的品種,開發商有義務也應該為個人買房做擔保。但現在的問題是我們房地產界還普遍沒有建立起一個很好的信譽機制。各個方面的機制都有待於進一步完善。
郁花園11位業主欠貸不還最主要的原因是房子面積縮水,歸根到底是開發商的信譽問題,陳文說。
北京中京律師事務所宋春梅律師認為,當個人欠貸還不上時,開發商要麼替個人還貨,要麼把賣給個人的房產回購,現在開發商大多采取回購方式,所謂的擔保風險,對開發商來說就是回購,但實際上,這種回購風險是相當低的,所以對開發商來說並不存在多大風險。而最主要的就是在處理回購房產時會遇到很多麻煩,這是開發商不願接受的。另一方面,中國人民銀行去年對開發商做擔保又提出新的要求,如銀行規定,多層房不封頂不讓賣,高層塔樓不完成1/3不讓賣,這些都對開發商提出了更高的要求,以後開發商做擔保的滿意度將會越來越高。(王鳳君)
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