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在購銷兩旺的情形下,浙江省第九屆房交會昨天落下了帷幕。這次房交會表現出的一些市場特點非常明顯,它提醒人們對有些問題得引起重視了。
郊區項目怎麼來配套
現象:郊區房產配套大都不全
這次房交會最大的特點是遠離市中心的項目越來越多。餘杭閑林、五常、倉前,富陽銀湖,蕭山聞堰,杭州下沙等地在房交會上推出了大量的公寓、排屋和別墅,數目非常驚人,近兩年的開發量將超過400萬平方米。如果說,這些郊區項目以前還只是房交會上的一個點綴,而現在卻真正成了主角。
三江花園、華立江南水鄉、金都雅苑、雲河福邸、好萊屋等郊區項目在房交會上一亮相,就引起了極大的關注。不管是自己居住還是投資,5月17日一天,這些樓盤的意向客戶已大大超過樓盤可推出的數量。如三江花園的排屋,每套房子預定的客戶數超過了3人。到5月19日這一天,一些素質不高的銷售小姐已懶得理睬客戶,一來房子沒有什麼可賣的了,二來的確也接待累了。
可以說,隨著大杭州概念的確立,杭州人的居住觀念已逐漸開始改變,對郊區房產的接受度在提高,工作在市中心、居住在郊區已經不再是不能接受的觀念。
問題:配套何時跟上
盡管郊區房產很火爆,但郊區房產的配套依然沒有解決。除蕭山城廂鎮、餘杭臨平鎮等地還能依靠當地來解決外,其他幾個地方幾乎沒有『根據地』,目前現有的僅僅是當地鎮政府的一些不上規模的配套。從幾個郊區樓盤自身的配套來看,也僅僅只有會館所能配的健身、餐飲、醫療室等設施,上規模的醫院和教育設施根本無從談起。從交通配套來看,大多只能依賴私家車,直通杭州的公交車雖然有,但它們只是在杭州設個總站,並不通到市區各個地段。
住宅先上,配套再補。這樣恐怕是利少弊多。對各個樓盤來說,盡管現在的預定者眾多,但配套一旦跟不上,將來並不一定會真下決心購買;哪怕是售了房,如果配套不行,樓盤的入住率肯定不高,其隱藏的危機可想而知。因此,如果要將城市人口真正疏散到郊區,並帶動周邊房地產市場的發展,配套當引起開發商和相關部門的高度重視。
發號售樓如何來管理
現象:發號子發瘋了本次房交會上,投資客比以往任何一屆房交會都要多,據一些郊區房產的售樓人員估計,投資客比例已到了40?50%左右。本報在現場調查了新西湖花園、春江花月、朝暉現代城等25家樓盤,每個樓盤抽樣5名購房者調查其購房目的,結果發現,至少有23%的被調查者明確表示想用來投資。這一特點在單身公寓和郊區排屋、別墅等項目中表現得更加明顯。據一些售樓人員反映,有的購房者一買就是幾套,投資意向非常明顯。
而開發商發號子售樓等方法,客觀上也減少了投資風險,從而增大了投資客的比例。盡管建設部去年頒發的有關文件明確規定,樓盤在取得預售許可證之前不得以任何形式收取訂金。現在不少開發商改頭換面了一番,不叫訂金而叫保證金或意向金,開發商並不出面收取訂金而是讓購房者存入指定銀行的賬戶,只要這筆錢消費者不挪作他用,開發商就替其保留房子。在房子正式預售後,如果屆時消費者不想購買,即可退回。不少人看到了拿號子和正式預售間還存在著一定的時間差,只要杭州房價在這段時間內有漲價的可能,投資者就有轉手炒賣的機會。怪不得房交會上還有人為搶個號子而吵架。
問題:發號子售樓怎麼來管理
樓市的投資客究竟該如何引導?對開發商發號售樓的方法如何來規范?有關部門應對此引起足夠的重視。據業內人士介紹和記者自己的親身經歷,在上海、深圳等地,鮮見這樣的做法。炒號子幾乎完全是虛抬房價,據悉,有的樓盤一個好位置的號子能賣上幾萬元,經投資客的層層加碼,等真正想居住的消費者購房時,已比原先的價格高出很多。
目前有關政策對開發商預售證的審批要求已越來越嚴格,但奇怪的是,對發號子售樓這一怪現象卻沒有明確的政策解釋。
大眾精品樓盤為啥少
現象:供需嚴重失衡
本次房交會的確很火,但火的主角是郊區的排屋、別墅,郊區的低價公寓或是錢江兩岸的房產。適合中等收入家庭,依靠現有城市配套的大眾精品樓盤少之又少,供需依然嚴重脫節。
從參展樓盤看,單價在4000元/平方米以下的老城區樓盤寥寥無幾,即使有也大多集中在拱宸橋和錢江南岸一帶。哪怕就是在這些不多的樓盤中,戶型在120平方米以下的基本已售完或訂完,剩下的總價基本上都在55萬元以上。這對工薪階層來說,實在有點力不從心。
問題:大眾精品房在哪裡
杭州樓市供需脫節已有些時日,且這樣的趨勢並沒有減弱的跡象。經濟適用房是解決這對矛盾的好辦法之一,但經濟適用房每年推出的量仍不能滿足市場的需求。本次房交會上進行了經濟適用房的第六次公開搖號,房源與求購之比達到了1?15,可見供需有多麼失衡。事實上,不少商品房地塊也能造出適合中等收入家庭的大眾精品房來,但在目前這樣的樓市面前,哪個開發商都不願意少賺錢。大眾精品房是不是非得依靠政府纔能解決?
拋售的樓花怎樣征稅
現象:樓花大量拋售
有人說,房交會開一次房價就漲一次。大量的炒家也開始在這個時候大量拋售手頭的房源。在本次房交會二手房展區上,新登記出售的房源中,樓花佔了三分之一左右。
荊山翠谷是在去年11月的人居展上亮相的,當時剛剛完成初步的規劃設計。在這次房交會上,該樓盤有不少的公寓和排屋開始在二手房源中出現。據了解,該樓盤至今仍未取得預售證件,根本還沒有動工,但炒家已耐不住寂寞了。
像荊山翠谷這樣,未交付甚至未正式預售就被拿出來轉手的樓盤在二手房源中已非常多。據中介公司介紹,他們刊登出來的樓花信息只是一部分,中介公司並不太願意做這樣的業務,一來怕影響公司形象,讓消費者覺得公司是替炒家在炒樓;二來這樣的房源非常容易『跳板』,即跳開中介公司私下成交。因此,公司一般規定必須把樓花的數量保持在一定比例之下。可就是這樣控制,也讓他們看到了炒家手上握有的樓花之多。
問題:樓花要不要征稅
炒樓花到底怎麼來規范?這個問題自1999年被提出後,一直沒有相應的解決辦法。要麼杜絕炒樓花,要麼將炒樓花引上規范的道路,這是目前很多人士的看法。炒樓花一方面活躍了房市,但另一方面也抬高了房價,並造成國家稅收的流失。將炒樓花的行為納入管理的渠道,這已成了有識之士共同的看法。前段時間,有關部門開始草擬相應的文件,表示要對炒樓花進行征稅。從草擬的文件看,征稅的標准並不高,甚至低於目前向開發商繳納的更名費。不管如何,規范的運作總比私下的買進賣出更容易監控,也更容易了解到樓市的泡沫究竟有多少。(程潔)
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